[克而瑞]為什么金茂(方興)拿地王如此優(yōu)雅？

??上周三(9月16日)方興地產(chǎn)于聯(lián)交所進(jìn)行買賣所用的股份簡稱之英文簡稱已由“FRANSHION PPT”更改為“CHINA JINMAO”，中文簡稱由“方興地產(chǎn)”更改為“中國金茂”。自此，地產(chǎn)江湖又多了一個(gè)霸道的中字頭企業(yè)。

??這家去年豪擲101億奪上海閘北區(qū)地王的房企，今年8月31日，金茂聯(lián)合中鐵以50.25億元拿下北京豐臺區(qū)單價(jià)地王，該地塊扣除公租房部分折合樓板價(jià)高達(dá)6萬元/平方米。9月7日，以總價(jià)20.74億元擊敗萬科拿下寧波江東區(qū)地塊，成為寧波2015年總價(jià)新地王。

??這一系列近乎瘋狂的奪地行為不得不引人思考，這家開發(fā)商為何如此闊綽？

??維持高端品牌形象，提高盈利能力

??中國金茂(前方興地產(chǎn))頻頻出手以高價(jià)奪取優(yōu)質(zhì)地塊，維持其一向的高端品牌形象，提高產(chǎn)品溢價(jià)水平。根據(jù)房企公布的2015年半年報(bào)，大多房企 今年上半年的收入與去年同期相比有很大的增長，然而利潤率卻是一片下滑。金茂今年上半年實(shí)現(xiàn)收入57.58億元，毛利率高達(dá)41.2%，凈利率達(dá) 27.6%，大幅拉開了與其他房企的差距。

??較強(qiáng)的盈利能力使其獲得了資本市場上較高的認(rèn)可度，加上央企背景助力其降低融資成本。2015年上半年，企業(yè)平均借款利率低至5.4%。截至今 年6月30日，企業(yè)現(xiàn)金持有177億元，現(xiàn)金短債比為2.0，凈負(fù)債率73%，較優(yōu)的債務(wù)狀態(tài)使金茂與一般民營開發(fā)商相比，在拿地的態(tài)度上顯得“豪氣萬 丈”。

??地王項(xiàng)目大賣是傳統(tǒng)，頻頻上演“中國好鄰居”

??2009年6月30日，金茂拿下北京廣渠門15號地塊，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)北京土地總價(jià)、單價(jià)“雙料地王”，同時(shí)也成為方興在北京的第一個(gè)住宅項(xiàng)目。 2011年4月份首批次開盤便以29.47億元宣告售罄，而后2011年末，廣渠金茂府又以近50億元的銷售成績獲得北京年度單盤銷售冠軍，2012年4 月廣渠金茂府三期開盤一小時(shí)內(nèi)再次售罄。其后，2012年年底，廣渠金茂府四期樓王當(dāng)日認(rèn)購超20億元，火爆銷售持續(xù)。

??2014年初101億拿下上海大寧地王，直接引發(fā)了上海市北部區(qū)域的價(jià)值回歸，甚至使丁祖昱博士發(fā)出了“全國地王看閘北”的驚叫。 該地塊被打造為金茂旗下定位高端居住“府系”產(chǎn)品，成為中國的第五座“金茂府”，4月份首次開盤均價(jià)7萬元/平方米，攬金21.2億元，上半年項(xiàng)目銷售額 直接貢獻(xiàn)集團(tuán)23.8%的業(yè)績，隨著未來閘北區(qū)并入靜安區(qū)的可能性，其價(jià)格還蘊(yùn)藏著巨大的上漲空間?？梢哉f大寧金茂府的出現(xiàn)不僅僅推動(dòng)了大寧板塊的價(jià)格上 漲，甚至帶動(dòng)整個(gè)閘北區(qū)的上漲。

??以項(xiàng)目旁邊的明園森林都市為例，13年二手房價(jià)格大約為3.5萬元/平方米，至2014年底漲到4萬元/平方米，然而隨著今年大寧金茂府的開盤熱賣，目前已經(jīng)飆升至5萬元/平方米，未來價(jià)格的繼續(xù)水漲船高已成大概率事件。

??今年8月31日金茂聯(lián)合中鐵以50.25億元拿下的北京豐臺區(qū)單價(jià)地王，該地塊是繼西局地塊之后，豐臺區(qū)域再次出現(xiàn)的單價(jià)“地王”，扣除公租房部分折合樓面價(jià)高達(dá)6萬元/平方米，周邊項(xiàng)目售價(jià)目前為4.1-4.6萬元/平方米，而該地塊樓面價(jià)已遠(yuǎn)超在售項(xiàng)目。

??事實(shí)上，該地塊的誕生有其特殊的原因：一方面由于現(xiàn)在房企回歸一線成為主流，三四線城市庫存高企，去化壓力巨大，另一方面北京四環(huán)內(nèi)住宅用地供 應(yīng)稀缺，且未來城六區(qū)的住宅用地更將受到嚴(yán)格管控，南城區(qū)域前景看好、生活配套也將逐步完善，故未來該項(xiàng)目銷售單價(jià)很有可能超過10萬元/平方米。當(dāng)然， 該地塊的誕生必將帶動(dòng)整個(gè)板塊的價(jià)格上升及推動(dòng)周邊項(xiàng)目的快速去化。

??9月7日20.74億元再拿寧波江東區(qū)地塊，該地塊處于江東、海曙、鄞州三大板塊連接區(qū)域的中心位置，周邊交通與商業(yè)配套設(shè)施完善，周邊的樓市開發(fā)“氛圍”濃厚：錦港府、中海寰宇天下、萬科長豐項(xiàng)目、金地長豐項(xiàng)目等項(xiàng)目均距離該地塊不遠(yuǎn)，該地塊未來發(fā)展高端住宅的前景看好。

??即便經(jīng)驗(yàn)豐富，地王專業(yè)戶還需要時(shí)常冷靜思考

??每一次地王的誕生都是一次事件營銷，金茂已經(jīng)吸引了大量的行業(yè)關(guān)注度，而地王后續(xù)的開發(fā)、銷售都會持續(xù)受到外界關(guān)注，這一點(diǎn)上無需任何廣告費(fèi) 用，尤其對于中高端住宅產(chǎn)品，天然自帶的“地王”光環(huán)就是最佳的廣告，同時(shí)企業(yè)知名度在行業(yè)也不斷攀升，甚至被冠以“地王專業(yè)戶”的名頭。

??金茂在中高端住宅開發(fā)上經(jīng)驗(yàn)豐富，近期中高端改善市場的又向好，使得土地的價(jià)值得到了充分的體現(xiàn)，為企業(yè)帶來了相當(dāng)可觀的毛利率水平。但是高價(jià) 地塊項(xiàng)目，勢必面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)和壓力，尤其是在捆綁了過多資金，而市場出現(xiàn)波動(dòng)的時(shí)候，對企業(yè)資金鏈的考驗(yàn)將是巨大的，故在拿地時(shí)仍需要謹(jǐn)慎思考。

??當(dāng)然，對于這種“中國好鄰居”，相信金茂每次拿地周邊的項(xiàng)目早都已經(jīng)樂開了花了。