[克而瑞]砸向上海100億為保利系十三五整合揭幕

??2016年5月18日，保利地產(chǎn)以54.5億元總價，近44000元/ 平方米樓板價(剔除15%自持租賃部分后約54500元/平方米)搶得周浦鎮(zhèn)地塊，擊敗了葛洲壩、信達、電建等一眾近期在土地市場上表現(xiàn)十分活躍的央企 “土豪”。而地塊周邊在售項目的成交均價僅38000元/平方米左右。

??保利地產(chǎn)在上海土地市場曾沉寂兩年。2015年9月，保利地產(chǎn)終于通過奪得在深耕區(qū)域?qū)毶降拇髨龅貕K回歸，再加上此后獲得的趙巷、臨港和周浦地塊，半年多已在上海耗資百億。而上海，正是與保利地產(chǎn)同集團、不同團隊的保利置業(yè)總部所在，亦是唯一銷售規(guī)模勢均力敵的一線城市。

??如果說保利地產(chǎn)此前的保守是為了規(guī)避同業(yè)競爭，那么在央企整合大年，從保利集團整體戰(zhàn)略角度來看，希望占據(jù)整合主導權(quán)的保利地產(chǎn)對上海重金投入在情理之中。

??此前，余英在接受采訪時曾表示，“今年是兼并重組年，保利地產(chǎn)也有很多動作正在進行，目前還沒有具體進展可以透露。但是我要說的是，大戲還在后頭”；宋廣菊也表態(tài)2018年完成整合；保利近期品牌塑造力度明顯加大——可以推斷，保利系整合大幕即將拉開，保利集團地產(chǎn)戰(zhàn)略或?qū)⒂瓉碇貥?gòu)。那么，保利地產(chǎn)的十三五目標有哪些？

??目標：堅持地產(chǎn)主業(yè)，多元業(yè)務(wù)的并進

??在十二五的發(fā)展中，保利基本以發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，但同時注重并有意培育了物業(yè)、養(yǎng)老、商業(yè)、代理、會展等多項業(yè)務(wù)。進入十三五，住宅開發(fā)銷售依 然是保利的主營業(yè)務(wù)，且銷售收入要實現(xiàn)3000億，但是在前五年中培育的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，要在新的階段逐漸做大，并形成多元化的盈利點。如海外地產(chǎn)規(guī)模要做到 200-300億，基金管理規(guī)模達1000億等。

??有明確目標的實際只是保利地產(chǎn)十三五戰(zhàn)略規(guī)劃的一部分，下面將全面介紹保利的“十三五”。

??管控：規(guī)模擴張下，企業(yè)轉(zhuǎn)換三級管控模式

??截至2015年，保利地產(chǎn)共有北京、上海、廣州、佛山四個城市銷售超100億，成都、南京、武漢、合肥、東莞等五個城市銷售超50億。這是保利過去扁平化管理的模式下的成果，盡管在這一時期已經(jīng)呈現(xiàn)了珠三角、環(huán)渤海、長三角、成渝等區(qū)域概念，但是主要的運作模式上依然依靠城市公司。

??從2016年開始，保利正式采取三級管控體系，但是與傳統(tǒng)的三級管控有所不同，如恒大的三級管控體系是區(qū)域公司形成獨立的法人實體。保利實際是 將原有的集團機關(guān)職能進行分割，對于有助于區(qū)域標準化，提升效率的職能前置，以增加快速反應(yīng)能力。在新的體系下，保利也將進一步的加強部分重點城市的市場 占有率，如武漢、南京、鄭州等城市培育成新的百億城市，而50億級別的城市將從現(xiàn)有的5個變?yōu)?0個。

??地產(chǎn)：保利系整合、收并購及舊改貫穿

??1)在地產(chǎn)主業(yè)方面，央企整合將是保利十三五的重頭戲，集團對證監(jiān)會承諾于18年完成保利地產(chǎn)及保利置業(yè)的 整合。中海地產(chǎn)從13年開始著手整合中建地產(chǎn)業(yè)務(wù)，前后耗時2年完成，整合速度可以說相當快，但是同時也帶來諸多后遺癥。尤其是管理層團隊出現(xiàn)波動，此外 整合也影響力企業(yè)的拿地節(jié)奏，致使中海出現(xiàn)一定程度上的發(fā)展緩慢。對于一貫人事穩(wěn)定的保利而言，整合或會影響業(yè)績，但是資源集中、同業(yè)競爭減少，長期肯定利于企業(yè)發(fā)展。

??2)在土地獲取方面，保利地產(chǎn)并購及舊改兩條道路逐漸走上正軌。從歷史拿地數(shù)據(jù)可以看出，保利地產(chǎn)在14年之后有意增強收并購的意愿，收購項目的比例之間提升，至2016年前4月，收購項目的比例已達53%。主要用意在于避開部分熱點城市的招拍掛市場，但是由于合作項目的增多，會導致增收不增利的情況，這一點在15年年報中已有體現(xiàn)。

??3)在存量土地挖掘方面，保利城投一直保持低調(diào)的姿態(tài)，但是擁有土地實力不俗，在廣州有超過1萬畝舊改土地，預(yù)計改造總建面超過1500萬平米，其中核心地段開發(fā)面積超過100萬平方米。盡管舊改難度不小，但是貢獻的利潤價值不菲，2015年保利地產(chǎn)有超過100億的舊改項目結(jié)轉(zhuǎn)收入，毛利率達48%。

??資本：千億目標對標黑石+全牌照打造

??金融業(yè)務(wù)可謂保利十三五的重點發(fā)展對象，將在基金、金融牌照及資本運作上下大力氣。

??1)作為盈利點及業(yè)務(wù)支撐的金融布局。

??信?；穑菏灞＠孕疟；馂槠鯔C，開啟了私募基金及股權(quán)投資業(yè)務(wù)的發(fā)展，為培育基金，主要投資對象為 保利自身的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。實際上僅以自身業(yè)務(wù)為支撐，信?；鸬臓幾h頗多：一方面確實在保利地產(chǎn)過去的規(guī)模擴張中起到了支撐作用；但是另一方面，信?；稹盎? 股權(quán)投資或明股實債”的方式，有分噬利潤之嫌。但是隨著業(yè)務(wù)并表，1億多利潤的體現(xiàn)，以及未來擴展投資對象等，信?；鸶营毩⒌倪\作模式，更值得期待。

??保利資本：保利資本是由保利和中金合作的，與信保不同的是，投資去向包括海內(nèi)外的地產(chǎn)業(yè)務(wù)及優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)。中金的母公司中投是黑石上市時的主要認購者之一，并與黑石建立了良好的聯(lián)系，中金能夠為保利資本帶來的資源及技術(shù)經(jīng)驗等，或是保利希望比肩黑石的原因。

??養(yǎng)老基金：2015年保利與太平人壽成立養(yǎng)老基金，首期規(guī)模30億元。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是外界公認的藍海，但是尚未形成明確的盈利模式，養(yǎng)老基金的產(chǎn)生實際是保利為了降低企業(yè)負擔，尋求外部資源的一次合作。

??2)作為股權(quán)投資性的金融布局：十三五期間保利地產(chǎn)的又一個金融目標是搭建金控平臺，完成金融牌照的布局。事實上千億企業(yè)中，除了中海、保利兩家央企外，都已布局金融產(chǎn)業(yè)，其中以綠地、恒大尤為希望獲取金融全牌照，變身為“地產(chǎn)金融航母”。和部分企業(yè)布局金融目的有別，保利不考慮自融資，目前看保利獲取金融牌照的目的有兩點：一是增強品牌實力，二是增加收入來源。

??值的注意的是，保利集團業(yè)務(wù)多元化，在保利地產(chǎn)不考慮自融資，由保利集團控股，保利地產(chǎn)參股的情況或也可能出現(xiàn)，因為，金融布局對于集團多元化業(yè)務(wù)的促進更明顯。

??商業(yè)：保利商業(yè)版圖擴張的元年

??16年5月，保利地產(chǎn)正式發(fā)布商業(yè)戰(zhàn)略品牌，商業(yè)版圖構(gòu)成包含購物中心、酒店、社區(qū)商業(yè)三類業(yè)態(tài)，含保利MALL、保利廣場、時光里、若比鄰、比鄰洗衣、N+酒店、Artel雅途7大品牌(具體不贅述，看下表)。繼金融之后成為保利地產(chǎn)十三五又一重要戰(zhàn)略，目前來看，商業(yè)戰(zhàn)略的作用主要有兩個方面：

??1)形成板塊間業(yè)務(wù)呼應(yīng)。這一點主要體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，若比鄰線上app及線下實體店與物業(yè)管理相互促進，比鄰洗衣則利用酒店的閑置資源，若比鄰的實體店未來還可能與跨境電商(下文)對接。充分利用若比鄰將保利的物業(yè)資源變現(xiàn)。

??2)協(xié)助保利資本發(fā)展。保利資本希望收購商業(yè)物業(yè)，通過價值再發(fā)現(xiàn)，實現(xiàn)收益。而價值提升的過程一般通過改造及運營實現(xiàn)，這一環(huán)有賴于保利商業(yè)運營能力的發(fā)展。這一點和保利地產(chǎn)過去住宅開發(fā)主業(yè)的擴張的思路一致，通過基金放大杠桿，加速擴張。

??物業(yè)：推進養(yǎng)老及物業(yè)發(fā)展，布局產(chǎn)業(yè)鏈項目

??圍繞物業(yè)方向，保利地產(chǎn)在十三五在三方面規(guī)劃。除了一直在推進的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)外，還有三年內(nèi)物業(yè)分拆上市及投資教育及醫(yī)療的想法。我們認為主要的考量有幾個方面：

??1) 擴大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模，提升服務(wù)價值，未來尋找品牌輸出的可能。事實上按照保利的測算，機構(gòu)養(yǎng)老的單店，目前三年能產(chǎn)生利潤，200-300個床位的規(guī)模養(yǎng)老機構(gòu)入住率在80%以上能產(chǎn)生利潤。這是保利擴張的信心來源。保利目標是進一步做精品牌，再將運營能力變現(xiàn)。

??2) 物業(yè)的資本化運作，增強擴張能力，放大企業(yè)估值。這一點是房企都在進行的一項工作，之所以盡快向上市，應(yīng)該也是希望加速占據(jù)社區(qū)資源。

??3) 提前布局教育、醫(yī)療，尋找新機遇。這兩項保利主要以入股方式實現(xiàn)，尋找優(yōu)質(zhì)的標的直接介入，日后可服務(wù)于社區(qū)和養(yǎng)老端口。

??產(chǎn)業(yè)鏈延伸業(yè)務(wù)：試水跨境電商，弱化代理強化會展業(yè)務(wù)

??1) 電商物流港。保利將嘗試跨境電商業(yè)務(wù)，目前主要考慮在南沙、珠海等地試水。保利電商港南沙項目在建設(shè)中，總建面75.5萬方。目前跨境電商的主要參與者來自阿里巴巴、京東、蘇寧等電商企業(yè)，房企中的參與者是綠地。保利參與其中一方面是利用身邊的自貿(mào)區(qū)優(yōu)勢，另一方面增加拿地路徑。因為跨境電商對于保利而言是全新的方向，對于一向穩(wěn)定的保利而言，應(yīng)該會以售養(yǎng)租，逐漸摸索跨境電商道路。

??2) 銷售代理及會展業(yè)務(wù)。保利代理公司成立以來主要面向企業(yè)內(nèi)部項目代理，發(fā)展規(guī)模不大，對外承接項目難，擴張受限。因此在新的階段保利考慮將代理公司去保利化，甚至是并入其他代理公司，保利持股。會展業(yè)務(wù)實際是保利在進行老博會及品牌宣傳等時逐漸形成的團隊，盡管貢獻收入有限，但是利潤情況較好，因此有扶持和做大的意愿，未來業(yè)務(wù)方向?qū)膯我粚?nèi)轉(zhuǎn)向外部發(fā)展。

??從十三五的規(guī)劃發(fā)展中，我們可以看出，未來五年保利地產(chǎn)是希望打造成地產(chǎn)金融集團，同時成為多元化的控股平臺。