[克而瑞]2022年1-9月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜

??導(dǎo) 讀 

??1、百強(qiáng)房企9月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)10%

??2、目標(biāo)完成不及預(yù)期，四季度去化壓力放大

??3、四季度市場(chǎng)或?qū)⒒胤€(wěn)，一二線更具彈性 

??榜單解讀

??前言：2022年9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次探底，重點(diǎn)30城供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)8%，成交面積環(huán)比仍下降4%，同比下降29%。一方面，主要因素仍是市場(chǎng)信心缺失、居民購房消費(fèi)趨勢(shì)性放緩；另一方面，國(guó)內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)影響下，房企正常的供貨節(jié)奏也被打亂。具體來看，一線城市市場(chǎng)堅(jiān)挺，成交同、環(huán)比漲幅皆超10%；二三線城市市場(chǎng)盡顯疲態(tài)，成交環(huán)比下降8%，同比跌幅擴(kuò)至35%。

      企業(yè)層面，規(guī)模房企整體銷售仍延續(xù)了今年以來相對(duì)低迷的表現(xiàn)。9月TOP100房企單月銷售規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)10%，增幅不及往年同期；累計(jì)業(yè)績(jī)同比降幅仍保持在45.4%的較高水平，且絕大多數(shù)企業(yè)的目標(biāo)完成情況不及預(yù)期。雖然三季度以來同比降幅收窄，但目前行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場(chǎng)信心及購買力尚處在低位,四季度企業(yè)整體的去化壓力仍然較大。

       值得注意的是，9月29日央行、銀保監(jiān)會(huì)決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策；9月30日財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)文，對(duì)出售自有住房并1年內(nèi)購房的納稅人，售房已繳個(gè)稅予以退稅優(yōu)惠。預(yù)計(jì)短期內(nèi)，中央及地方需求端政策力度有望加碼，而在輪番政策暖風(fēng)的作用下，隨著市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐步回穩(wěn)，一線及強(qiáng)二線城市市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)。但對(duì)于多數(shù)三四線城市而言，市場(chǎng)將繼續(xù)艱難探底，國(guó)慶小長(zhǎng)假三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)也將整體弱于往年。

?  1

      9月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)10%

      同比降幅進(jìn)一步收窄

??2022年9月，傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季，雖然規(guī)模房企提前鋪排供貨、積極營(yíng)銷去化，但企業(yè)整體銷售仍延續(xù)了今年以來相對(duì)低迷的表現(xiàn)。TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5709.6億元，環(huán)比增長(zhǎng)10%，增幅不及往年同期。同比降低25.4%，降幅較前幾月有進(jìn)一步收窄，但降幅收窄的主要原因還是去年下半年市場(chǎng)降溫明顯，業(yè)績(jī)基數(shù)較低。

??從前三季度的累計(jì)業(yè)績(jī)來看，2022年以來百強(qiáng)房企各個(gè)季度的整體業(yè)績(jī)規(guī)模均保持在歷史低位。百強(qiáng)房企1-9月累計(jì)銷售操盤金額46697.9億元，同比降幅仍保持在45.4%的較高水平。雖然三季度以來同比降幅收窄，但目前行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場(chǎng)信心及購買力尚處在低位,企業(yè)整體的去化壓力仍然較大。四季度房企仍需做足準(zhǔn)備，積極尋找局部機(jī)會(huì)窗口。

??2

       超半數(shù)百強(qiáng)房企9月單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)

??具體從企業(yè)表現(xiàn)來看，2022年9月超半數(shù)百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，其中30家企業(yè)的環(huán)比增幅在0%到30%之間，25家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%。如華潤(rùn)、招商、綠地、越秀、仁恒等企業(yè)的環(huán)比增幅均在35%以上。但從業(yè)績(jī)同比來看，目前規(guī)模房企整體仍深陷負(fù)增長(zhǎng)困局，9月單月業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量達(dá)到近7成，僅3成企業(yè)實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。

??3

       行業(yè)格局從“強(qiáng)者恒強(qiáng)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)者更強(qiáng)”

??近年來行業(yè)格局變動(dòng)加劇，特別是今年前三季度規(guī)模房企表現(xiàn)分化明顯。整體來看，企業(yè)流動(dòng)性承壓、銷售去化受阻、部分房企暴雷違約，但同時(shí)也有不少企業(yè)通過穩(wěn)健的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)、熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

??一類是央國(guó)企如華潤(rùn)、招商、建發(fā)、越秀、華發(fā)等，憑借自身的資金和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、同時(shí)強(qiáng)化產(chǎn)品力和保交付，在本輪行業(yè)下行調(diào)整期中發(fā)揮了穩(wěn)定的領(lǐng)軍作用。另一類是部分優(yōu)質(zhì)民企如綠城、濱江、萬達(dá)等，基于自身資金面的安全、產(chǎn)品力在市場(chǎng)上的認(rèn)可度也較高，年內(nèi)新項(xiàng)目投資、推盤去化如期推進(jìn)、行業(yè)排名穩(wěn)步提升。此外，還有一些外資房企如仁恒置地、瑞安房地產(chǎn)、新世界中國(guó)等，聚焦一二線核心熱點(diǎn)城市布局、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備優(yōu)質(zhì)、去化壓力相對(duì)較小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，業(yè)績(jī)表現(xiàn)好于內(nèi)資房企。

??整體來看，目前行業(yè)格局正從“強(qiáng)者恒強(qiáng)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)者更強(qiáng)”。中長(zhǎng)期來看，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、具備發(fā)展韌性、產(chǎn)品力交付力強(qiáng)、市場(chǎng)認(rèn)可度較高的央國(guó)企以及部分優(yōu)質(zhì)民企為主導(dǎo)。

??4

      目標(biāo)完成不及預(yù)期

      四季度供應(yīng)及去化壓力放大

??今年以來即使大部分房企選擇不公開披露目標(biāo)，或是已經(jīng)主動(dòng)調(diào)降了全年目標(biāo)。但從規(guī)模房企前三季度的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，企業(yè)整體的目標(biāo)完成情況仍不及預(yù)期。具體來看，在公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至9月末的目標(biāo)完成率不足60%，不少房企甚至不足50%。絕大多數(shù)企業(yè)前三季度的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于20個(gè)百分點(diǎn)。四季度房企貨值供應(yīng)、銷售去化壓力進(jìn)一步放大。

??5

       9月樓市再次探底

       四季度市場(chǎng)或?qū)⒒胤€(wěn)、一二線更具彈性

??2022年9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次探底，重點(diǎn)30城供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)8%，成交面積環(huán)比仍下降4%，同比下降29%。國(guó)內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)固然是客觀因素，房企正常的供貨節(jié)奏被打亂。主觀因素則在于市場(chǎng)信心缺失，居民購房消費(fèi)趨勢(shì)性放緩。其中，一線城市市場(chǎng)堅(jiān)挺，成交同、環(huán)比漲幅皆超10%；二三線城市市場(chǎng)盡顯疲態(tài)，成交環(huán)比下降8%，同比跌幅擴(kuò)至35%。

??分區(qū)域來看，長(zhǎng)三角地區(qū)僅蘇杭市場(chǎng)回穩(wěn)，成交環(huán)比轉(zhuǎn)增。例如杭州，9月下旬房企供貨節(jié)奏顯著加快，而在熱點(diǎn)板塊優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目帶動(dòng)下，平均去化率多達(dá)78%，反映市場(chǎng)熱度不減。上海、南京等市場(chǎng)降溫特征明顯，成交環(huán)比轉(zhuǎn)跌，寧波、無錫等環(huán)比跌幅更是超20%。例如寧波，全面取消限購后市場(chǎng)依舊未見起色，開盤平均去化率低至17%。

??大灣區(qū)市場(chǎng)局部復(fù)蘇，深圳、東莞、佛山等成交環(huán)比轉(zhuǎn)升，同比也是轉(zhuǎn)正。例如深圳，兩個(gè)網(wǎng)紅盤“日光”，在一定程度上拉升市場(chǎng)熱度，平均去化率升至57%，但外圍區(qū)域剛需盤去化率普遍低于30%。廣州、肇慶等成交持續(xù)低位運(yùn)行，同、環(huán)比皆降。例如廣州，案場(chǎng)到訪量環(huán)比基本持平，轉(zhuǎn)化率低至5%，開盤平均去化率23%，僅限于主城區(qū)部分改善盤去化率突破50%。

??環(huán)渤海地區(qū)市場(chǎng)分化加劇，在政策暖風(fēng)作用下，天津、濟(jì)南等市場(chǎng)似有回穩(wěn)跡象，成交筑底回升。例如濟(jì)南，開盤平均去化率小幅回升至27%，主城區(qū)品質(zhì)流量盤開盤即售罄。由于集中網(wǎng)簽備案，北京成交創(chuàng)年內(nèi)新高，但實(shí)際市場(chǎng)難言全面復(fù)蘇，開盤平均去化率低至26%，僅部分改善盤去化率能達(dá)到80%。沈陽、長(zhǎng)春等市場(chǎng)持續(xù)下行，成交環(huán)比跌幅都在40%附近。例如長(zhǎng)春，多重優(yōu)惠疊加，需求結(jié)轉(zhuǎn)至秋季房交會(huì)集中釋放，體現(xiàn)于上半月幾無成交，遲至下半月成交有所放量。

??中西部地區(qū)市場(chǎng)異常慘淡，省會(huì)城市市場(chǎng)近乎全面轉(zhuǎn)冷，西安、長(zhǎng)沙等成交環(huán)比跌幅都在20%附近，成都、武漢等環(huán)比跌幅更是達(dá)到40%。例如武漢，開盤平均去化率低至12%，近半項(xiàng)目開盤當(dāng)天認(rèn)購套數(shù)不足10套，僅主城區(qū)部分項(xiàng)目認(rèn)購量能夠達(dá)到50套。鄭州、重慶等成交低位回升，但市場(chǎng)難言好轉(zhuǎn)。例如重慶，開盤平均去化率小幅回升至22%，部分高性價(jià)比樓盤認(rèn)購量多達(dá)100套，但7成以上樓盤認(rèn)購量仍低于10套。

??9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。70個(gè)大中城市中，符合2022年6-8月份新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比均連續(xù)下降條件的有23城。2022年底前，天津、石家莊等23城首套房貸利率或?qū)⑾抡{(diào)突破4.1%，但較難突破公積金貸款利率3.25%。隨著首套房貸利率下調(diào)，在一定程度上將減輕月供還貸壓力，進(jìn)而提升剛需購房消費(fèi)。

??9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)文，對(duì)出售自有住房并1年內(nèi)購房的納稅人，售房已繳個(gè)稅予以退稅優(yōu)惠，在一定程度上將刺激改善性換房需求，進(jìn)而支持相對(duì)充裕的改善性購房消費(fèi)。尤其是一、二線城市，改善性需求有望加速釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒚黠@受益。

??展望四季度，我們認(rèn)為中央及地方需求端政策力度有望加碼，而在輪番政策暖風(fēng)的作用下，市場(chǎng)信心或?qū)⒅饾u恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐步回穩(wěn)，但城市分化加劇：其一，上海、杭州等市場(chǎng)熱度有望慣性延續(xù)，成交或?qū)⒏呶槐３?。其二，廣州、深圳、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)，即便是南寧、沈陽、昆明等弱二線城市，四季度市場(chǎng)也有望穩(wěn)住。其三，多數(shù)三四線城市市場(chǎng)或?qū)⑵D難探底，國(guó)慶小長(zhǎng)假，三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)或?qū)⒄w弱于往年，更可能在部分人口輸出大市、部分降價(jià)力度較大的樓盤予以體現(xiàn)。