[克而瑞]半數(shù)TOP50房企六城皆有斬獲，誰是最大贏家？

??4月末部分實行兩集中供地的城市迎來了首批含宅用地的集中出讓，給今年以來房企持續(xù)低迷的投資氛圍注入了一劑“興奮劑”，部分龍頭房企、央企國企投資積極性明顯增加，在廣州、杭州、無錫等熱點城市踴躍拿地，50強房企中更是半數(shù)以上的房企均參與土拍且有所斬獲。目前來看，規(guī)模房企將成為集中供地機制下的最大贏家。

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??重慶、無錫地市高熱未緩解

??廣州不同區(qū)域土拍分化顯著

??“分化”是行業(yè)規(guī)模增速放緩后的市場常態(tài)，從本次六個集中供地的城市來看，土拍冷熱不均，整體可分為三類：

??重慶、無錫熱度較高，重慶由于不限地價，整體溢價率超過40%，無錫作為長三角核心城市三四線，受到房企更多青睞，本次成交16宗地平均可比地價上漲30%以上；

??廣州表現(xiàn)相對平穩(wěn)，在限價的影響下，平均溢價率和可比地價漲幅均在10%左右，但成交樓板價與周邊房價比高達0.5以上；

??沈陽和長春相對較為冷淡，尤其長春平均溢價率僅有3.3%，大部分地塊底價成交，還出現(xiàn)了終止掛牌、流拍的現(xiàn)象。

??除了不同城市的熱度有所分化以外，同一城市內(nèi)部也出現(xiàn)分化，這一特征在廣州表現(xiàn)得尤其明顯：廣州首次集中拍地中，可比地價上漲和下跌的地塊分別占46%和54%，分化顯著，與無錫、重慶八成地塊可比地價上漲差距頗大。

??本次集中供地中，廣州南沙、黃埔區(qū)還誕生了兩宗新的單價地王，而增城、從化、花都等區(qū)域地塊則以底價成交為主，且流拍的6宗地均集中于此。

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??半數(shù)TOP50房企有所斬獲

??聯(lián)合拿地成為中小房企突圍之道

??首批進行集中供地拍賣的城市中，廣州、無錫、杭州等都是開發(fā)商重點關(guān)注的核心城市，且由于不乏優(yōu)質(zhì)地塊供應，導致房企拿地積極性相對較高。有些房企為提高競得概率，使用多個馬甲公司共同參拍一宗地塊，對優(yōu)質(zhì)地塊的需求可見一斑。

CRIC對6個城市首批集中供地的競拍結(jié)果進行了梳理，50強房企中，一半以上的房企都在本輪有所斬獲，但在不同城市的競得地塊的數(shù)量上卻有巨大的差異：廣州、無錫、重慶、沈陽首次集中供地中均有半數(shù)以上的地塊被50強房企拿下，尤其無錫成交16宗地塊有12宗都被50強房企拿下，杭州也有45%的地塊被50強房企納入那種，房企在這些城市投資積極性較高；反觀長春成交38宗地塊，僅有3宗地塊被50強房企競得，其他拿地房企均為中小房企或本地房企，整體投資氛圍冷淡。

??在TOP50房企積極拿地、規(guī)模房企優(yōu)勢盡顯的同時，部分中小房企則通過聯(lián)合拿地的方式在招拍掛市場上尋求突破。湘福房地產(chǎn)和新輪投資共同競得廣州增城區(qū)1宗總價7.7億元的地塊，廣晟地產(chǎn)則與中國鐵建聯(lián)合競得花都區(qū)一宗總價31.9億元的地塊，此外重慶、杭州也有多宗聯(lián)合拿地的地塊。

??通過梳理本次集中供地的合作拿地情況，可以看出合作拿地主要有兩種模式，分別是“規(guī)模房企+中小房企”和“中小房企+中小房企”，主要是中小房企通過合作才能提升競得地塊的可能；而強強聯(lián)合的拿地方式相對少見，主要發(fā)生在地塊總價非常高的情況下：例如濱江和融信在杭州聯(lián)合拿下4宗地塊，總價高達172億元。

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??10強房企中5家投資超百億

??國企央企、區(qū)域深耕房企是最大贏家

??具體到房企來看，10強房企在六城集中供地中表現(xiàn)積極，有8家參與拿地，其中萬科、融創(chuàng)、保利、華潤和招商5家房企的投資額超過百億，融創(chuàng)和華潤則分別達到368億和233億元。龍頭房企在集中拍地中具備很強的優(yōu)勢，未來集中供地對于龍頭房企而言仍然是機遇。由于戰(zhàn)略的不同，10強中碧桂園、綠地布局更側(cè)重于三四線城市，在本輪重點城市集中拍地中拿地相對較少，投資保持謹慎。

??除10強房企以外，還有龍湖、融信、濱江、越秀等房企積極拿地，投資額也超過百億，整體來看以區(qū)域深耕型房企為主，這與本輪集中拍地的城市恰好為其深耕的核心城市不無關(guān)系。

??布局方面，龍頭房企拿地廣泛分布于核心城市，新增土儲資源結(jié)構(gòu)較優(yōu)，而區(qū)域深耕型房企投資非常聚焦于大本營城市。

??本次統(tǒng)計的6個集中拍地的城市中，拿地較多的龍頭房企如萬科、融創(chuàng)、保利、華潤和招商在其中4-5個城市均有落子，萬科除了廣州以外均有所斬獲、華潤則在重慶以外的城市都有土地入賬。

??融創(chuàng)在本次土拍中斥資367億元，超過一季度拿地總額，拿地分布于廣州、無錫、重慶和杭州這4個熱點城市，可見融創(chuàng)今年的投資目標相當明確，對核心城市、優(yōu)質(zhì)土地的需求較為強烈。

??反觀龍湖雖然總共競得8宗土地，分別在無錫、重慶和杭州有所斬獲，但其中5宗地位于龍湖大本營重慶，總金額為96.6億，占龍湖本次集中拍地金額的2/3；融信、濱江拿地全部集中于杭州，除了合作拿地的4宗地塊以外，融信和濱江分別獨立競得3宗和1宗地塊，8宗地塊總金額達到238億元，大本營的增儲對于兩家房企今年的可售貨值形成支撐；此外越秀新增的7宗地塊都位于大本營區(qū)域的廣州。對于這類房企而言，在深耕區(qū)域“集中彈藥”能夠有效提升成功拿地的機遇，且對當?shù)厥袌龅挠幸欢ǖ纳疃妊信校兄诮档屯顿Y風險。

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??整體來看，首批集中拍地的城市地市熱度不一，相對真實的反應了樓市的熱度，廣州、重慶、無錫和杭州熱度明顯高于長春和沈陽，50強房企在前4個城市投資的積極性也明顯更高，未來隨著市場熱度的持續(xù)分化，不同城市的供地政策仍有可能出現(xiàn)進一步的分化。

       從房企層面而言，龍頭房企在本次土拍中展現(xiàn)出了極高的積極性，且在熱度較高的幾個城市均有所斬獲，一方面年內(nèi)首次集中供地在時間上有一定的優(yōu)勢，能對年內(nèi)的銷售形成支撐，另一方面也可以看出龍頭房企在集中拍地的制度下規(guī)模優(yōu)勢明顯；對于中小房企而言，只能通過合作拿地的方式參與拿地，未來規(guī)模房企與中小型房企的差距預計還將進一步拉開，行業(yè)集中度仍會繼續(xù)提升。