[克而瑞]野蠻人事件后 萬科為何做了綠景二股東

??10月13日晚，綠景中國地產(chǎn)公告稱，萬科企業(yè)將按認(rèn)購價每股2.20港元認(rèn)購其3億股新股份，總價6.6億港元，約占綠景中國新股上市后總股本的17.81%。交易完成后，萬科將成為綠景中國的第二大股東，僅次于持股60.02%的控股股東黃康境。

??對于萬科來說，這是否是筆劃算的買賣呢？下面就來扒一扒綠景中國的資產(chǎn)情況，以及萬科入股的動機(jī)。

??———————————以下為簡單的企業(yè)背景描述的分割線——————————

??說到綠景中國地產(chǎn)(HK.00095)，不少人會和A股上市的綠景控股(SZ.000502)混淆，但這兩家企業(yè)間并不存在關(guān)聯(lián)。

??綠景控股是廣州房企，大股東為天譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，旗下另有香港上市平臺天譽(yù)置業(yè)。綠景控股平臺內(nèi)項目已寥寥無幾，正醞釀醫(yī)療轉(zhuǎn)型，有淪為殼資源的可能，在此就不深扒。

??綠景中國則是深圳房企，實際控制人黃康境，旗下業(yè)務(wù)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營，項目大多位于深圳，另在香港、茂名和益陽也有土地儲備。

??2014年初，綠景中國借殼新澤控股在港上市，耗資9.45億港元。2015年6月，綠景中國宣布反向收購，即其旗下全資子公司城隆控股向控股 股東黃康境收購綠景控股有限公司全部已發(fā)行股份，代價137.85億港元，并同步配售最多約16.46億股新股。按照港交所規(guī)則，此次收購交易構(gòu)成反收購 條件，因此該公司將進(jìn)行內(nèi)部重組后，重新申請新上市。

??這樣的操作手法，主要是由于借殼上市須兩年后才能注資，而通過反收購重新上市更為快捷。

??——————————以下為綠景中國招股說明書解讀的分割線—————————

??綠景中國的土地儲備質(zhì)量較高。

??其項目大部分位于深圳，截至15年4月30日，包括16個竣工項目，5個在建項目， 2個待建項目和2筆交易中的土地收購。其中，竣工未售建筑面積共4.88萬平方米；在建項目中，剩余可售建筑面積包括深圳23.67萬平方米和茂名 14.42萬平方米；待建或收購中的項目均只公布了占地面積，未公布容積率，包括深圳28.51萬平方米，茂名71.45萬平方米和益陽2.74萬平方 米。 

??此外，綠景中國今年7月還通過收購聰勁發(fā)展，獲取了其位于香港新界的若干物業(yè)，目前為農(nóng)業(yè)用途，正在申請原址換地。

??值得注意的是，綠景中國有獲取舊改項目的能力，自成立以來共獲取占地面積19.78萬方的舊改項目，占所有項目的15.3%。在深圳，對城市更新的參與度也是衡量企業(yè)資源能力的重要標(biāo)準(zhǔn)。

??投資物業(yè)為綠景中國帶來穩(wěn)定收入。

??綠景中國旗下已產(chǎn)生收益的包括兩個社區(qū)購物中心香頌佐阾中心和1866佐阾中心，可租面積分別為2.47萬平方米和4.33萬平方米，2014年出租率均為96%；位于福田區(qū)的NEO都市商務(wù)綜合體，可租面積10.59萬平方米；另有兩個佐阾中心在建。

??從租戶情況來看，佐阾中心的大客戶包括華潤萬家、中國銀行、光大銀行、迪卡儂等，租約有44.7%在2018年前到期，55.3%將于2018年后到期。也就是說，綠景中國投資物業(yè)的租賃情況較為穩(wěn)定，無需在招商方面投入過多精力。

??收益數(shù)據(jù)亦證明了這一點：2012-2014年，綠景中國的商業(yè)物業(yè)投資營收分別為1.88億元、2.62億元和3.43億元，毛利分別為1.38億元、2.10億元和2.70億元，總體租金收益穩(wěn)中有升，毛利率則維持在80%左右。

??綠景中國盈利和負(fù)債情況較出色。

??在持有物業(yè)收入穩(wěn)定的同時，綠景中國的開發(fā)業(yè)務(wù)使其業(yè)績出現(xiàn)爆發(fā)式增長：12-14年的總營業(yè)收入從4.85億元增長至48.51億元，增幅超過900%，主要是由于開發(fā)項目結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)量的增加。

??盈利能力方面，綠景中國的核心凈利潤提升較快，從12年的虧損1.58億元，上升至14年的10.57億元；14年的毛利率48.6%，核心凈利率21.8%，ROE28.4%，均高于同業(yè)。

??債務(wù)情況方面，截至2015年4月30日，綠景中國共有現(xiàn)金22.36億元，短期負(fù)債為16.23億元，償債壓力不大；現(xiàn)金短債比1.38，長短債務(wù)4.02，負(fù)債結(jié)構(gòu)較理想。綠景中國的凈負(fù)債率近幾年維持在85%左右，平均借貸利率(利息資本化前)在5%-9%，均處行業(yè)中等水平。

??——————————以下為萬科入股原因分析的分割線————————————

??從價值層面考量，綠景地產(chǎn)是較為理想的財務(wù)投資對象。

??如上文所述，綠景地產(chǎn)的土地儲備大部分位于一線城市，市場和貶值風(fēng)險較小。對于房企來說，土地資產(chǎn)有保值作用，尤其是在深圳等地土地稀缺、獲取難度大的情況下，通過入股持有不失為一種聰明的選擇。

??綠景地產(chǎn)未來的分紅收益也具想象空間，除了穩(wěn)定的租金收益外，開發(fā)業(yè)務(wù)方面今年1-4月預(yù)收賬款為12.85億元。根據(jù)12年起企業(yè)每年預(yù)收賬款和次年結(jié)轉(zhuǎn)營收間的關(guān)系，預(yù)計15年末的結(jié)轉(zhuǎn)營收較14年會有一定幅度下降，但16年會有所回升，且結(jié)轉(zhuǎn)項目所在區(qū)域較歷年變化不大，因此利潤應(yīng)當(dāng)也較為豐厚。

??股價方面，根據(jù)香港資本市場偏好，財務(wù)穩(wěn)健的企業(yè)股價波動風(fēng)險也較小。

??從萬科自身需求來看，主要有三方面原因：

??1、萬科年中已確立了物業(yè)服務(wù)、物流地產(chǎn)、租賃公寓、教育營地等轉(zhuǎn)型方向。除了物業(yè)服務(wù)外，其他業(yè)務(wù)尚需一定的培育時間。股東應(yīng)占凈利潤此前未達(dá)預(yù)期，股權(quán)投資是在短時間內(nèi)提高盈利的方法之一。

??2、萬科賬面的資金十分充裕，截至2015年6月共有446億元現(xiàn)金，7-9月銷售理想也將帶來更多回款，若能找到合適的投資方向?qū)楣蓶|創(chuàng)造更大收益。可以看到，萬科8月起明顯加大了拿地力度(有關(guān)萬科拿地，我們即將推出相關(guān)分析)，股權(quán)投資同樣是一大方向，能使利潤來源更多元。

??3、萬科的大本營位于深圳，更清楚深圳起家、項目大部分在深圳的綠景中國的“底細(xì)“，對于企業(yè)運(yùn)營和開發(fā)進(jìn)度能隨時掌握和監(jiān)督。同時，綠景中國獲取舊改項目的能力或也為萬科所看重，雙方未來有合作的可能。

??在萬科入股事件背后，我們能看到的是萬科在兩方面壓力下，正在積極做出改變：一方面是介于內(nèi)部對轉(zhuǎn)型的需求日益強(qiáng)烈，萬科既在鞏固住宅開發(fā)優(yōu)勢，又對持續(xù)發(fā)展有所思考；另一方面是“野蠻人”事件后，萬科管理層對股東關(guān)系更重視，也希望通過更多方式為股東帶來利潤回報。