[克而瑞]城市更新二十余載，富力成果如何？

??導讀

??富力已經(jīng)將城市更新作為集團發(fā)展戰(zhàn)略方向之一。

◎  作者 / 沈曉玲、齊瑞琳

??12月22日富力城市更新項目廣州茅崗西華一期回遷房迎來搖號選房，標志著該項目進入全面收獲期；此外全年富力持續(xù)發(fā)力，相繼獲得4塊廣州城市更新項目，加上最近廣州城市更新市場火熱，吸引俊發(fā)、龍湖等房企爭相進入。作為老牌廣州本土房企，涉足城市更新達26年，目前富力城市更新發(fā)展如何？

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??19年成立城市更新集團

??明確戰(zhàn)略方向起家舊改，被譽為大灣區(qū)舊改專家。1994年，富力成立之初推動開發(fā)的第一個項目是廣州嘉邦化工廠地塊項目，通過先安置后開發(fā)的策略，打造其第一個項目富力新居，該項目奠定了富力地產(chǎn)此后的發(fā)展方向：搬遷老城區(qū)工廠，建造住宅社區(qū)。到2001年末，富力地產(chǎn)已經(jīng)在廣州市完成了總面積超250萬平方米的舊廠改造項目。2002年富力開起北上、拓展全國市場的戰(zhàn)略決策，以31.59億元拿下了北京廣渠門外東五廠土地面積48萬平方米，參與北京舊城改造。2009年開始，廣州舊改主要對象擴大到舊村，富力成功參與并建成獵德村和楊箕村兩個著名城中村的改造項目。多年來富力持續(xù)發(fā)揮其城市更新優(yōu)勢，逐步加大全國擴張力度，除廣州等大灣區(qū)城市外，還重點聚焦太原、天津、鄭州、西安等城市。

??明確城市更新的集團業(yè)務目標。富力已經(jīng)將城市更新作為集團發(fā)展戰(zhàn)略方向之一，2019年4月，富力調(diào)整集團組織構架，成立了富力城市更新集團，主營業(yè)務為舊村、舊廠和舊城改造。此后富力成立了陜西城市更新集團、華北城市更新集團、深莞惠城市更新集團、廣州城市更新集團、華南/佛山城市更新集團、珠中江城市更新集團等，加強整體運營管理，持續(xù)布局城市更新項目。

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??超80個更新項目

??由南到北遍布全國截至2020年中期，富力在規(guī)劃城市更新項目超過80個，將提供可售面積超過4000萬方。且富力的城市更新土儲92%分布在一二線城市，區(qū)域方面則是54%位于大灣區(qū)，這些優(yōu)質(zhì)的城市更新項目將在未來為富力的業(yè)績提供支撐。就單個重點城市來看，太原作為富力西北城市更新的先行城市，目前共有超過10個城市更新項目。西安土門“四村”連片綜合改造項目是富力西北區(qū)域的重點項目之一。廣州則是富力持續(xù)深耕之地，2020年相繼獲得大同村、赤沙村、石壁村和吉山村4個項目，改造總建面再增加408萬方。

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??城市更新項目穩(wěn)步轉(zhuǎn)化

??至21年底預計轉(zhuǎn)化超700萬平

??低成本獲取優(yōu)質(zhì)土儲。根據(jù)2020年中期報告數(shù)據(jù)，富力公布其上半年土地平均成本為2600元/平方米，其土地成本占銷售均價比值僅為22%，成本控制較好。2020年上半年富力新增權益可售建面243萬方，披露城市更新轉(zhuǎn)化可售面積為130萬方，可以看出城市更新為其提供較高比例優(yōu)質(zhì)土儲。同其同歸模房企的土地均價及銷售均價比值來看，富力具有較高的成本優(yōu)勢及一定的品牌溢價空間。

??近一兩年土儲供應有保障。以富力大本營廣州為例，富力2019年至今在廣州取得6個城市更新項目，其中2019年取得的陳田村和田美村預計至2021年內(nèi)能夠轉(zhuǎn)化可售面積分別達88萬平方米和8萬平方米，僅廣州一地近一兩年可為富力提供約730億可售貨值。另外富力大灣區(qū)之外的城市更新項目也取得不錯成果，從今年下半年至2021年底，西安和太原也將分別貢獻130萬平方米及300-400萬平方米的可售面積。雖然富力近期拿地放緩，但在土儲供應方面短期沒有后顧之憂。

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??長周期運營

??考驗房企資金及運營能力

??存量時代城市更新為房企帶來更多機遇。目前我國多數(shù)城市已經(jīng)科學劃定開發(fā)邊界，房地產(chǎn)逐漸進入存量時代。伴隨著一二線城市增量建設用地的不斷減少，土地招拍掛成本上升，城市更新項目就因其總體需求增大，區(qū)域位置相對更好，且通過城市更新獲取的土地樓板價往往較周邊招拍掛更低等優(yōu)勢，成房企第二增長曲線，尤其是一二線城市擴展土儲的重要渠道。對于像富力這種入局城市更新早的企業(yè)來說未來前景廣闊。

??房企布局城市更新也需考慮自身運營能力。不可忽略的是，雖然城市更新有諸多優(yōu)勢，但是其開發(fā)周期長，周轉(zhuǎn)速度慢，對資金壓力較大的房企，在監(jiān)管日益趨嚴的情況下要考慮自身財務風險。且城市更新受到政策的影響較大，不同地區(qū)政策及民情不同異地復制難，這些方面對企業(yè)的開發(fā)運營能力和資金也提出了考驗。此外，由于各城城市更新的力度加碼，不少房企都渴望來分一杯羹，如富力大本營廣州，除了本土房企升龍、時代中國、保利發(fā)展等本土房企群雄爭霸，外來房企如同為城市更新起家的俊發(fā)，以及恒大、龍湖等也都發(fā)力介入，如何持續(xù)保持領先行業(yè)地位也是其需要面對的挑戰(zhàn)。