[克而瑞]禹洲集團：千億在即，提升增長質量是未來重點

??導讀：       

??深耕長三角、拓展大灣區(qū)；千億之后提升增長質量是發(fā)展重點。

??【累計業(yè)績同比增50%，完成全年千億目標43%】禹洲集團2020年上半年累計實現合約銷售金額428.5億元，同比增長50.5%，完成全年1000億元業(yè)績目標的42.85%。下半年，禹洲預計將推出可售貨值約1158億元，占到全年近1800億貨量的60%左右。其中超過89%位于一二線城市和準二線城市，預計只需達到50%的去化率即可完成全年千億目標。

??【深耕長三角、拓展大灣區(qū)，總可售貨值3800億元】截至2020年上半年末，禹洲集團土地儲備總可供銷售建筑面積達2024萬平方米，總貨值3800億元左右，近90%集中在一二線城市，能滿足未來3-4年的發(fā)展需求。上半年設立了深圳總部，成為禹洲雙總部發(fā)展戰(zhàn)略的雙核之一，希望大灣區(qū)市場能為禹洲帶來20%的業(yè)績貢獻。

??【資本運營保持穩(wěn)健，盈利水平有優(yōu)化空間】2020年上半年，禹洲集團實現營業(yè)收入140.07億元，同比提升20.4%，派發(fā)中期股息每股12港仙，派 5息率達36.65%，處于行業(yè)較高水平。但毛利率較2019年末降低2.8個百分點至23.4%，凈利率和歸母凈利率水平也處于歷史低位。凈負債率63.72%，融資成本7.22%，財務狀況保持在合理穩(wěn)健水平。

??【收入提升明顯，物管商管分拆上市按計劃推進】2020年上半年，禹洲錄得物業(yè)管理費收入2.89億元，同比增長62.2%，近年整體收入表現明顯提升。未來禹洲在物管商管板塊會更注重外托，通過更多的收并購、合作，注入資源和優(yōu)勢。同時在已深耕布局的區(qū)域作區(qū)域聚焦，并盡快構建全業(yè)態(tài)的服務能力。目前正不斷整合優(yōu)化，已提交分拆上市建議書。

??1銷售業(yè)績

??累計業(yè)績同比增50%

??完成全年千億目標43%

??2020年上半年，禹洲累計實現合約銷售金額428.5億元，銷售面積260.9萬平方米，分別同比增長50.5%和40.8%，完成全年1000億元業(yè)績目標的42.85%。雖然首兩月受疫情影響，開工和銷售節(jié)奏有所停滯。但受益一二線城市和長三角地區(qū)的復蘇，4月以來禹洲銷售恢復、單月業(yè)績表現較佳，截至7月末已累計完成銷售額近540億元。 

??下半年，禹洲預計將推出可售貨值約1158億元，占到全年近1800億貨量的60%左右。其中超過89%位于一二線城市和準二線城市，預計只需達到50%的去化率即可完成全年千億目標。 

??但值得注意的是，為沖擊千億規(guī)模，近年禹洲銷售金額的操盤及權益比例有所降低。根據克而瑞榜單，2020年上半年禹洲地產銷售金額的操盤及權益比例分別為71%和62%。對此，管理層表示對銷售權益的提升已經提出明確的要求，未來力爭達到70%-80%的水平。

??2銷售結構

??長三角、一二線仍是業(yè)績貢獻主力

??深耕成果顯著

??從區(qū)域業(yè)績貢獻來看，長三角區(qū)域、一二線城市仍然是禹洲業(yè)績貢獻的主力，2020年上半年合約銷售額達267.7億元，占集團整體合約銷售金額的62.5%，深耕成果顯著。其中合肥、蘇州、上海、南京、杭州作為禹洲長三角區(qū)域的核心布局城市，業(yè)績貢獻合計達214.4億元，合肥也有望成為繼蘇州之后的第二個百億級城市。此外，海西經濟區(qū)今年上半年對集團的業(yè)績貢獻度也提升至近19%，福州、廈門、泉州、漳州均取得了不錯的銷售業(yè)績。

??3土地投資

??深耕長三角、拓展大灣區(qū)

??總土儲可售貨值3800億元

??2020年上半年，禹洲通過招拍掛、收并購和產業(yè)拿地等多元途徑新增土地投資11幅，主要位于蘇州、無錫、揚州、常州、成都、合肥、寧波和紹興等城市，總建筑面積約136.9萬平方米，權益地價116.8億元，平均樓面價12945元/平方米。截至八月累計新獲取土地15 幅，全部位于一二線的核心城市，總貨值達到700 億元。其中，在業(yè)績會上管理層表示，上半年禹洲以收并購方式獲取了長江實業(yè)成都南城都匯資產包，用不到15億元的現金流出撬動了其近230億元的貨值，年內就會有銷售貢獻。 

??從總土地儲備規(guī)模來看，截至2020年上半年末，禹洲集團的土地儲備總可供銷售建筑面積達2024萬平方米，總貨值3800億元左右，近90%集中在一二線城市。項目合計167個、分布在六大都市圈的37個城市，平均拿地成本約6642元/平方米。土地儲備規(guī)模能滿足未來3-4年的發(fā)展需求。 

??此外，禹洲于2020年上半年設立了深圳總部。大灣區(qū)市場作為禹洲“深耕長三角，拓展大灣區(qū)”雙總部發(fā)展戰(zhàn)略的雙核之一，雖然相較于長三角區(qū)域仍處在起步階段，但目前也已經在進行架構調整和土儲布局。未來隨著戰(zhàn)略布局的不斷深入，管理層希望大灣區(qū)市場能為禹洲帶來20%的業(yè)績貢獻。

       4盈利

       公允值調整、合聯營凈損失盈利指標大幅下降

??2020年上半年，禹洲集團實現營業(yè)收入140.07億元，物業(yè)銷售收入136.14億元，均同比提升20.4%，毛利潤32.76億元，同比增長4.3%。業(yè)績會上，禹洲宣布派發(fā)中期股息每股12港仙，派息率達36.65%，處于行業(yè)較高水平。 

??但從盈利指標來看，自2018年以來禹洲集團的利潤率水平有較為明顯的下降趨勢。2020年上半年，禹洲集團實現毛利率23.4%，較2019年末降低2.8個百分點；凈利率和歸母凈利率也分別顯著降低至11.07%和7.28%，均處于歷史低位。其中，毛利率的降低主要是因為部分物業(yè)結轉釋放的公允值調整計入銷售成本；凈利率和歸母凈利率的降低則是由于2020年上半年禹洲應占合營聯營公司損益產生了1.76億元的凈損失。我們認為，禹洲在通過項目合作謀求規(guī)模增長的過程中還需平衡整體的增長質量。

??5償債

       抓回款、控負債財務穩(wěn)健性進一步提高

??2020年上半年，禹洲實現并表回款率約90%。截至上半年末，禹洲持有受限制現金、現金及現金等價物、初始期限超過3個月的無抵押定期存款為人民幣429.7億元，較2019年末增長21%。現金短債比1.93、長短期債務比1.88，保持了相對充裕的流動性。凈負債率63.72%，較2019年末下降1.92個百分點，融資成本7.22%，財務狀況保持在合理穩(wěn)健水平。 

??今年2月，禹洲連續(xù)被納入恒生高股息率指數成份股、恒生大中型股價值 50 指數及恒生大中型股價值偏向指數，三大恒生指數。8月，禹洲集團成功發(fā)行首筆6年期美元綠色債券，發(fā)行規(guī)模3億美元。成為在國際市場發(fā)行綠色債券最長年期的中資房企，并獲得超額認購，均表現了資本市場對禹洲價值的認可。

??6商業(yè)物管
       物管商管板塊收入提升明顯分拆上市按計劃推進

??在商業(yè)板塊，截至2020年6月末，禹洲商業(yè)已進入深圳、上海、杭州、廈門、蘇州、南京、合肥、武漢及泉州等地，已開業(yè)項目26個及籌備期項目11個，共37個項目，覆蓋了購物中心、寫字樓、街區(qū)商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，重點打造城市綜合體項目超200萬平方米，全國合作品牌超1000個，戰(zhàn)略聯盟品牌約1600個。上半年，禹洲來自物業(yè)投資的總收入約為9723萬元，同比減少約34.1%，主要是由于疫情期間為商戶減免租金所致。 

??在物業(yè)管理板塊，過去三年禹洲物管和商業(yè)管理的整體收入表現出明顯提升。2020年上半年，禹洲錄得物業(yè)管理費收入2.89億元，同比增長62.2%。隨著集團已交付物業(yè)面積的增加，禹洲物業(yè)管理服務公司在管建筑面積約1300萬平方米，合同管理面積約2200萬平方米，服務全國超10萬戶業(yè)主。 

??管理層表示，未來禹洲在物管跟商管方面會更注重外托，通過更多的收并購、合作、注入資源和優(yōu)勢，一起把蛋糕做強做大。力爭在未來三年，提升物管的管理面積達到近1億平方米。目前禹洲正在不斷整合優(yōu)化現有的物管和商業(yè)、商管業(yè)務，通過物業(yè)分拆上市成立一家獨立的物管公司，并已于近期向聯交所順利提交了分拆的建議書。 

??同時在區(qū)域上，禹洲物管和商管還是會優(yōu)先在地產已經有布局的六大城市群，特別是在已經深耕的城市作區(qū)域聚焦，如長三角、合肥、福建等都是目前的重點。并隨著布局的深入，還會再有一些擴大。而從業(yè)態(tài)上，禹洲希望能夠盡快地構建一個全業(yè)態(tài)的服務能力，涵蓋住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公樓以及政府項目、公建配套項目，包括一些細分的專業(yè)領域，陸續(xù)都會有一些成果。