[克而瑞]上坤地產(chǎn)：業(yè)績(jī)平穩(wěn)增長(zhǎng)，多元化拿地占比超五成

??核心觀點(diǎn)

??【銷售規(guī)模穩(wěn)健增長(zhǎng)，長(zhǎng)三角貢獻(xiàn)近8成業(yè)績(jī)】上半年上坤地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)應(yīng)占權(quán)益銷售金額105.36億元，同比增長(zhǎng)29.8%，按照年初業(yè)績(jī)會(huì)管理層預(yù)計(jì)的15%的全口徑合約銷售目標(biāo)增長(zhǎng)率來估算，上半年企業(yè)已完成全年銷售目標(biāo)的55%。上半年上坤的銷售仍集中在長(zhǎng)三角區(qū)域，占比達(dá)到了78%。其中杭州、蕪湖占比較高，分別達(dá)到了20.2%和14.6%，中西部和珠三角區(qū)域業(yè)績(jī)占比與2020年相差不大，珠三角主要依托佛山一城，中西部方面武漢、上饒、商丘三城均貢獻(xiàn)了5%左右的銷售業(yè)績(jī)。

??【立足“3+X”布局，拓展土儲(chǔ)超半數(shù)通過多元化方式獲得】上半年上坤共新增24幅土地，新增土儲(chǔ)總建面307.8萬平方米，超過2020年全年。企業(yè)采取多元拿地方式，24宗土地中超半數(shù)通過收并購、產(chǎn)業(yè)合作、政府平臺(tái)合作方式獲得。上半年權(quán)益口徑拿地銷售比達(dá)到0.41，參考百強(qiáng)房企全口徑平均的拿地銷售比0.29來看，上坤的拿地力度較為領(lǐng)先。投資布局上，上坤始終堅(jiān)持“3+X”的策略，以總建筑面積口徑來看，新增土儲(chǔ)中長(zhǎng)三角仍占據(jù)近半比例，中西部和珠三角占比均有提升，其中中西部占比已經(jīng)升至38.2%，主要是由于企業(yè)上半年企業(yè)擴(kuò)大了在武漢的布局，同時(shí)還首進(jìn)了河南的鄭州和信陽。

??【可滿足2-3年所需，長(zhǎng)三角占比接近6成】截止至2021年中，上坤地產(chǎn)共擁有約777.1萬平方米的土地儲(chǔ)備，其中權(quán)益土儲(chǔ)建面達(dá)到了597.1萬平方米，若按照企業(yè)21年的銷售去化速度推算，可以滿足企業(yè)2-3年左右去化需求。區(qū)域上全部分布在重點(diǎn)布局的三大區(qū)域，長(zhǎng)三角地區(qū)占比接近6成，中西部區(qū)域次之達(dá)到了33.6%，珠三角地區(qū)占比為6.6%。

??【毛利率向行業(yè)平均水平回歸】上半年上坤實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收15.2億元，值得關(guān)注的是企業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)收入0.47億元，同比增長(zhǎng)185.8%。隨著高毛利率項(xiàng)目上海上坤樾山的結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)束，企業(yè)的毛利率正水平逐步向行業(yè)平均回歸，上半年上坤實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)3.40億元，整體毛利率22.3%，較2020年略有提升。實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.6億元，同比上升19.3%，歸母凈利潤(rùn)0.54億元，同比上升104.1%。

??【兩項(xiàng)指標(biāo)維持綠線，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率仍待調(diào)整】截止至2021年中，上坤持有現(xiàn)金較期初增長(zhǎng)37%至73.1億元，現(xiàn)金短債比維持在2.11，長(zhǎng)短債比2.55，凈負(fù)債率為66.7%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為75.4%，整體仍處于黃檔，資產(chǎn)負(fù)債率高于監(jiān)管紅線，未來需更加關(guān)注這一指標(biāo)的調(diào)整。

??01

??銷售

??銷售規(guī)模穩(wěn)健增長(zhǎng)

??長(zhǎng)三角貢獻(xiàn)近8成業(yè)績(jī)

??銷售規(guī)模穩(wěn)健增長(zhǎng)，全年目標(biāo)完成55%。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，2021年上半年上坤地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)應(yīng)占合約銷售金額105.36億元，同比增長(zhǎng)29.8%，應(yīng)占合約銷售面積79.61萬平方米，同比增長(zhǎng)133.9%。另外按照年初業(yè)績(jī)會(huì)提出的15%的全口徑合約銷售目標(biāo)增長(zhǎng)率來估算，截止2021年6月底，上坤實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額167.2億元，已完成全年銷售目標(biāo)的55%。

??

銷售結(jié)構(gòu)變化不大，長(zhǎng)三角貢獻(xiàn)近8成業(yè)績(jī)，仍是核心。從企業(yè)披露的銷售金額城市分布來看，2021上半年上坤地產(chǎn)的銷售仍集中在長(zhǎng)三角區(qū)域，占比達(dá)到了78%。其中杭州、蕪湖占比較高，分別達(dá)到了20.2%和14.6%，寧波、合肥、金華、蘇州等城市貢獻(xiàn)占比也在8%上下。中西部和珠三角區(qū)域業(yè)績(jī)占比與2020年相差不大，珠三角主要依托佛山一城，中西部方面武漢、上饒、商丘三城均貢獻(xiàn)了5%左右的銷售業(yè)績(jī)。 

??02

??投資

??立足“3+X”布局

??拓展土儲(chǔ)超半數(shù)通過多元化方式獲得 

??積極納儲(chǔ)，權(quán)益口徑拿地銷售比0.41，新增土儲(chǔ)建面超2020年全年。根據(jù)企業(yè)公告，2021年上半年上坤共新增24幅土地，新增土儲(chǔ)總建面307.8萬平方米，已經(jīng)超過2020年全年。企業(yè)采取多元拿地方式，24宗土地中超半數(shù)通過收并購、產(chǎn)業(yè)合作、政府平臺(tái)合作方式獲得。在拿地總價(jià)方面，若以企業(yè)公布的建筑面積及樓板價(jià)估算，上半年企業(yè)權(quán)益口徑拿地銷售比達(dá)到了0.41，參考百強(qiáng)房企全口徑平均的拿地銷售比0.29來看，上坤的拿地力度較為領(lǐng)先。

??在投資布局上，上坤始終堅(jiān)持“3+X”的策略，即深耕長(zhǎng)三角，珠三角、中西部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)以及其他高增長(zhǎng)的潛力城市。上半年企業(yè)拿地也全部集中在這三個(gè)區(qū)域，以總建筑面積口徑來看，長(zhǎng)三角仍占據(jù)近半比例，同時(shí)中西部和珠三角占比均有提升，其中中西部占比已經(jīng)升至38.2%，主要是由于企業(yè)上半年企業(yè)擴(kuò)大了在武漢的布局，同時(shí)還首進(jìn)了河南的鄭州和信陽。

??03

??土儲(chǔ)

??可滿足2-3年所需

??長(zhǎng)三角占比接近6成 

??土地儲(chǔ)備充裕，總量可滿足2-3年左右去化需求。截止至2021年中，上坤地產(chǎn)共擁有約777.1萬平方米的土地儲(chǔ)備，其中權(quán)益土儲(chǔ)建面達(dá)到了597.1萬平方米，若按照企業(yè)21年的銷售去化速度推算，可滿足企業(yè)2-3年左右去化需求。區(qū)域上全部分布在重點(diǎn)布局的三大區(qū)域，長(zhǎng)三角地區(qū)占比接近6成，中西部區(qū)域次之達(dá)到了33.6%，珠三角地區(qū)占比為6.6%。

??04

??營(yíng)利

??毛利率向行業(yè)平均水平回歸 

??地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入下降，項(xiàng)目管理服務(wù)同比增長(zhǎng)近2倍。上半年上坤實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收15.2億元，同比下降22.1%，主要是受地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏影響，上半年企業(yè)物業(yè)銷售收入14.5億元，同比下降24.5%。但值得關(guān)注的是上半年企業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)收入0.47億元，同比增長(zhǎng)185.8%，另外上半年企業(yè)實(shí)現(xiàn)租賃業(yè)務(wù)收入0.28億元，相較去年同期也有穩(wěn)步上升。

??毛利率較2020年略有提升，向行業(yè)平均水平回歸。隨著高毛利率項(xiàng)目上海上坤樾山的結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)束，企業(yè)的毛利率正水平逐步向行業(yè)平均回歸，上半年上坤實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)3.40億元，同比下降63.0%，整體毛利率22.3%，較2020年略有提升。實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.6億元，同比上升19.3%，歸母凈利潤(rùn)0.54億元，同比上升104.1%。

??05

??償債

??兩項(xiàng)指標(biāo)維持綠線

??剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率仍待調(diào)整

??現(xiàn)金短債比2.111維持綠檔，長(zhǎng)短債比2.55。截止至2021年中，上坤持有現(xiàn)金較期初增長(zhǎng)37%至73.1億元，現(xiàn)金短債比維持在2.11，達(dá)到綠檔要求，短期內(nèi)無償債壓力。長(zhǎng)短債比略有下降至2.55，符合企業(yè)年初業(yè)績(jī)會(huì)制定的維持長(zhǎng)債比例65%以上目標(biāo)。

??凈負(fù)債率略有升高至66.7%，低于紅線要求，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率仍待調(diào)整。截止至2021年中，上坤凈負(fù)債率為66.7%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為75.4%。負(fù)債水平較2020年底略有提升，但凈負(fù)債率仍滿足綠檔要求，資產(chǎn)負(fù)債率高于監(jiān)管紅線，未來需更加關(guān)注這一指標(biāo)的調(diào)整。