[克而瑞]新力控股 ：拿地較為謹(jǐn)慎，目標(biāo)一年內(nèi)進(jìn)入綠檔

??權(quán)益銷售增長(zhǎng)28.4%；拿地較為謹(jǐn)慎；盈利有提升空間。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點(diǎn)

??【權(quán)益銷售增長(zhǎng)28.4%，長(zhǎng)三角成為貢獻(xiàn)較大的區(qū)域】2021年上半年新力控股實(shí)現(xiàn)了合約銷售額587.89億元，同比增長(zhǎng)了35%；權(quán)益銷售額270.4億元，同比增長(zhǎng)了28.4%，銷售規(guī)模的權(quán)益比例約為46%，企業(yè)當(dāng)前仍比較依靠合作推動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)。上半年對(duì)新力銷售貢獻(xiàn)最大的區(qū)域從江西變成了長(zhǎng)三角地區(qū)，銷售占比達(dá)到了37%，全國(guó)化布局已經(jīng)展現(xiàn)出不錯(cuò)的效果。

??【上半年拿地謹(jǐn)慎，總土儲(chǔ)主要位于南昌和惠州】上半年新力在拿地方面較為謹(jǐn)慎，企業(yè)新增了5幅土地，總建筑面積約為96萬平方米，權(quán)益建面51.3萬平米，新增土地權(quán)益總價(jià)21.3億元，權(quán)益比例為53.4%，。而在總土儲(chǔ)方面新力共擁有155個(gè)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備權(quán)益建面為1440萬平方米，足夠企業(yè)2-3年的發(fā)展。其中江西的南昌和粵港澳的惠州是企業(yè)現(xiàn)有布局的重點(diǎn)城市，企業(yè)在享受單城市深耕帶來的穩(wěn)定收入的同時(shí)也需關(guān)注單城市市場(chǎng)波動(dòng)帶來的影響。

??【毛利率21.7%，改善成本控制和稅項(xiàng)開支維持凈利率】上半年新力實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入112.19億元，同比增長(zhǎng)了28.9%，毛利潤(rùn)同比減少了7.28%至24.38億元。毛利率為21.7%，目前已售未結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的毛利率和上半年水平差不多，未來兩年新力的毛利率有可能仍保持在20%左右的水平。與毛利率相比，新力凈利率下降幅度較低，主要是因?yàn)槠髽I(yè)的成本控制有所優(yōu)化，同時(shí)還大幅改善了稅項(xiàng)開支長(zhǎng)期偏高的問題，未來企業(yè)的凈利率水平預(yù)計(jì)仍將有提升的空間。

??【債務(wù)結(jié)構(gòu)改善，目標(biāo)一年內(nèi)進(jìn)入綠檔】期末新力的凈負(fù)債率較期初大幅降低了13.1個(gè)百分點(diǎn)至50.5%，現(xiàn)金短債比為1.45，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%，因此三條紅線中企業(yè)踩線了一條，企業(yè)目標(biāo)在一年以內(nèi)滿足三條紅線的全部指標(biāo)。從債務(wù)期限來看，新力1年內(nèi)和1-2年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比分別為45%和34%，仍需增加長(zhǎng)期融資。

??01 銷售

??權(quán)益銷售增長(zhǎng)28.4%
上半年長(zhǎng)三角貢獻(xiàn)較大

??2021年上半年新力控股實(shí)現(xiàn)了合約銷售額587.89億元，同比增長(zhǎng)了35%；權(quán)益銷售額270.4億元，同比增長(zhǎng)了28.4%，回款率為78%。上半年新力銷售規(guī)模的權(quán)益比例約為46%，比2020年的44.3%略有提高，企業(yè)當(dāng)前仍比較依靠合作推動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)。

??從銷售的區(qū)域分布來看，上半年對(duì)新力銷售貢獻(xiàn)最大的是長(zhǎng)三角地區(qū)，貢獻(xiàn)占比達(dá)到了37%；接下來是企業(yè)大本營(yíng)的江西省，占比為27%；中西部及其他重點(diǎn)城市占比為23%，粵港澳大灣區(qū)占比13%。整體來看，上半年新力銷售額在全國(guó)各大區(qū)域的分布相比于2020年全年有一定的變化，全國(guó)化布局已經(jīng)展現(xiàn)出不錯(cuò)的效果，未來需要繼續(xù)保持。

??展望未來的銷售增長(zhǎng)，新力上半年已經(jīng)完成了51%的全年權(quán)益銷售金額目標(biāo)，下半年需要完成259.8億元的權(quán)益銷售額。下半年新力預(yù)計(jì)的可售貨值權(quán)益總額人民幣440億元，達(dá)到59%的去化率就能完成全年目標(biāo)，上半年新力的去化率為65%，完成全年目標(biāo)難度應(yīng)該不大。

??02 投資

??上半年拿地謹(jǐn)慎
總土儲(chǔ)主要位于南昌和惠州

??由于上半年集中供地政策以及土地市場(chǎng)較為火熱的影響，新力在拿地方面較為謹(jǐn)慎，企業(yè)新增了5幅土地，總建筑面積約為96萬平方米，權(quán)益建面51.3萬平米，權(quán)益比例為53.4%；新增土地權(quán)益總價(jià)21.3億元，權(quán)益拿地銷售比0.08。

??截至2021年中期，新力共擁有155個(gè)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備權(quán)益建面為1440萬平方米，足夠企業(yè)2-3年的發(fā)展，其中一二線以及新一線城市占比約為84%。新力的總土儲(chǔ)區(qū)域分布整體看來和2020年的變化不大，主要仍位于江西以及粵港澳大灣區(qū)兩個(gè)地區(qū)，其中江西的南昌和粵港澳的惠州是企業(yè)現(xiàn)有布局的重點(diǎn)城市，兩個(gè)城市對(duì)于企業(yè)總土儲(chǔ)的占比就分別為26%和25%，兩個(gè)城市的土儲(chǔ)就占整個(gè)集團(tuán)的一半。這種布局方式有利于企業(yè)集中力量在單城市市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟，形成穩(wěn)固的大本營(yíng)帶來穩(wěn)定的銷售以及品牌影響力。

??03 盈利

??毛利率21.7%
改善成本控制和稅項(xiàng)開支維持凈利率

??上半年新力實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入112.19億元，同比增長(zhǎng)了28.9%，毛利潤(rùn)同比減少了7.28%至24.38億元，毛利率為21.7%，主要是因?yàn)樾袠I(yè)整體的毛利率都有所下降，同時(shí)新力上半年交付物業(yè)的成本比去年同期更高。新力目前已售未結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的權(quán)益金額約為600億元，毛利率和上半年水平差不多，因此未來兩年新力的毛利率有可能仍保持在20%左右的水平。

??上半年新力三費(fèi)比率同比降低了2.1個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)的成本控制有所優(yōu)化，加上還大幅改善了稅項(xiàng)開支長(zhǎng)期偏高的問題（2017年以來企業(yè)的稅項(xiàng)開支對(duì)稅前利潤(rùn)的占比一直在60%以上，而上半年企業(yè)的稅項(xiàng)開支對(duì)稅前利潤(rùn)占比為50%，同比降低了8.5個(gè)百分點(diǎn)），上半年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)2.4個(gè)百分點(diǎn)至8.92億元，股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)7.4個(gè)百分點(diǎn)至7.3億元。上半年新力凈利率同比降低了2.1個(gè)百分點(diǎn)至7.9%，歸母凈利率也同比降低了2.6個(gè)百分點(diǎn)至6.8%，盈利能力仍有提升空間。

??04 償債

??債務(wù)結(jié)構(gòu)改善
目標(biāo)一年內(nèi)進(jìn)入綠檔

??截至2021年中期新力的持有現(xiàn)金約為193.49億元，較于期初增加了10.4%；總有息負(fù)債為295.69億元，減少了0.3%；企業(yè)的權(quán)益則增加了6.1%至202.34億元，因此企業(yè)的凈負(fù)債率大幅降低了13.1個(gè)百分點(diǎn)至50.5%?，F(xiàn)金短債比為1.45，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%，三條紅線中企業(yè)踩線了一條，企業(yè)目標(biāo)在一年內(nèi)進(jìn)入綠檔。期末，新力合聯(lián)營(yíng)投資額133.65億元，是歸母權(quán)益的1.31倍，企業(yè)非并表項(xiàng)目較多，表外負(fù)債也需關(guān)注。

??上半年新力的融資渠道繼續(xù)打開，在銀行貸款方面，新力上半年新進(jìn)入了廣發(fā)銀行的白名單，新增了多家銀行授信，包括工商銀行、光大銀行等。截至2021年中期獲得的授信總額為人民幣952億元，其中未使用的額度占比約為74%。在發(fā)行債券方面，新力上半年新增了20億深交所供應(yīng)鏈ABS，10億交易所協(xié)會(huì)ABN的發(fā)行額度。融資方式的多元化也讓企業(yè)的融資成本得到了降低，截至2021年中期新力總借貸的加權(quán)平均融資成本相較于2020年底繼續(xù)下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)至8.7%。但是在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，期末新力1年內(nèi)到期的債務(wù)占比45%，1-2年到期的債務(wù)占比34%，2年內(nèi)到期的負(fù)債占比將近80%，負(fù)債結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化，需適當(dāng)增加長(zhǎng)期融資，這樣也能進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本。