[克而瑞]金地集團(tuán)：穩(wěn)健發(fā)展，三線達(dá)標(biāo)保持“零踩線”

??克而瑞研究中心  沈曉玲、查明儀

??導(dǎo)讀

??融資成本可控，業(yè)績規(guī)模穩(wěn)健增長，三線保持“零踩線”。

??【量價(jià)齊升，銷售額同比增速15%】2020年合約銷售額2426.8億元，同比增長15.2%，銷售均價(jià)進(jìn)一步提升至20311元/平方米。2021年銷售目標(biāo)為2800億元，目標(biāo)增幅15.3%，業(yè)績提升信心足。2021年可售貨值約4600億元，去化率達(dá)到60%即可完成目標(biāo)，且一季度已完成目標(biāo)銷售額約30%，完成2800億目標(biāo)難度不大。單城產(chǎn)能較為亮眼，在南京和上海的單城銷售突破200億。 

??【拿地積極土儲(chǔ)充足，權(quán)益比重有待提升】2020年新增116幅土地，新進(jìn)入舟山、福州、唐山、淄博、晉中、邯鄲、銀川、鹽城、麗水9個(gè)城市。新增土儲(chǔ)權(quán)益比例49.1%，拿地銷售比為0.56，保持了較為積極的拿地態(tài)度。新增土儲(chǔ)建面在一二線城市的占比合計(jì)約63% ，依舊為企業(yè)主力布局區(qū)域，樓面地價(jià)同比增長15%至8147元/平方米，相比銷售均價(jià)有較大優(yōu)勢。截止2020年12月31日，在全國70個(gè)城市擁有建面達(dá)6036萬方的總土地儲(chǔ)備，足以支撐企業(yè)未來4-5年業(yè)績發(fā)展需要。權(quán)益占比53%，仍舊偏低，未來還需關(guān)注權(quán)益提升問題。 

??【營收穩(wěn)健增長，利潤率處行業(yè)高位】2020年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入839.8億，同比增長32.4%，主要是因?yàn)楫?dāng)期并表范圍內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和單價(jià)的上升。2021年金地計(jì)劃新開工意愿下降而竣工預(yù)期提升,有意增加竣工結(jié)算收入，為利潤穩(wěn)定增長奠定了基礎(chǔ)。2020年實(shí)現(xiàn)綜合毛利率33.1%，地產(chǎn)開發(fā)毛利率33.6%，均同比下滑7.7個(gè)百分點(diǎn)，但仍舊高于行業(yè)平均水平。 

??【融資成本持續(xù)低位，三線達(dá)標(biāo)保持“零踩線”】現(xiàn)金短債比1.28，長短期債務(wù)比微升至1.7。融資成本極低，加權(quán)平均融資成本僅為4.74%。企業(yè)還將這些低成本的資金加息拆借給關(guān)聯(lián)公司獲取利息收入，2020年金地的關(guān)聯(lián)方利息收入就達(dá)到了27.28億元。凈負(fù)債率為63.9%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.4%，均在監(jiān)管認(rèn)定的合理范圍內(nèi)，保持“零踩線”的穩(wěn)健表現(xiàn)。

??01 銷售

??量價(jià)齊升
??銷售額同比增速15%

??量價(jià)齊升，銷售額同比增速15.2%。2020年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額2426.8億元，銷售面積1194.8萬平方米，分別同比增長15.2%和10.7%，銷售均價(jià)較2019年進(jìn)一步提升至20311元/平方米。銷售同比增速高于百強(qiáng)房企12.4%的平均水平，行業(yè)排名上升一位至第13名。2021年，企業(yè)的銷售目標(biāo)為2800億元，按此計(jì)算的目標(biāo)增幅為15.3%，業(yè)績提升信心足。據(jù)業(yè)績說明會(huì)，2021年可售貨值約4600億元，去化率達(dá)到60%即可完成目標(biāo)，且金地一季度銷售686.5億元，已完成目標(biāo)銷售額約30%，以此來看，完成2800億目標(biāo)難度不大。

??堅(jiān)持城市深耕，南京、上海單城銷售破200億。由于企業(yè)重點(diǎn)深耕一二線城市，城市均價(jià)較高，單城產(chǎn)能較為亮眼。在南京和上海的單城銷售突破200億，分別位列克而瑞城市銷售榜單第1和第6位。其中，南京都會(huì)四季項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)熱銷，單盤銷售超50億元，在克而瑞2020年全國單項(xiàng)目金額榜上排名第65位。

??02 投資

??拿地積極土儲(chǔ)充足
??權(quán)益比重有待提升

??新進(jìn)9城，拿地較為積極。2020年，金地集團(tuán)新增116幅土地，新進(jìn)入舟山、福州、唐山、淄博、晉中、邯鄲、銀川、鹽城、麗水9個(gè)城市。新增土儲(chǔ)建面1657萬方，與2019年基本持平。權(quán)益土儲(chǔ)建面813萬方，權(quán)益比例49.1%，與去年相比下降約3個(gè)百分點(diǎn)，但相比2018年45%的權(quán)益水平有所提升?？偼顿Y額1350億元，按此計(jì)算的拿地銷售比為0.56，保持了較為積極的拿地態(tài)度。由于新增土儲(chǔ)在一二線占比較高，樓面地價(jià)同比增長15%至8147元/平方米，相比20311元/平方米的銷售均價(jià)仍有較大優(yōu)勢。

??重點(diǎn)投資一二線城市，各能級城市投資額趨于平衡。2020年金地集團(tuán)新增土儲(chǔ)建面在一二線城市的占比合計(jì)約63% ，依舊為企業(yè)主力布局區(qū)域。從投資額來看，期內(nèi)企業(yè)加大了一線城市的投資力度，這部分投資額占比較2019年提升29個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到39%，單是6月在上海就拿下三幅住宅用塊，拿地金額達(dá)94億元，計(jì)容建面約34萬方。二線城市則有所下滑，占比29%。此外，企業(yè)在深耕一二線同時(shí)，為了擴(kuò)大投資版圖，也會(huì)適當(dāng)布局三四線，年內(nèi)新進(jìn)城市除福州外均為三四線城市。三四線城市投資拿地金額占比由2016年的11%提升至2020年的32%，下沉趨勢明顯，各城市能級投資額也趨于平衡。

??總土儲(chǔ)權(quán)益占比偏低，土儲(chǔ)規(guī)模充足。截止2020年12月31日，金地集團(tuán)在全國70個(gè)城市擁有建面達(dá)6036萬方的總土地儲(chǔ)備，相比期初增長15.3%，權(quán)益土儲(chǔ)3203萬方，權(quán)益占比53%，仍舊偏低，按照企業(yè)新增土儲(chǔ)的權(quán)益來看，權(quán)益比例短期內(nèi)將持續(xù)保持平穩(wěn)，低權(quán)益占比將會(huì)影響房企實(shí)際利潤水平，未來還需關(guān)注權(quán)益提升問題。結(jié)合企業(yè)目前的合約銷售規(guī)模和增速，土儲(chǔ)足以支撐企業(yè)未來4-5年業(yè)績發(fā)展需要，土儲(chǔ)充足。

??03 盈利

??營收穩(wěn)健增長
??利潤率處行業(yè)高位

??營收同比增長三成，2021年竣工提速。2020年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入839.8億，同比增長32.4%。營收增長主要是因?yàn)楫?dāng)期并表范圍內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和單價(jià)的上升，結(jié)算面積463.9萬平方米，貢獻(xiàn)結(jié)算收入751.8億，分別同比增長21.8%和31.0%。2021年金地計(jì)劃新開工面積 988 萬平方米,預(yù)期相比2020年實(shí)際新開工面積同比下降38%；而竣工面積 1362 萬平方米，預(yù)期相比2020年實(shí)際竣工面積同比增長23%。新開工意愿下降而竣工預(yù)期提升,有意增加竣工結(jié)算收入，為2021年的利潤穩(wěn)定增長奠定了基礎(chǔ)。同期實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤104.0億元，同比增長3.2%，歸母凈利增幅小于營收增幅，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率的下滑。

??利潤率雖有所下滑，但維持行業(yè)高位。在房住不炒和因城施策的調(diào)控基調(diào)下，2020年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)綜合毛利率33.1%，地產(chǎn)開發(fā)毛利率33.6%，均同比下滑7.7個(gè)百分點(diǎn)，但仍舊高于行業(yè)平均水平。同時(shí)，凈利率和歸母凈利率分別為18.1%和12.4%，分別同比下滑6.2和3.5個(gè)百分點(diǎn)，但也處行業(yè)高位。

??04 負(fù)債

??融資成本持續(xù)低位
??三線達(dá)標(biāo)保持“零踩線”

??短期無償債壓力，融資成本低于5%。截止2020年底，金地集團(tuán)擁有現(xiàn)金542.0億元，同比增長20%，短期債務(wù)422.8億元，現(xiàn)金短債比1.281，同比持平。長期債務(wù)也同比增長21%至720.5億元，長短期債務(wù)比微升至1.7。此外，金地的融資成本極低，加權(quán)平均融資成本僅為4.74%。企業(yè)還會(huì)將這些低成本的資金加息拆借給關(guān)聯(lián)公司獲取利息收入，2020年金地的關(guān)聯(lián)方利息收入就達(dá)到了27.28億元。

??三線達(dá)標(biāo)保持“零踩線”。2020年底金地集團(tuán)的凈負(fù)債率為63.9%2，相比2019年上升了2.4個(gè)百分點(diǎn)，但低于行業(yè)平均水平。此外，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.4%3，也在監(jiān)管認(rèn)定的合理范圍內(nèi)，保持“零踩線”的穩(wěn)健表現(xiàn)。

??附注：

??1企業(yè)業(yè)績會(huì)公布現(xiàn)金短債比為1.21。現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物已扣除預(yù)收監(jiān)管資金40.4億；短期負(fù)債合計(jì)為415.0億，含其他應(yīng)付款中應(yīng)付聯(lián)合營公司及項(xiàng)目少數(shù)股東的計(jì)息債務(wù)5.3億。

??2企業(yè)業(yè)績會(huì)公布凈負(fù)債率為62.53%。計(jì)息負(fù)債總額為1130億，含應(yīng)付聯(lián)合營公司及項(xiàng)目少數(shù)股東的計(jì)息債務(wù)合計(jì)32.7億。

??3企業(yè)業(yè)績會(huì)公布，剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收賬款后，實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為68.51%。