建業(yè)地產(chǎn)：未來(lái)三年河南省市場(chǎng)占有率突破10%

??在絕大多數(shù)企業(yè)不斷加大全國(guó)化布局力度的情況下，建業(yè)地產(chǎn)可謂一枝獨(dú)秀，始終堅(jiān)持深耕河南，這也在一定程度上限制了建業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)速度。2012年建業(yè)地產(chǎn)銷售額首次突破百億，成為河南省首家百億房企，但是直至2017年其銷售金額才破300億，銷售增速突破50%，在河南省的市場(chǎng)占有率達(dá)到4.3%。

??隨著可售貨值的增加，建業(yè)未來(lái)兩三年內(nèi)有望保持50%的增速，企業(yè)目標(biāo)到2020年在河南市場(chǎng)的市場(chǎng)占有率達(dá)10%，但隨著多家規(guī)模房企涌入河南，建業(yè)未來(lái)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力也將逐步加大。

??2015年建業(yè)提出未來(lái)將以輕資產(chǎn)為主要模式，用三到五年，實(shí)現(xiàn)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到新生活方式服務(wù)商的整體轉(zhuǎn)型。在轉(zhuǎn)型道路上，建業(yè)進(jìn)行多方面的嘗試，涉足商業(yè)、酒店、文化旅游等等，目前有了一定成果；輕資產(chǎn)模式也實(shí)現(xiàn)了飛速發(fā)展，成為建業(yè)進(jìn)一步規(guī)模擴(kuò)張和利潤(rùn)增長(zhǎng)的動(dòng)力之一，加上代建銷售后，2017年河南省市場(chǎng)占有率達(dá)到5.2%。

??銷售目標(biāo)到2020年河南市占率達(dá)10%

??2017年建業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約304.2億元人民幣，同比增長(zhǎng)51%；合約銷售面積458.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)66%。按合約銷售金額計(jì)算，建業(yè)在河南省的市場(chǎng)占有率約為4.3%，若加上輕資產(chǎn)代建銷售的70億元，市場(chǎng)占有率達(dá)5.2%。在2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，建業(yè)董事長(zhǎng)胡葆森提出到2020年在河南市場(chǎng)的市場(chǎng)占有率達(dá)到10%，具體到2018年達(dá)到7%-8%，且預(yù)計(jì)未來(lái)兩三年保持50%左右的銷售增速。

??2018年建業(yè)全年開(kāi)工的面積預(yù)計(jì)突破1000萬(wàn)平方米，這部分項(xiàng)目將在未來(lái)三年推向市場(chǎng)；2018年建業(yè)的可售貨值約613億元，若去化率達(dá)到74.4%，便能實(shí)現(xiàn)50%的銷售增速，即450億元的銷售目標(biāo)。但要在2018年實(shí)現(xiàn)7%-8%的河南省市占率，則存在些許壓力。假設(shè)2018年河南的銷售額不變的情況下，建業(yè)實(shí)現(xiàn)50%的銷售增長(zhǎng)，其市場(chǎng)占有率也僅為6.4%，而河南省近兩年的銷售額都有超20%的增長(zhǎng)；此外，2017年以來(lái)多家龍頭房企如龍湖、華潤(rùn)置地等的進(jìn)入，河南省的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。但若2018年建業(yè)的代建銷售能實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步大幅增長(zhǎng)，河南省市占率7%-8%還是可能實(shí)現(xiàn)的。 

??在銷售分布方面，建業(yè)深耕河南省，2017年鄭州銷售貢獻(xiàn)金額80.3億元，占比達(dá)26%，占比與2016年基本持平，其余銷售來(lái)自于河南省內(nèi)的其他市縣，銷售金額223.8億元，占比74%。2016年以來(lái)，隨著多家龍頭房企在鄭州拿地的增加，建業(yè)在鄭州市場(chǎng)的銷售金額排名也從2016年的第三名降到2017年的第六名，未來(lái)建業(yè)或?qū)⒚媾R更多的競(jìng)爭(zhēng)壓力與挑戰(zhàn)。 

??投資拿地增速破200%助力擴(kuò)張

??2017年建業(yè)在銷售實(shí)現(xiàn)大規(guī)模增長(zhǎng)的情況下，在土地市場(chǎng)上也高歌猛進(jìn)，拿地規(guī)模較于往年有大幅增長(zhǎng)。2017年建業(yè)新增47個(gè)項(xiàng)目，其中7個(gè)項(xiàng)目位于鄭州，三亞也有1個(gè)項(xiàng)目，其余的則來(lái)自河南省境內(nèi)的其他市縣。2017年建業(yè)新增土地建面達(dá)1467萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)238%，其中新增土地權(quán)益建面981萬(wàn)平米；新增土地儲(chǔ)備總價(jià)159億元，同比增長(zhǎng)404%。

??2017年建業(yè)新增土地儲(chǔ)備主要集中在河南省境內(nèi)，同時(shí)2017年五月份在三亞拿下近89萬(wàn)平米的紅糖灣項(xiàng)目。從城市占比來(lái)看，建業(yè)在鄭州的新增土地建面占比為22%，河南省其他市縣則為72%，在河南省外城市主要是在三亞拿了一個(gè)項(xiàng)目，占比達(dá)6%。

??截至2017年末，建業(yè)的土地儲(chǔ)備總建面為3188萬(wàn)平方米，較上一年年末增長(zhǎng)明顯，同比增長(zhǎng)52%，主要來(lái)源于2017年獲取的大量新增土地所致；土地儲(chǔ)備量充足，是未來(lái)建業(yè)保持50%銷售增速的重要來(lái)源。此外，2017年建業(yè)新增39個(gè)輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目，截至2017年，建業(yè)已擁有75個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，管理面積1246萬(wàn)平米，較于2016年增加540萬(wàn)平米。未來(lái)輕資產(chǎn)項(xiàng)目的代建銷售也將成為建業(yè)銷售增長(zhǎng)的重大支撐。

??財(cái)務(wù)融資成本略高壓縮利潤(rùn)空間

??2017年建業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入138.8億元，同比增長(zhǎng)46.2%，其中來(lái)自物業(yè)銷售收入為132.1億元，輕資產(chǎn)項(xiàng)目管理收入為3.08億元，其他的則來(lái)自酒店及其他租金收入3.37億元，分別同比增長(zhǎng)44.9%、668.6%、7.1%。營(yíng)業(yè)收入上漲的原因在于竣工項(xiàng)目增加所致，輕資產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)收也開(kāi)始顯現(xiàn)。

??在盈利性指標(biāo)方面，建業(yè)毛利率水平微降，凈利率以及歸母凈利率較于2016年微升，但利潤(rùn)率依然處于相對(duì)較低水平。2017年建業(yè)的毛利率為23.6%，同比微降05個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為6.5%，較2016年增長(zhǎng)2.3個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利率為5.9%，較2016年增長(zhǎng)1.7個(gè)百分點(diǎn)。毛利率下降，在于2017年結(jié)算的項(xiàng)目中，2015年的部分樓盤價(jià)格比較低，同時(shí)2017年車位、高利潤(rùn)商業(yè)的占比相對(duì)比較少，整體導(dǎo)致毛利率下滑。隨著建業(yè)未來(lái)高利潤(rùn)的輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目等的增多，利潤(rùn)率存在上升的空間。

??在資本運(yùn)營(yíng)方面，公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制情況較好，但平均融資成本高于行業(yè)平均水平。2017年建業(yè)凈負(fù)債率25.7%，較2016年下降19.7個(gè)百分點(diǎn)。截止2017年建業(yè)現(xiàn)金持有量為134.1億元，現(xiàn)金短債比為3.03，企業(yè)現(xiàn)金較充裕，短期資金壓力較小，可完全覆蓋短期債務(wù)。此外，長(zhǎng)短期債務(wù)比為2.52，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制情況較好，財(cái)務(wù)杠桿還有上升的空間。建業(yè)2017年平均融資成本為7.2%，較于2016年下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，但較于2016年的行業(yè)約6.4%的加權(quán)融資成本水平還是稍高，這也在一定程度上壓縮了建業(yè)的利潤(rùn)空間。