[克而瑞]房企布局物流地產的四種模式

??近年來，在電商行業(yè)高速發(fā)展、一二線城市高端倉儲需求增加以及國家政策的支持下，包括萬科、招商、海航、碧桂園、綠地、華夏幸福、遠洋等房企在內的傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)都已對物流地產有所布局。

??目前國內房企涉足物流地產領域，從進入模式以及參與程度的不同主要可以分為房企主導運營、收購參股物流企業(yè)、與傳統(tǒng)物流企業(yè)合作、與電商企業(yè)合作這四種類型。

??在《物流地產系列研究二：從投資布局和參股普洛斯看萬科物流地產發(fā)展戰(zhàn)略》中，我們已經分析了萬科投資布局國內物流地產，以及參股普洛斯私有化的多元化戰(zhàn)略。本文我們將從其他房企物流地產開發(fā)的不同參與模式以及具體案例加以解讀。

??01 房企主導運營：設立獨立物流地產板塊開發(fā)運營

??目前房企布局物流地產較為主流的模式是房企主導，通過設立獨立的物流地產板塊開發(fā)運營物流地產，如萬科、招商等。萬科作為房企進軍物流地產的先行者之一，早在2014年就涉足物流地產。2015年6月，萬科撤銷物流地產事業(yè)部，成立萬科物流地產發(fā)展有限公司。目前萬科累計獲取物流地產項目50多個并設立物流地產基金，發(fā)展至今已初具規(guī)模。

??除了萬科之外，招商物流作為招商局子公司于2000年正式組建。截至2015年底，招商物流擁有倉庫面積217萬平方米，運作網點1148個，分布在全國65個城市，已形成遍布全國的物流網絡實體。近年來，招商物流體系內先后增加了招商美冷、恒路物流、招商路凱等新成員，招商美冷作為國內大型公共冷鏈服務商，在國內主要一線城市擁有和管理14座冷庫，自有冷藏車106臺，同時整合管理500余臺外協(xié)冷藏車，運輸網絡覆蓋國內主要省市地區(qū)。2016年招商還根據國資委部署和集團要求與中外運長航實施戰(zhàn)略重組，并于今年8月將招商局物流版塊整合并入中外運長航的上市平臺。招商局集團與中外運長航戰(zhàn)略重組之后將在綜合物流、園區(qū)開發(fā)及港航聯(lián)運等多領域顯現(xiàn)其協(xié)同效應和規(guī)模效益。

　　02 收購參股物流地產商：股權合作、多元化投資戰(zhàn)略布局

??除了設立物流地產板塊獨立開發(fā)物流地產之外，房企還可以通過收購物流地產商股權、與國內的外資物流企業(yè)合作開發(fā)經營的模式布局物流地產。

??萬科經過了近2年的布局，聯(lián)合厚樸投資、高瓴資本、中銀投以及新加坡普洛斯的創(chuàng)始人梅志明先生共同參與了普洛斯的私有化。其中萬科占股21.4%成為第一大股東，目前普洛斯已正式完成私有化退市。萬科進軍物流地產的優(yōu)勢在于品牌與拿地開發(fā)，而普洛斯擁有運營物流地產的豐富經驗。與萬科自己獲取工業(yè)物流用地并通過基金運營不同，參股普洛斯私有化更多的是一種協(xié)作發(fā)展的戰(zhàn)略。

??而同樣是收購參股新加坡物流地產商，海航實業(yè)股份于2017年4月以總價76.9億港元現(xiàn)金收購于新加坡上市的物流集團CWT集團共98.1%股份。CWT集團是新加坡倉庫及物流房地產資產的最大擁有人及管理人之一，截止2016年末于新加坡管理近1030萬平方英尺自有及租賃倉儲空間。同時，CWT集團也管理新加坡境外約610萬平方英尺的倉儲空間。

??在目前中國物流地產的存量項目中，早期進入行業(yè)的物流地產商擁有絕對優(yōu)勢。對于傳統(tǒng)房企而言，通過收購現(xiàn)有的物流地產商股權，結合雙方的資源和優(yōu)勢，通過進一步合作開發(fā)布局物流地產并獲得回報是最直接方式。

??03 與物流企業(yè)合作：資源互補、協(xié)同開發(fā)存量土地資源 

??第三類是房企與物流企業(yè)戰(zhàn)略合作的模式。這種模式并不涉及股權收購，房企所選擇的合作企業(yè)一般是有較大規(guī)模物流地產儲備，且布局優(yōu)質的國內企業(yè)。在這種模式下，雙方共同出資，共同承擔風險，并且負責各自擅長領域。房企負責項目開發(fā)，項目建成后轉租物流商，而物流企業(yè)租賃園區(qū)，負責運營和管理。合作過程中，結合房企本身在基礎建設領域的經驗與優(yōu)勢，通過開發(fā)存量工業(yè)物流土地及新獲取土地的方式謀求共贏。目前已有碧桂園、綠地等房企通過這種戰(zhàn)略合作的模式進軍物流地產。

??2017年7月，碧桂園與中集集團就中集企業(yè)產城業(yè)務板塊簽署增資協(xié)議，中集集團以近9.3億元引入碧桂園作為戰(zhàn)略投資者。碧桂園與中集合作的關鍵是存量土地和產業(yè)資源。中集目前擁有上海中集冷箱、深圳前海和深圳太子灣、東莞松山湖中集智谷等多個項目，土地資源優(yōu)質。并已布局珠三角、長三角和環(huán)渤海近10個城市的產業(yè)園區(qū)、商業(yè)及住宅綜合開發(fā)項目，土地儲備面積近千萬平方米。未來碧桂園和中集將就這些有價值的存量土地資源，以合作開發(fā)的形式整合項目實施落地。

??而綠地集團早在2014年就已逐步將工業(yè)物流地產作為房地產主業(yè)轉型升級的主要方向加以推進。作為實現(xiàn)涵蓋地產、消費、基建、金融等多元化產業(yè)的一部分，綠地積極通過合作和參股等多種形式加大在物流板塊的資源布局。2017年2月，綠地控股與中遠海運簽署戰(zhàn)略合作，將在全國主要港口城市獲取土地開發(fā)建設物流產業(yè)地產項目。物流地產作為多業(yè)務板塊一部分對綠地的重要性不言而喻，并將為企業(yè)的持續(xù)增長提供動力。

??04 與電商企業(yè)合作：品牌集聚、共建規(guī)?；a業(yè)園區(qū)

??第四類是房企與電商平臺合作的模式。傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)在這類合作中可以發(fā)揮在園區(qū)投資建設、招商引資以及成本管控上的優(yōu)勢，電商平臺則憑借其龐大的商戶資源和良好的客戶口碑，以達到園區(qū)招商及品牌集聚的效果。

??榮盛發(fā)展2017年8月與菜鳥網絡簽訂了戰(zhàn)略合作。根據協(xié)議，榮盛興城與菜鳥網絡首個合作項目擬定于榮盛興城旗下的固安產業(yè)園區(qū)，用地面積525畝。榮盛產業(yè)新城在園區(qū)投資建設、招商引資、聯(lián)盟運作、項目運營等方面優(yōu)勢突出。在此次合作中榮盛興城負責園區(qū)一級開發(fā)并推進土地供應，并在項目建設過程中和項目落成后負責協(xié)助菜鳥網絡，保障菜鳥網絡的各項業(yè)務正常運營。而阿里巴巴菜鳥網絡則在物聯(lián)網、云計算、網絡金融、電商平臺整合構建等多方面都具有優(yōu)越資源。

??除了電商資源互補之外，目前在標準倉儲設施市場外資開發(fā)商占據超半數份額，剩下的市場空間有限。部分房企選擇通過具備專業(yè)性、差異性特點的冷鏈、醫(yī)藥等細分市場進入物流地產行業(yè)。復星旗下星泓資本2014年與國藥控股合作，通過醫(yī)藥倉儲設施切入物流地產，意圖打造醫(yī)藥物流網絡體系。雙方成立的合資公司現(xiàn)已發(fā)展成為中國最大的藥品、醫(yī)療保健產品分銷商及領先的供應鏈服務提供商。復星與國藥的戰(zhàn)略合作在國藥已建立的醫(yī)藥資源和物流網絡上，憑借復星在金融投資和物流項目的運營優(yōu)勢，提升倉儲設施的效益和安全性，并進一步提高了醫(yī)藥物流體系的專業(yè)性。