[中房研協(xié)]涉恒大謠言風(fēng)波背后映射當(dāng)前高負(fù)債房企艱難處境

??【熱點(diǎn)聚焦】

??近日，一份《恒大集團(tuán)關(guān)于懇請支持重大資產(chǎn)重組項(xiàng)目的情況報(bào)告》紅頭文件在網(wǎng)絡(luò)廣泛流傳。恒大集團(tuán)于24日晚發(fā)布聲明稱，重組項(xiàng)目情況報(bào)告系謠言，且已經(jīng)報(bào)警。但根據(jù)公開信息，“造謠”報(bào)告中所提資產(chǎn)重組事宜卻是真實(shí)存在。

??文章對恒大地產(chǎn)重組基本情況作出了說明，并列舉了一系列恒大地產(chǎn)堅(jiān)定落實(shí)國家“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期”調(diào)控政策的措施和成效。同時(shí)，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了“如果重組未能如期完成，可能引發(fā)一系列系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，包括現(xiàn)金流斷裂引發(fā)金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)重影響上下游企業(yè)正常經(jīng)營、嚴(yán)重影響就業(yè)和社會穩(wěn)定、嚴(yán)重影響資本市場穩(wěn)定等”。文章列出了恒大有息負(fù)債總額，融資機(jī)構(gòu)名單及金額等關(guān)鍵信息，雖然真實(shí)性還有待進(jìn)一步證實(shí)或證偽，但對市場的負(fù)面影響已然引爆，資本市場率先做出明確反饋，地產(chǎn)板塊近幾天連續(xù)下挫。

??【熱點(diǎn)評析】

??融資強(qiáng)監(jiān)管下，全面踩線的恒大“重組求生”訴求強(qiáng)烈

??2016年10月3日，恒大地產(chǎn)與深深房簽署《關(guān)于重組上市的合作協(xié)議》，深深房發(fā)行A股股份購買恒大地產(chǎn)100%股權(quán)，恒大集團(tuán)將成為深深房的控股股東。2017年6月20日，香港聯(lián)交所正式同意恒大集團(tuán)分拆恒大地產(chǎn)在A股重組上市申請。

??從出發(fā)點(diǎn)來看，重組于恒大來說，實(shí)際上相當(dāng)于“借殼上市”，將推動公司龐大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)回歸A股，促使公司市值大增，同時(shí)拓寬公司融資渠道，進(jìn)一步提升公司規(guī)模；于深圳來說，一方面有利于國有資產(chǎn)保值增值，為國企改革樹立典范，另一方面引入恒大這一世界500強(qiáng)企業(yè)，將為深圳市提供更多的就業(yè)保障和稅收支持，進(jìn)一步發(fā)揮資源集聚效應(yīng)。

??但由于重組涉及多方權(quán)益，工作量較大且較為復(fù)雜，重組方案需要不斷協(xié)商、確定和完善，再加上近幾年國家對房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)，不支持房地產(chǎn)企業(yè)上市幾乎成為證監(jiān)會潛在規(guī)則，恒大地產(chǎn)與深深房重組上市計(jì)劃至今未能落地。在房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷加強(qiáng)尤其是“三道紅線”融資規(guī)則出臺后，促回款、降負(fù)債成為眾多房企當(dāng)前首要任務(wù)，恒大也不例外。根據(jù)恒大2020年中報(bào)數(shù)據(jù)，三條融資監(jiān)管紅線全中。按照規(guī)定，如果三道紅線均超出閾值，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得再增加，這無疑給恒大資金運(yùn)作帶來巨大壓力。另一方面，根據(jù)對賭協(xié)議，如果重組未能按時(shí)完成，恒大需在2021年1月31日前償還戰(zhàn)略投資者1300億元本金并支付137億元分紅，這對于此時(shí)的恒大來說無疑是雪上加霜。此外，6月23日，穆迪即因?qū)緝攤芰Ρ硎緭?dān)憂，將恒大及其附屬公司評級展望由穩(wěn)定調(diào)整至負(fù)面；9月24日，標(biāo)普將恒大集團(tuán)評級從穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面。在融資強(qiáng)監(jiān)管下，全面踩線的恒大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇，期望通過重組緩解壓力的訴求也更加強(qiáng)烈。

??行業(yè)發(fā)展邏輯轉(zhuǎn)變，高負(fù)債企業(yè)應(yīng)積極“自救”

??根據(jù)企業(yè)2019年報(bào)數(shù)據(jù)，恒大集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)2.1萬億元，員工超過14萬人，在全國280多個(gè)城市擁有870多個(gè)項(xiàng)目，與網(wǎng)絡(luò)上流傳的資產(chǎn)重組項(xiàng)目情況報(bào)告數(shù)據(jù)較為接近。從行業(yè)地位來看，近幾年恒大銷售業(yè)績穩(wěn)居前三，是行業(yè)中的“領(lǐng)頭羊”，且企業(yè)已連續(xù)5年蟬聯(lián)世界500強(qiáng)，2020年榮登第152位，在我國房企中僅次于碧桂園。這樣一個(gè)行業(yè)中的“巨無霸”企業(yè)，一旦真的出現(xiàn)資金鏈斷裂甚至全面坍塌，其影響不容忽視。

??事實(shí)上，面臨巨大債務(wù)壓力的企業(yè)又何止恒大一家？在過往的十幾年里，很多房企都選擇了“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式，隨著近幾年國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變，“三高”發(fā)展模式已然不適合時(shí)代潮流，未能及時(shí)轉(zhuǎn)型的企業(yè)也相繼為此付出了代價(jià)。恒大亦是如此，將企業(yè)生存發(fā)展希望寄托在政府援助顯然并不現(xiàn)實(shí)，尤其在中央層面再三強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”、嚴(yán)控房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)背景下，恒大能否“借殼”深深房重返A(chǔ)股仍存在較大不確定性。再者，這1300億元的戰(zhàn)略投資是否真的能成為壓垮恒大的最后一根稻草？對于一個(gè)總資產(chǎn)規(guī)模超過2萬億的企業(yè)集團(tuán)來說，未必，企業(yè)仍有望憑借其深厚底蘊(yùn)和良好的銷售業(yè)績引入新一輪戰(zhàn)略投資，或者與債權(quán)人達(dá)成新的償還方案，延期償還或者分期償還。并且恒大自2017年已將發(fā)展模式由“規(guī)模”型調(diào)整為“規(guī)模+效益”型，強(qiáng)調(diào)低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)。從2020年負(fù)債情況來看，截至6月底，恒大有息負(fù)債比3月底減少約400億元，預(yù)計(jì)全年會減少1000億元左右，降負(fù)債已取得一定成效。再退一步說，實(shí)在不行，企業(yè)可通過變賣土地、項(xiàng)目等進(jìn)行瘦身自救，一如萬達(dá)、福晟、泰禾等房企，對社會經(jīng)濟(jì)金融的影響有限。