[克而瑞]2022年前三季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)收入排行榜

??導(dǎo) 讀 

??少數(shù)房企逆勢(shì)加快商業(yè)布局，但疫情的不確定性仍需警惕。

??☉文／克而瑞研究中心

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??入榜門(mén)檻
前三季度Top20內(nèi)房企租金收入同比基本持平

??2022年前三季度內(nèi)房企和外資房企運(yùn)營(yíng)收入TOP10入榜門(mén)檻分別為37.4億元和9.3億元，內(nèi)房企的運(yùn)營(yíng)收入Top10門(mén)檻比外資房企高出了約28.1億元。此外內(nèi)房企運(yùn)營(yíng)收入Top20入榜門(mén)檻為16.8億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出外資房企Top10的運(yùn)營(yíng)收入門(mén)檻?？梢钥闯?，與外資房企相比，內(nèi)房企的商業(yè)拓展速度更快。此外由于疫情影響，2022年前三季度TOP20內(nèi)房企的總租金收入同比2021年同期僅增長(zhǎng)0.16%。

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??收入結(jié)構(gòu)
外資房企租金收入占比超內(nèi)房企達(dá)94.5%

??總體而言，內(nèi)房企以及外資企業(yè)中，租金收入都占據(jù)到了運(yùn)營(yíng)收入較大比例，其中內(nèi)房企該比例達(dá)87.4%，而外資房企則為94.5%。

??大多數(shù)的企業(yè)都以租金收入為主要收入來(lái)源，也有部分公司的運(yùn)營(yíng)收入以酒店運(yùn)營(yíng)為主。例如富力、金茂、碧桂園、綠地等房企，其中2022年上半年碧桂園的酒店運(yùn)營(yíng)占比達(dá)到了84%。此外部分企業(yè)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域布局加大，其中如龍湖冠寓于2022年上半年已開(kāi)業(yè)11.1萬(wàn)間，整體出租率為93.3%，其中開(kāi)業(yè)超過(guò)六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為95.4%，實(shí)現(xiàn)租金約11.8億元，在總租金收入中占比20.1%。

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??少數(shù)房企逆勢(shì)加快商業(yè)布局
疫情不確定性仍需警惕

??2022年8月在中報(bào)季期間，雖然多數(shù)房企在商業(yè)領(lǐng)域的態(tài)度較為謹(jǐn)慎，但仍有部分企業(yè)為未來(lái)設(shè)定了較快的發(fā)展目標(biāo)，其中就包括有龍湖、中海、寶龍等。 

??其中龍湖表示，截止2022年上半年在商業(yè)投資方面，龍湖已擁有開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)65座商場(chǎng)，在手近130座項(xiàng)目，未來(lái)每年都會(huì)保持10座左右的開(kāi)業(yè)速度。已經(jīng)開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)，也會(huì)保持同店同比的增長(zhǎng)，整個(gè)商業(yè)板塊力爭(zhēng)保持每年30%的復(fù)合增長(zhǎng)。在行業(yè)下行的大背景下，龍湖表示商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓、龍湖智創(chuàng)生活板塊這三塊業(yè)務(wù)會(huì)力爭(zhēng)保持每年經(jīng)營(yíng)性收入30%—40%的年化增長(zhǎng)，從而對(duì)龍湖穿越周期起到穩(wěn)壓器的作用。此外中海與寶龍?jiān)谙掳肽昃休^多項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)，如中海地產(chǎn)下半年將有十個(gè)項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)，預(yù)計(jì)新增商業(yè)運(yùn)營(yíng)建筑面積 71 萬(wàn)平方米；而寶龍地產(chǎn)下半年于余姚、杭州、景德鎮(zhèn)、廈門(mén)、紹興等地計(jì)劃開(kāi)業(yè)9家購(gòu)物中心（6家自營(yíng)+3家輕資產(chǎn)）。 

??值得警惕的是，當(dāng)前新冠疫情不斷反復(fù)，雖然中國(guó)境內(nèi)總體可控，但由于病毒不斷變異，仍存在零星爆發(fā)的現(xiàn)象。在此背景下，各地都出臺(tái)了紓困政策，如央行上海總部表示，截至7月末，上海中資金融機(jī)構(gòu)累計(jì)投放支持企業(yè)紓困和復(fù)工復(fù)產(chǎn)信貸突破1萬(wàn)億元；為各類(lèi)企業(yè)和個(gè)體工商戶辦理延期還本付息超1900億元，惠及各類(lèi)市場(chǎng)主體超6萬(wàn)戶，其中99%以上是中小微企業(yè)。此外浙江、云南、海南等地也均出臺(tái)了中小微企業(yè)相關(guān)紓困政策。但未來(lái)來(lái)看，疫情的不確定性仍會(huì)給房企的商業(yè)運(yùn)營(yíng)及發(fā)展帶來(lái)一定沖擊。在此背景下，房企運(yùn)營(yíng)商更應(yīng)做好防疫防控，做好租戶的接洽及扶持等工作，將疫情的影響降至最低。

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??地產(chǎn)寒冬下
商業(yè)地產(chǎn)加快輕資產(chǎn)布局拓展規(guī)模

??近期，不少房企運(yùn)營(yíng)商都加快了商業(yè)輕資產(chǎn)布局。如9月初，龍湖商業(yè)就與朝陽(yáng)區(qū)國(guó)資公司正式合作，龍湖商業(yè)將以承租經(jīng)營(yíng)的輕資產(chǎn)模式接手北京北苑中國(guó)鐵建廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目的改造運(yùn)營(yíng)，預(yù)計(jì)2023年9月完成改造開(kāi)業(yè)。事實(shí)上，2021年3月龍湖就宣布了全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式，向購(gòu)物中心提供涵蓋定位和設(shè)計(jì)咨詢、招商、運(yùn)營(yíng)管理、租戶管理、品牌輸出和消費(fèi)者服務(wù)等全流程的支持。

??除龍湖外，近期佳兆業(yè)商業(yè)在輕資產(chǎn)領(lǐng)域也拓展較快。9月24日佳兆業(yè)商業(yè)與豐盛集團(tuán)合作的社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目“觀瀾佳紛天地”開(kāi)業(yè)，這也是佳兆業(yè)商業(yè)在深圳大本營(yíng)首個(gè)輕資產(chǎn)社區(qū)項(xiàng)目。預(yù)計(jì)2022年底，佳兆業(yè)拓展的東莞萬(wàn)江佳紛廣場(chǎng)、佛山禪城佳紛天地2座輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目也將陸續(xù)開(kāi)業(yè)。

??由于當(dāng)前房企外部融資端依舊收緊，銷(xiāo)售端持續(xù)疲軟，房企無(wú)法通過(guò)主業(yè)反哺商業(yè)地產(chǎn)，在此背景下輕資產(chǎn)成為當(dāng)前商業(yè)發(fā)展的重要趨勢(shì)。一方面，輕資產(chǎn)模式對(duì)于項(xiàng)目所需要投入的資金更少，獲取項(xiàng)目方式和風(fēng)險(xiǎn)更低；另一方面，輕資產(chǎn)模式能更快拓展企業(yè)商業(yè)品牌，從而形成規(guī)模效應(yīng)。但同時(shí)，輕資產(chǎn)模式也對(duì)房企運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)能力提出了新的要求，若運(yùn)營(yíng)能力不足，輕資產(chǎn)模式也更容易受制于合作方，具有一定的不確定性。