[克而瑞]融創(chuàng)中國(guó)：地產(chǎn)主業(yè)提質(zhì)發(fā)展

??導(dǎo) 讀

??2020年，融創(chuàng)在城市深耕方面取得進(jìn)一步成效，在55個(gè)城市銷售金額排名前十，較2019年又增12城。

??【銷售金額5752.6億元，2021年可售貨值超9000億】2020年,融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額5752.6億元，同比增長(zhǎng)3.4%，排名穩(wěn)居行業(yè)第四；合同銷售面積4102.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.1%。2020年，融創(chuàng)在城市深耕方面取得進(jìn)一步成效，在55個(gè)城市銷售金額排名前十，較2019年又增12城。展望2021年，融創(chuàng)具備充裕的可售貨源，全年預(yù)計(jì)總可售貨值超過(guò)9000億元。

??【多元拿地具備優(yōu)勢(shì)，高質(zhì)量土儲(chǔ)穩(wěn)中有增】2020年，融創(chuàng)繼續(xù)嚴(yán)控拿地節(jié)奏，加強(qiáng)對(duì)土地質(zhì)量的把控，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、審慎拿地，全年新增土地儲(chǔ)備建筑面積約5877萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)貨值約7261億元。截至2020年年末，融創(chuàng)總土儲(chǔ)建筑面積達(dá)2.58億平方米，同比增長(zhǎng)10.3%，約78%的土儲(chǔ)貨值位于一、二線城市。

??【凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)40.5%，凈負(fù)債率降至96%】2020年，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2305.9億元，同比增長(zhǎng)36.2%；實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)484億元，同比增長(zhǎng)16.9%；凈利潤(rùn)395.5億元，同比增長(zhǎng)40.5%。負(fù)債方面，戰(zhàn)略前置性調(diào)整下現(xiàn)金短債比提升至1.45，凈負(fù)債率降至96%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至78.7%，資本結(jié)構(gòu)全面優(yōu)化。

??【“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)持續(xù)深化，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)】2020年，融創(chuàng)在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)提質(zhì)發(fā)展的同時(shí)，三大“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)也在各自領(lǐng)域進(jìn)一步凸顯。其中融創(chuàng)服務(wù)年內(nèi)成功上市；文旅板塊表現(xiàn)突出，在疫情影響下實(shí)現(xiàn)超預(yù)期恢復(fù)，恢復(fù)狀況好于市場(chǎng)，全年實(shí)現(xiàn)收入約38.8億元，同比增長(zhǎng)36%；管理利潤(rùn)約6.27億元，同比增長(zhǎng)311%，并逐步形成核心城市布局優(yōu)勢(shì)。

??01銷 售

??向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)

??12城市銷售排名第一

??2020年,融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額5752.6億元，同比增長(zhǎng)3.4%；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積4102.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.1%。合同銷售均價(jià)14024元/平方米，與往年基本持平。值得注意的是，融創(chuàng)2020年增速低于同等規(guī)模房企平均水平，主要由于疫情的影響，以及企業(yè)“從量到質(zhì)”的戰(zhàn)略核心轉(zhuǎn)變。

??2020年，融創(chuàng)在城市深耕方面取得進(jìn)一步成效。在55個(gè)城市銷售金額排名前十，較2019年又增12城。其中于杭州、重慶、武漢等12個(gè)城市銷售排名第一，于上海、蘇州、昆明等25個(gè)城市銷售排名2-5位，于北京、廣州、成都等18個(gè)城市銷售排名6-10位。此外，2020年融創(chuàng)于20城銷售金額超百億，其中于杭州銷售金額超400億，于重慶、武漢銷售金額超300億。

??展望2021年，融創(chuàng)具備充裕的可售貨源，全年預(yù)計(jì)總可售貨值超過(guò)9000億元，其中超過(guò)七成為2021年新增，上、下半年新增占比約5比4。

??從可售貨源分布來(lái)看，一、二線城市占比78%，仍為融創(chuàng)的主力戰(zhàn)場(chǎng)。區(qū)域方面，可售貨源整體分布更趨均衡。其中于西南、華北、東南區(qū)域分布相對(duì)集中，且該三個(gè)區(qū)域的可售貨值占比較上年均有增長(zhǎng)；上海、北京可售貨值分別達(dá)1207億元和1117億元，分別占比13%和12%，占比雖有收窄，但總體來(lái)看仍占據(jù)一席之地。

??02投 資

??多元化拿地優(yōu)勢(shì)凸顯

??總土儲(chǔ)規(guī)模穩(wěn)中有增

??2020年盡管受疫情影響，但土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度不減。在此背景下，融創(chuàng)繼續(xù)嚴(yán)控拿地節(jié)奏，加強(qiáng)對(duì)土地質(zhì)量的把控，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、審慎拿地，全年新增土地儲(chǔ)備建筑面積約5877萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)貨值約7261億元。與此同時(shí)，融創(chuàng)在公開市場(chǎng)競(jìng)拍、收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)合作三種拿地方式上均發(fā)展出自身優(yōu)勢(shì)，2020年三種方式獲取土地比例趨向均衡，分別占比36%、30%和34%。截至2020年年末，融創(chuàng)總土儲(chǔ)建筑面積達(dá)2.58億平方米，同比增長(zhǎng)10.3%?？偼羶?chǔ)穩(wěn)中有增，足以支撐未來(lái)3-5年發(fā)展需求。同時(shí)，得益于多元拿地的推進(jìn)，平均土地成本4270元/平方米，較上年的4306元/平方米進(jìn)一步下降；貨地比2.81，利潤(rùn)運(yùn)作空間充裕。

??從土儲(chǔ)貨值結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至2020年年末，融創(chuàng)約78%的土儲(chǔ)貨值位于一、二線城市。其中于一、二線城市分別擁有貨值0.4萬(wàn)億和2.0萬(wàn)億，強(qiáng)三線城市貨值達(dá)0.7萬(wàn)億。高質(zhì)量土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)一方面有利于企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)板塊輪動(dòng)機(jī)會(huì)的把握，以及在“集中供地”新政下占得區(qū)域市場(chǎng)研判優(yōu)勢(shì)；另一方面將助力未來(lái)銷售的提升，負(fù)債率水平的下降，以及資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

??03盈 利

??凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)40.5%

??凈利率和歸母凈利率提升

??2020年，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2305.9億元，同比增長(zhǎng)36.2%，增速維持較高水平；其中物業(yè)銷售收入2188.8億元，同比增長(zhǎng)37.3%。全年實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)484億元，同比增長(zhǎng)16.9%；凈利潤(rùn)395.5億元，同比增長(zhǎng)40.5%。凈利率和歸母凈利率均實(shí)現(xiàn)提升，分別達(dá)17.2%和15.5%。2020年融創(chuàng)的毛利率21%。主要由于一方面受疫情下市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的影響，另一方面集團(tuán)業(yè)務(wù)合并收益對(duì)應(yīng)的收購(gòu)評(píng)估增值調(diào)整導(dǎo)致期內(nèi)毛利減少了人民幣127.9億元。

??04償 債

??戰(zhàn)略前置性調(diào)整下資本結(jié)構(gòu)全面優(yōu)化

??兩條紅線翻綠

??資本運(yùn)營(yíng)方面，截至2020年末融創(chuàng)賬面現(xiàn)金達(dá)1326.5億元，同比增長(zhǎng)5.5%。同時(shí)，得益于結(jié)合自身發(fā)展節(jié)奏的戰(zhàn)略前置性調(diào)整，通過(guò)嚴(yán)控拿地節(jié)奏、加速銷售去化、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)等一系列措施，與央行“三道紅線”管控相契合，政策落地至今迅速由“紅檔”轉(zhuǎn)為“黃檔”。
截至2020年年末，現(xiàn)金短債比提升至1.45，凈負(fù)債率大幅下降76.2個(gè)百分點(diǎn)至96%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率下降5.4個(gè)百分點(diǎn)至78.7%，其中前兩條線成功翻綠。此外，融資成本同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至6.46%，得益于融創(chuàng)加大銀行類融資占比、用公開市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)行融資成本相對(duì)較低的債務(wù)等，對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化也起到積極作用。

??05多元化

??“地產(chǎn)+”競(jìng)爭(zhēng)力加速提升

??文旅板塊布局優(yōu)勢(shì)確立

??2020年，融創(chuàng)在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)提質(zhì)發(fā)展的同時(shí)，三大“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)也在各自領(lǐng)域進(jìn)一步凸顯。

??其中，融創(chuàng)服務(wù)于2020年11月在聯(lián)交所主板成功上市。全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約46.23億元，同比增長(zhǎng)約63.5%；在管建筑面積達(dá)到1.35億平方米，同比增長(zhǎng)155.1%；合約建筑面積約2.64億平方米，同比增長(zhǎng)67.2%。得益于母公司優(yōu)質(zhì)資源的支持，以及自身多渠道多業(yè)態(tài)的拓展能力，未來(lái)增長(zhǎng)空間可觀，頭部企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)。

??融創(chuàng)文化圍繞真人電影、真人劇集、動(dòng)畫電影、動(dòng)畫番劇、短視頻五大賽道持續(xù)深化布局，部分頭部?jī)?nèi)容項(xiàng)目開始穩(wěn)定輸出，例如Base首部原創(chuàng)動(dòng)畫電影《許愿神龍》、春節(jié)檔參投影片《刺殺小說(shuō)家》、《熊出沒·狂野大陸》等均取得不俗的票房成績(jī)。

??值得一提的是，文旅板塊在疫情影響下實(shí)現(xiàn)超預(yù)期恢復(fù)，恢復(fù)狀況好于市場(chǎng)。截至2021年春節(jié)，融創(chuàng)文旅客流量恢復(fù)度達(dá)292%，收入恢復(fù)度達(dá)296%。2020年全年，文旅板塊實(shí)現(xiàn)收入約38.8億元，同比增長(zhǎng)36%；管理利潤(rùn)約6.27億元，同比增長(zhǎng)311%。與此同時(shí)，文旅加快核心城市的布局，已進(jìn)駐華北、華東、華南、華中、西南區(qū)域的39城，已開業(yè)項(xiàng)目14個(gè)，已開業(yè)管理面積664萬(wàn)平方米，已開業(yè)產(chǎn)品98個(gè)，發(fā)展中項(xiàng)目36個(gè)，發(fā)展中規(guī)劃面積456萬(wàn)平方米。多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品力的提升，支持“城市共建“戰(zhàn)略的落地，其中融創(chuàng)冰雪世界依托四季運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)提前卡位，已成為文旅板塊的明星產(chǎn)品。此外，融創(chuàng)文旅還發(fā)揮多業(yè)態(tài)場(chǎng)景運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，圍繞產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)三大專業(yè)服務(wù)體系，年內(nèi)成功開啟了輕資產(chǎn)服務(wù)輸出。