[克而瑞]從業(yè)績會看房企投資態(tài)度、策略有何轉(zhuǎn)變？

??一季度末上市房企陸續(xù)公布了2020年成績單，業(yè)績會上部分房企透露了今年的銷售目標(biāo)和市場判斷，這無疑對未來企業(yè)投資策略產(chǎn)生巨大影響。整體而言，謹(jǐn)慎投資仍是主旋律，區(qū)域選擇仍聚焦長三角和粵港澳大灣區(qū)，且在22城集中供地之下，普遍認(rèn)為提升投資質(zhì)量、拓寬投資渠道是突圍的核心競爭力。

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??銷售目標(biāo)普遍放緩

??近三成上市房企目標(biāo)增幅低于10%

??銷售目標(biāo)的制定一定程度上會影響未來一年企業(yè)投資態(tài)度。除已有土儲釋放速度外，更高的銷售目標(biāo)也意味著需要更多的新增可售貨值給予支撐。

??從近30家上市房企在業(yè)績發(fā)布會披露的2021年銷售目標(biāo)來看，整體目標(biāo)增幅有所放緩，近三成上市房企2021年的業(yè)績目標(biāo)預(yù)增低于10%，可以看出在杠桿紅利消失后，企業(yè)發(fā)展以穩(wěn)健、提質(zhì)增效為主。

??去年目標(biāo)增速定得較高的金茂、綠城，今年紛紛調(diào)低目標(biāo)增速，從20%以上降低至10%左右，更加強(qiáng)調(diào)企業(yè)“有質(zhì)量”的增長。相較而言，合景泰富、德信等銷售目標(biāo)增速定得較高，其中德信從2020年以來投資較為積極，業(yè)績提升底氣十足。

??與中小規(guī)模房企還在力爭業(yè)績規(guī)模擴(kuò)張、在行業(yè)內(nèi)站穩(wěn)腳跟不同，TOP10房企相對內(nèi)斂，預(yù)期業(yè)績增速均在10%左右，低于行業(yè)平均水平，例如綠城2021年的銷售目標(biāo)較2020年完成額僅有7%的提升。一方面10強(qiáng)房企已經(jīng)占有較大的市場份額，擁有足夠的規(guī)模優(yōu)勢；另一方面控規(guī)模、強(qiáng)調(diào)體制增效是規(guī)模房企當(dāng)前的戰(zhàn)略核心。

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??“兩集中”供地新政下房企態(tài)度從容

??投資博弈各有依仗

??一季度22個重點城市雙集中宅地出讓模式在行業(yè)內(nèi)引起廣泛關(guān)注，也對計劃在一二線城市投資的房企產(chǎn)生較大影響。

??業(yè)績會上，多數(shù)企業(yè)認(rèn)為兩集中的土拍政策能夠提供更大的土地供應(yīng)量、且供應(yīng)規(guī)劃更加清晰，能夠在供給端限制地價。對房企自身影響，大部分房企表示不會對投資造成太大干擾。

??“雙集中”供地模式下房企投資突圍靠什么？面對集中供地，上市企業(yè)的應(yīng)對策略不一，優(yōu)勢也不盡相同，大致可以分為五個方面。

??第一，布局優(yōu)勢。全國化的房企在面對集中供地時壓力較輕，可通過在其他城市拿地、均衡發(fā)展等方式平滑風(fēng)險。如融創(chuàng)、金茂、中梁等，其中中梁明確表示，集中供地等政策調(diào)控對其影響不大，盡管22城中梁貨值占比20%，但中梁進(jìn)入的城市較多，還有很多可選擇空間。

??第二，財務(wù)能力。集中供地對企業(yè)資金整合能力和籌措能力提出新的要求，如招商、越秀、美的等財務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金流準(zhǔn)備充分的房企認(rèn)為雙集中下自身投資不僅不會受到?jīng)_擊，反而機(jī)會更大。

??第三，多渠道拿地是企業(yè)應(yīng)對供地新政的策略和優(yōu)勢之一。如寶龍、時代中國、合景泰富等通過勾地、舊改等方式破局。時代中國2020年接近50%的土儲來源于舊改，對于公開市場的依賴已經(jīng)逐步減少，受到影響程度也較小。

??第四，管理能力。未來兩集中政策中可能會有更多城市納入范圍內(nèi)，對計劃在這些城市投資的房企來說，資金安排需更有指向性。新城、新力等房企表示將提高整合資源的能力，通過信息化管理加大資金的統(tǒng)籌能力。

??第五，研判能力。提前對市場進(jìn)行研判，確定進(jìn)入時機(jī)，是集中供地后企業(yè)提高拿地效率、避開投資高峰期的重要方式。例如弘陽、融信等深耕型房企，在區(qū)域內(nèi)有成熟的投拓、銷售團(tuán)隊，對當(dāng)?shù)厥袌鲅信心芰?qiáng)的優(yōu)勢顯著。而綠城、大唐也表示將投資前置工作和標(biāo)準(zhǔn)化工作。

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??過半房企2020年投資保持謹(jǐn)慎

??長三角、粵港澳仍是上市房企最關(guān)注區(qū)域

??梳理近40家房企投資態(tài)度來看，2020年超過半數(shù)房企投資保持審慎，拿地銷售比低于行業(yè)平均，部分企業(yè)新增貨值同比下滑較大。其中規(guī)模房企居多，例如融創(chuàng)、恒大、世茂等。一方面是更注重有質(zhì)量發(fā)展，如恒大始終將“控規(guī)?！弊鳛橥恋赝顿Y的主基調(diào)；另一方面，通過投資節(jié)奏的放緩，在三道紅線下逐步改善自身的財務(wù)狀況。

??此外，有超過三成房企投資較為積極，多以處在擴(kuò)張期的中小企業(yè)為主。如德信、上坤、弘陽、景瑞等，如弘陽2020年拿地銷售比接近0.6。此外部分綠檔房企中海、招商、龍湖等憑借自身財務(wù)優(yōu)勢，保持較為積極的拿地態(tài)勢。

??投資策略上，隨著杠桿紅利的消退，房企投資更加聚焦。

??首先，以城市群為主，尤其是長三角和珠三角的粵港澳大灣區(qū)，最受房企關(guān)注。從部分上市企業(yè)公布的2020年新增土儲的分布情況來看，四大區(qū)域的受關(guān)注程度從高到低為：長三角>珠三角=中西部>環(huán)渤海。與整體平均熱度都較高的長三角不同的是，上市房企對珠三角區(qū)域的關(guān)注實際上主要集中于大灣區(qū)城市群，珠三角城市群內(nèi)部的地市熱度也有較為明顯的分化差異。

??其次，由于資金掣肘、調(diào)控頻發(fā)等因素，導(dǎo)致市場波動較大，因此多數(shù)房企以深耕為主，在核心城市精準(zhǔn)投資，做大做強(qiáng)做透市場，以此來提高市占率。如祥生立足浙江省，深耕長三角，建業(yè)聚焦河南省，佳兆業(yè)深耕大灣區(qū)。

??最后，投資聚焦在高能級城市以及都市圈周邊強(qiáng)三線。這些城市從經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、房地產(chǎn)基礎(chǔ)以及人口基礎(chǔ)等多潛力大，且抗風(fēng)險能力更強(qiáng)。如德信在深耕長三角區(qū)域同時，強(qiáng)調(diào)聚焦一二線及強(qiáng)三線城市，中梁也在積極踐行投資聚焦二線城市及強(qiáng)三線城市。

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??2021年投資態(tài)度仍然分化

??房企弱化投資預(yù)算強(qiáng)調(diào)動態(tài)調(diào)整

??從今年的業(yè)績會來看，諸多房企都沒有明確表示2021年投資態(tài)度及預(yù)算。我們認(rèn)為，一方面是外部政策因素導(dǎo)致投資需要不斷進(jìn)行動態(tài)調(diào)整以匹配發(fā)展需要，另一方面雙集中供地下未來投資如何變?nèi)孕枋袌鰜頇z驗，預(yù)計到中報季時，態(tài)度將逐漸明朗。

??從已公布投資意向的房企來看，2021年投資態(tài)度仍呈現(xiàn)分化走勢。寶龍、綠城、佳兆業(yè)等房企表示在2021年仍將延續(xù)去年以來積極的投拓態(tài)勢。以綠城為例，2021年一季度新增貨值已達(dá)到712億元，位列新增貨值第四，高于其銷售排名，拿地銷售比為0.69，高于行業(yè)平均。此外，2021年綠城表示還將加大收并購和勾地力度，爭取多拿優(yōu)質(zhì)地塊，但是面對風(fēng)險較大的項目，綠城的投資態(tài)度還是較為謹(jǐn)慎。

??反之融創(chuàng)、雅居樂、時代中國均表示2021年將保持審慎的投資態(tài)度，但保持審慎的角度有所不同：融創(chuàng)更加強(qiáng)調(diào)在資本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的情況下謹(jǐn)慎拿地，去年融創(chuàng)新增土儲中公開市場拿地、合作、收并購各占三成左右，不同渠道投資布局均衡；時代中國則通過采取多元化的土地獲取方式，通過拓寬渠道的方式保證有充足的土儲供開發(fā)；雅居樂和德信則更加強(qiáng)調(diào)投資區(qū)域的選擇，在投資聚焦的大環(huán)境下，均選擇了持續(xù)深耕的布局，雅居樂提出推進(jìn)香港市場，德信則根據(jù)“333”布局審慎拿地。

??值得一提的是，今年業(yè)績發(fā)布會上公布2021年投資預(yù)算的企業(yè)較往年有所減少，在“三道紅線”和“兩集中”等政策發(fā)布后，企業(yè)投資節(jié)奏、金額在很大程度上受到外部因素制約，因此房企也有意弱化投資的具體指標(biāo)，根據(jù)銷售情況進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。

??從部分公布了2021年投資預(yù)算的房企來看，不同房企的拿地銷售比有較大的差異：世茂、中梁等房企提出將按銷售的50%和40%比例來控制拿地，而金茂的預(yù)期的全口徑投資金額為千億左右，整體拿地銷售比達(dá)到0.4。

??整體來看，在經(jīng)過了2020年下半年投資極其謹(jǐn)慎之后，由于部分房企成功實現(xiàn)了“降檔”，財務(wù)穩(wěn)健性有所恢復(fù)，因此2021年的投資積極性有一定程度恢復(fù)。但受到目前22個城市集中供地尚未有所成交的影響，一季度的投資額仍然保持在低位。

??從投資布局來看，長三角是最受房企青睞的區(qū)域，大灣區(qū)和中西部其次，在22個核心城市進(jìn)行兩集中供地的情況下，長三角和大灣區(qū)的三四線城市今年土地市場預(yù)計將持續(xù)受到關(guān)注。

??對于房企來說，在融資端、投資端都持續(xù)受到政策調(diào)控的情況下，提升自身的“內(nèi)功”，尤其財務(wù)穩(wěn)健性、多渠道投資能力、城市研判能力等將成為影響企業(yè)未來投資質(zhì)量的重要因素。

??隨著供地保持較充裕的狀態(tài)，在資金分流和隨時落下的調(diào)控壓力下，預(yù)計非重點城市地價和溢價率勢必會得到一定的控制，對于有意于在這些城市落子的企業(yè)而言，二季度或許是更好的拿地時機(jī)。