[克而瑞]金科發(fā)布2021-2025戰(zhàn)略，企業(yè)未來發(fā)展幾何？

??2020年12月14日晚間，金科發(fā)布了《公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2021-2025年）》，進(jìn)一步明確未來五年的總體發(fā)展戰(zhàn)略是“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，力爭(zhēng)到2025年總銷售規(guī)模達(dá)到4500億元以上，實(shí)現(xiàn)年復(fù)合增長(zhǎng)率15%以上，并力爭(zhēng)沖擊更高目標(biāo)。金科的5年戰(zhàn)略頗有雄心壯志，企業(yè)未來會(huì)如何發(fā)展呢？

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??地產(chǎn)主業(yè)：銷售規(guī)模保持增長(zhǎng)

??并推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展線

??1、未來五年復(fù)合增長(zhǎng)率15%，充足土儲(chǔ)助力目標(biāo)實(shí)現(xiàn)

??2020年1-11月，金科銷售規(guī)模1954億元，預(yù)計(jì)能完成全年2200億元的銷售目標(biāo)，全年銷售額同比增長(zhǎng)超過18%。未來，金科預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量穩(wěn)定、仍將保持按年微升趨勢(shì)，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提升，頭部房企的增速預(yù)計(jì)將整體放緩至5%-15%。在此背景下，金科若能保持15%以上的年復(fù)合增長(zhǎng)率，保持規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，也能進(jìn)一步提升行業(yè)地位。

??較為充足的土地儲(chǔ)備為企業(yè)銷售增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)，近年來金科年新增土地儲(chǔ)備都維持在相對(duì)較高水平，近三年新增土儲(chǔ)與銷售建面比都維持在1.4倍以上。截至2020年上半年末，金科總土地儲(chǔ)備可售建面約為7413萬平米，可以滿足2-3年左右的開發(fā)，未來企業(yè)還需要繼續(xù)加大投資力度。與此同時(shí)，金科在5年戰(zhàn)略中明確提出要令投資結(jié)構(gòu)多元化，目標(biāo)招拍掛與非招拍掛方式獲取土地占比達(dá)到50%:50%。根據(jù)金科三季報(bào)披露的新增土儲(chǔ)數(shù)據(jù)，企業(yè)1995萬平米的新增土儲(chǔ)中有25.5%是通過收并購(gòu)獲得，而收并購(gòu)?fù)恋乜們r(jià)只占新增土儲(chǔ)總價(jià)的13.7%。企業(yè)在提升非招拍掛新增土儲(chǔ)占比的同時(shí)也可以降低拿地成本，保證企業(yè)土儲(chǔ)規(guī)模的同時(shí)也可以助力企業(yè)提升財(cái)務(wù)狀況。

??2、提升產(chǎn)品力+挖掘新增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展

??未來五年在推動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，金科也要實(shí)現(xiàn)由高速度發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，提升經(jīng)營(yíng)與管理能力，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)盈利能力優(yōu)于標(biāo)桿企業(yè)平均水平。為此，金科將提升產(chǎn)品力作為未來發(fā)展的核心動(dòng)力，通過設(shè)立創(chuàng)新研究院提高企業(yè)的創(chuàng)新能力，以改善型和年輕化為主導(dǎo)，在最新科技應(yīng)用的加持下升級(jí)旗下的三大產(chǎn)品線，提升產(chǎn)品的議價(jià)能力。除了提升產(chǎn)品本身的議價(jià)能力之外，金科還將在“周轉(zhuǎn)效率型”與“品質(zhì)利潤(rùn)型”之間形成新的著力點(diǎn)和平衡點(diǎn)，在平衡盈利能力和負(fù)債指標(biāo)的基礎(chǔ)上，計(jì)劃到2025年“品質(zhì)利潤(rùn)型”產(chǎn)品銷售收入占比應(yīng)達(dá)到30%。與此同時(shí)，金科也加大了二線投資力度，2020年前三季度二線城市的拿地面積占比較2019年全年增加了14個(gè)百分點(diǎn)，這種土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的改變也有助于企業(yè)提升整體經(jīng)營(yíng)能力。

??在改善現(xiàn)有業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)效益的同時(shí)，金科在未來5年還將大力投入代建和城市更新業(yè)務(wù)，從而挖掘出新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，目標(biāo)在2025年實(shí)現(xiàn)代建業(yè)務(wù)規(guī)模300億元。隨著“白銀時(shí)代”的到來，土地成本高企以及融資環(huán)境的收緊導(dǎo)致房企的資金壓力普遍上升。在此背景下，金科投入代建業(yè)務(wù)便是應(yīng)對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)、分散風(fēng)險(xiǎn)、維持發(fā)展的不錯(cuò)選擇，企業(yè)在2017年首次進(jìn)入深圳就是運(yùn)用的代建模式。而在城市更新方面，金科的探索也已經(jīng)開始，比如2020年5月簽訂的固安新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）開發(fā)項(xiàng)目就是一次嘗試，企業(yè)未來在這方面的動(dòng)作可能會(huì)繼續(xù)增加。

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??“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)

??整合產(chǎn)業(yè)鏈提升價(jià)值，生態(tài)協(xié)同發(fā)展

??在新的五年戰(zhàn)略規(guī)劃中，金科在精耕地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，也將做強(qiáng)智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實(shí)商旅康養(yǎng)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈，擴(kuò)大價(jià)值提供范圍，提供高品質(zhì)、多元化的美好生活產(chǎn)品與服務(wù)，繼而形成地產(chǎn)主業(yè)與“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)生態(tài)協(xié)同發(fā)展的新戰(zhàn)略格局。

??1、加速規(guī)模增長(zhǎng)提高美譽(yù)度，金科服務(wù)上市后未來可期

??智慧服務(wù)板塊是金科發(fā)力較早的多元化業(yè)務(wù)板塊，2020年11月17日其主體公司金科服務(wù)（9666.HK）也成功在港交所上市，讓集團(tuán)完成了“A+H”雙平臺(tái)上市戰(zhàn)略，有利于板塊自身發(fā)展的同時(shí)也利好企業(yè)的融資。在金科的5年計(jì)劃中，智慧服務(wù)業(yè)務(wù)的主要目標(biāo)是讓客戶滿意度達(dá)到行業(yè)領(lǐng)先水平（90%以上），同時(shí)保持業(yè)務(wù)規(guī)模的高速增長(zhǎng)。

??從金科服務(wù)目前的發(fā)展規(guī)模來看，截至2020年中企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了全國(guó)24個(gè)省、直轄市及自治區(qū)內(nèi)的133個(gè)城市，簽約項(xiàng)目總數(shù)為843個(gè)，總建面約為2.56億平方米，其中在管項(xiàng)目數(shù)為487個(gè)，總建面約為1.3億平方米，合約在管比達(dá)到1.97倍。隨著更多已訂合約項(xiàng)目的交付，企業(yè)規(guī)模仍有較大的增長(zhǎng)潛力。未來企業(yè)將繼續(xù)聚焦核心區(qū)域，通過擴(kuò)大地域覆蓋范圍及業(yè)務(wù)規(guī)模鞏固領(lǐng)先的市場(chǎng)地位。

??除此之外，金科服務(wù)在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)也在努力修煉“內(nèi)功”，將進(jìn)一步優(yōu)化智能系統(tǒng)平臺(tái)、發(fā)展上下游增值業(yè)務(wù)，提升科技賦能核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)提高服務(wù)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效率。整體來看，金科服務(wù)目前在服務(wù)質(zhì)量和品牌價(jià)值上都有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)整體規(guī)模和盈利能力都處于行業(yè)的前列水平，在上市之后企業(yè)的發(fā)展有望得到加速，達(dá)成集團(tuán)5年戰(zhàn)略的要求。

??2、發(fā)力布局產(chǎn)業(yè)及商旅康養(yǎng)，提升持有資產(chǎn)規(guī)模

??在加速智慧服務(wù)板塊發(fā)展的同時(shí)，金科也宣布將加大布局以大產(chǎn)業(yè)、大健康、大消費(fèi)為主的“地產(chǎn)+”多元化賽道，進(jìn)一步提升公司的盈利能力和永續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。企業(yè)目標(biāo)到2025年地產(chǎn)相關(guān)多元化業(yè)務(wù)（包括產(chǎn)業(yè)集團(tuán)）的銷售規(guī)模達(dá)到500億元以上，持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模則達(dá)到300-500億元。

??大產(chǎn)業(yè)板塊以金科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)為主體，目標(biāo)到2025年實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模超過200億元，同時(shí)在5年間新增持有資產(chǎn)規(guī)模約100億元，穩(wěn)步提升優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模、貢獻(xiàn)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。金科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)從2014年成立至今已經(jīng)進(jìn)入了13省22市，擁有25個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，此外服務(wù)及已簽約項(xiàng)目60個(gè)。企業(yè)將以輕重并舉的方式聚焦產(chǎn)業(yè)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)以及產(chǎn)業(yè)投資三大業(yè)務(wù)模式，逐步從產(chǎn)業(yè)開發(fā)向產(chǎn)業(yè)投資過渡，穩(wěn)定提升經(jīng)營(yíng)收入。

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??金科旗下的商旅康養(yǎng)板塊則立足于“大消費(fèi)”和“大健康”的理念。其中“大消費(fèi)”板塊堅(jiān)持“開發(fā)+資產(chǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)、協(xié)同發(fā)展業(yè)務(wù)模式，踐行商業(yè)和文旅的轉(zhuǎn)型到融合。其發(fā)展模式主要是在中高能級(jí)城市高潛力區(qū)域獲取“商業(yè)+住宅”優(yōu)質(zhì)土地，以“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的模式沉淀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，培育和提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，幫助住宅開發(fā)獲得溢價(jià)，同時(shí)進(jìn)一步積累品牌影響力。金科計(jì)劃大消費(fèi)板塊到2025年銷售規(guī)模超過200億元，新增優(yōu)質(zhì)持有資產(chǎn)規(guī)模約200億元，實(shí)現(xiàn)持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入有效提升。

??“大健康”板塊則主要順應(yīng)老齡化發(fā)展的趨勢(shì)，積極探索“健康養(yǎng)老+地產(chǎn)”互相融合的業(yè)務(wù)模式，先以探索商業(yè)模式、構(gòu)建團(tuán)隊(duì)及培養(yǎng)能力為主，然后由點(diǎn)到面逐步形成規(guī)模效益，進(jìn)而打造大健康業(yè)務(wù)生態(tài)，最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，逐步沉淀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

       此外，在產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈的打造上，金科將圍繞地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整合要素資源，適度投資新賽道，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)鏈雙向賦能，拓展未來發(fā)展空間。

       整體來看，金科本次5年戰(zhàn)略的發(fā)布體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的最新思考，在結(jié)合行業(yè)背景以及企業(yè)自身實(shí)際狀況的情況下對(duì)旗下各業(yè)務(wù)板塊提出了發(fā)展目標(biāo)，為企業(yè)的前路指出了方向，未來的發(fā)展值得關(guān)注。