[克而瑞]富力地產(chǎn)：積極控杠桿，減少拿地支出

??導(dǎo)讀：       

??完成全年銷售業(yè)績壓力較大，上半年積極降杠桿，拿地銷售比僅0.12。

??【銷售增速下降，下半年仍需加大銷售力度】2020年上半年，富力地產(chǎn)實現(xiàn)權(quán)益銷售金額510.6億元，同比下降15.21%，低于百強房企同比-2.7%的增速，富力地產(chǎn)上半年只完成了2020年1520億元的銷售目標(biāo)的33.6%，下半年仍需加大銷售力度以完成業(yè)績目標(biāo)。

??【新增拿地態(tài)度謹(jǐn)慎，城市更新項目逐步轉(zhuǎn)化】2020年上半年富力新增權(quán)益土地儲備建筑面積243萬平方米，同比下降63%；2020年上半年拿地的拿地銷售比為0.12，富力近來以降杠桿為抓手，有意控制其負(fù)債水平，土地投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。城市更新項目轉(zhuǎn)化方面取得進展，上半年富力有3個城市更新項目轉(zhuǎn)化了129萬平方米土地儲備。

??【地產(chǎn)板塊營收微增，地產(chǎn)毛利率仍在較高水平】富力地產(chǎn)2020年上半年地產(chǎn)主業(yè)的營業(yè)額較去年同期增長3%至308.3億元。地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為33.5%，較去年同期41%下降了7.5個百分點。受到上半年新冠疫情的影響，富力酒店2020年上半年的營業(yè)收入總額為14億元，較去年同期大幅下降58%，90家酒店的單家酒店平均營業(yè)收入為0.15億元。酒店運營業(yè)務(wù)凈虧損9.4億元。

??【需注意短債風(fēng)險，杠桿還需繼續(xù)優(yōu)化】截至2020年年中，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金359.95億元，同比下降7.8%?，F(xiàn)金短債比下滑至0.48，短期內(nèi)償債壓力增加。長短債比1.51，同比下降0.87，債務(wù)結(jié)構(gòu)亟待改善。平均融資成本較2019年同期上升0.3個百分點至6.8%，融資成本可控。凈負(fù)債率176.7%，較去年同期下降了42個百分點，但仍持續(xù)優(yōu)化。

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      1銷售

??銷售增速下降

??下半年仍需加大銷售力度

??銷售增速同比下降，完成全年目標(biāo)33.6%。2020年上半年，富力地產(chǎn)實現(xiàn)權(quán)益銷售金額510.6億元，同比下降15.21%，低于百強房企同比-2.7%的增速，權(quán)益銷售面積426.4萬平方米，同比下降22.8%；銷售均價11970元/平方米，銷售均價較去年同期上漲9.8%。富力地產(chǎn)上半年只完成了2020年1520億元的銷售目標(biāo)的33.6%，下半年的銷售業(yè)績壓力較大。富力集團計劃下半年推出16個全新項目及約2300億元的可售資源，以達(dá)成銷售目標(biāo)。

??2投資

??新增拿地態(tài)度謹(jǐn)慎

??城市更新項目逐步轉(zhuǎn)化

??新增拿地放緩，土地投資態(tài)度謹(jǐn)慎。2020年上半年富力新增權(quán)益土地儲備建筑面積243萬平方米，同比下降63%；權(quán)益拿地金額60億元，較去年同期下降66%；新增土地權(quán)益樓板價為2469元/平方米，較2019年年末下降5%。富力近來以降杠桿為抓手，有意控制其負(fù)債水平，土地投資持謹(jǐn)慎態(tài)度，2020年上半年拿地銷售比為0.12，較2019年進一步下降。

       城市更新項目轉(zhuǎn)化方面取得進展。2020年至今，富力地產(chǎn)擁有80多個項目處于城市更新不同階段，能級來看其中92%位于一二線城市，區(qū)位來看則有54%位于粵港澳大灣區(qū)。2020年上半年，富力有3個位于廣州及長治的城市更新項目已轉(zhuǎn)化129萬平方米土地儲備。預(yù)計下半年富力將有更多城市更新項目轉(zhuǎn)化，未來18個月目標(biāo)增加建筑面積900萬平方米的土地儲備。3土儲消化周期維持4年左右盈利空間充足土地儲備充足，有一定盈利空間。截至2020年上半年，富力地產(chǎn)權(quán)益土地總建面為5683萬平方米，較期初下降1.8個百分點。當(dāng)前的總土地儲備平均樓板價約為2600元/平方米，拿地成本維持在較低水平。雖然富力降低投拓速度，但是其目前的土地儲備較為充足，按照當(dāng)前銷售規(guī)模來看，消化周期維持在4年左右，可以滿足企業(yè)未來的正常開發(fā)需求。

??4盈利

??地產(chǎn)板塊營收微增

??地產(chǎn)毛利率仍在較高水平

??期內(nèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率較上年降幅較大。富力地產(chǎn)2020年上半年地產(chǎn)主業(yè)的營業(yè)額較去年同期增長3%至308.3億元。地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為33.5%，較去年同期41%下降了7.5個百分點。毛利率下降主要是由于期內(nèi)營銷策略為降價刺激銷售，結(jié)轉(zhuǎn)項目均價下降，由10400元/平方米下降了12%至9200元/平方米。整體而言，富力地產(chǎn)營業(yè)收入較去年同期下降4.2%至335.9億元；毛利率29.6%,同比下降7.9個百分點；凈利率為11.7%，和2019年同期基本持平。

??期內(nèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率較上年降幅較大。富力地產(chǎn)2020年上半年地產(chǎn)主業(yè)的營業(yè)額較去年同期增長3%至308.3億元。地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為33.5%，較去年同期41%下降了7.5個百分點。毛利率下降主要是由于期內(nèi)營銷策略為降價刺激銷售，結(jié)轉(zhuǎn)項目均價下降，由10400元/平方米下降了12%至9200元/平方米。整體而言，富力地產(chǎn)營業(yè)收入較去年同期下降4.2%至335.9億元；毛利率29.6%,同比下降7.9個百分點；凈利率為11.7%，和2019年同期基本持平。

??5償債

??債務(wù)結(jié)構(gòu)亟待改善

??杠桿還需繼續(xù)優(yōu)化

??短期償債壓力增加，債務(wù)結(jié)構(gòu)仍需調(diào)整。截至2020年年中，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金359.95億元，同比下降7.8%。由于即將到期的長期債務(wù)規(guī)模增長，短期債務(wù)規(guī)模大幅上升至748.03億元，同比增長29.3%。現(xiàn)金短債比進一步下滑至0.48，短期內(nèi)償債壓力較大。長短債比1.51，同比下降0.87，仍需調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。

??融資成本上升至6.8%。在融資環(huán)境收緊，企業(yè)發(fā)債成本普遍上漲的情況下，富力的平均融資成本較2019年同期上升0.3個百分點至6.8%，融資成本處于可控空間。今年7月份，富力地產(chǎn)獲批H股全流通，可上市流通的22.07億股股份約占富力地產(chǎn)全部股份的63.15%，這部分股權(quán)未來將有利于富力地產(chǎn)進一步擴寬融資渠道，進而有效降低融資成本。

??凈負(fù)債率較去年同期下降42個百分點。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)計算，富力地產(chǎn)凈負(fù)債率為176.7%，較去年同期下降了42個百分點。雖然財務(wù)杠桿仍然較高，但可以看出富力也在積極做出調(diào)整。富力業(yè)績會也提及有計劃出售部分資產(chǎn)來進一步降低其負(fù)債水平。