[貝殼研究院]中梁控股年報：品牌與產(chǎn)品力升級

??2020年，中梁控股（下文簡稱：中梁）一改“黑馬”的高復合增長勢頭，轉為倡導以“穩(wěn)”為基調(diào)的發(fā)展道理，更像是戰(zhàn)術性的讓發(fā)展讓位于降負，作為首批12家重點房企中的一員，中梁已成功降檔，但仍有優(yōu)化空間。在全面改善財務結構后，中梁仍有實力沖擊更高的業(yè)績目標。

??業(yè)績表現(xiàn)：2020目標達成，業(yè)績增長趨于穩(wěn)健，產(chǎn)品力進一步得到市場認可

??報告期內(nèi)，中梁實現(xiàn)合約銷售約1688億元，同比增長約11%，銷售面積1350萬平方米，同比減少9.4%，達成年初1680億目標。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，中梁2016-2019年的業(yè)績增速分別為13.1%、241.6%、56.1%、50.3%，2019年上市后的中梁持續(xù)降速，開始尋求穩(wěn)健的發(fā)展。2020年中梁合約銷售均價12500元/平方米，同比增長22%，銷售均價持續(xù)上升，品牌與產(chǎn)品力得到二三線城市的認可。

??中梁2021年銷售目標為1800億元，預期增速約7%，相對穩(wěn)健，其2021年可售貨值約為2600億，預期去化率69%。經(jīng)歷過高復合增長的中梁，在當前政策調(diào)控與行業(yè)形勢下，有意謀求行穩(wěn)致遠的發(fā)展道路。

??財務水平：增收增利而毛利率水平走弱，債務結構仍具調(diào)整空間

??營收：2020年中梁實現(xiàn)營業(yè)收入659.4億元，同比增長16.4%；其中物業(yè)銷售收入655.0億元，同比增長16.2%。報告期內(nèi)長三角區(qū)域項目結算比例減少，結構性影響物業(yè)銷售收入。

??利潤：2020年中梁毛利為138.5億元，同比增加5.1%，整體毛利率為21.0%，較上年同期23.3%下降2.3個百分點，主要由于土地成本較高而溢價能力受限所致，毛利率處于行業(yè)較低水平，盈利能力走弱。同時歸屬公司擁有人凈利潤約37.5億元，同比減少約3.8%。

??償債：截至2020年末，中梁現(xiàn)金及銀行結余約為342.3億元，同比增長29.2%，現(xiàn)金短債比為1.43，較上年同期大幅提升0.73。長短債比為1.27，債務結構仍有一定的調(diào)整空間，進一步提升長期債務占比，將有利于降低其負債壓力。

??土地策略：謹慎土儲，高權益占比與重心專注二三線城市

??新形勢下中梁取地態(tài)度較為謹慎，報告期內(nèi)投資約712億元，獲取土地117宗，規(guī)劃建筑面積約1490萬平方米，土地成本約4767元/平方米。新增項目中二線及三線城市土儲金額占比92%，其中約47%位于二線城市，45%位于三線城市，四線城市占比8%。

??截至2020年末，中梁累計土儲6510萬平方米，權益土儲5180萬平方米，權益占比約80%，處于行業(yè)較高水平。土地覆蓋全國23省，153個城市，3-5年內(nèi)，可以為其未來的銷售增長供應充足的貨值。

??發(fā)展戰(zhàn)略：新形勢下追求運營和產(chǎn)品能力，把握機遇期鞏固行業(yè)地位

??在2020年實踐中，中梁將原有產(chǎn)品系全新升級，并正式發(fā)布新一代住宅產(chǎn)品“中梁產(chǎn)品4.0”，完成113項產(chǎn)品專項提升，全面邁入4.0產(chǎn)品時代。

??中梁在2021年展望中提及片面追求規(guī)模的時代已經(jīng)遠去，在市場需求與競爭模式的驅動下，更強調(diào)運營和產(chǎn)品能力，并2021年作為中梁提升能力與鞏固行業(yè)地位的重要機遇期。

??融資新規(guī)：有效控制杠桿水平持續(xù)改善債務結構，中梁“由紅轉黃”成功實現(xiàn)降檔

??根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，依照“三道紅線”融資新規(guī)，中梁控股剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為80%，較上年同期下降約11個百分點但仍超出閾值；凈負債率為65.8%，與2019年末基本一致，微增0.2個百分點；現(xiàn)金短債比為1.43，較上年同期大幅提升0.73。由此中梁控股2020年年度指標“踩一線”，“由紅轉黃”成功實現(xiàn)降檔。