[克而瑞]融創(chuàng)中國：將“更安全、更從容、更長期、更有價值”設(shè)為戰(zhàn)略目標

??嚴控拿地總量，提升土地質(zhì)量；“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)快速增長，數(shù)字科技全方位賦能。

??◎  作者 / 朱一鳴、李丹

??核心觀點

??【銷售金額同比增長64.3%，穩(wěn)居行業(yè)第四】2021年上半年，融創(chuàng)中國依托高質(zhì)量的可售貨源，實現(xiàn)合同銷售金額3207.6億元，同比增長64.3%，增速高于同等規(guī)模房企平均水平，頭部優(yōu)勢進一步鞏固；銷售面積2194.5萬平方米，同比增長56.4%，銷售排名穩(wěn)居行業(yè)第四。銷售結(jié)構(gòu)方面，貢獻比重最高的為長三角區(qū)域，銷售金額1141億元，占比35.5%。下半年，融創(chuàng)中國預(yù)計總可售貨值達6675億元，其中長三角區(qū)域占比達29%。

??【權(quán)益拿地銷售比37.9%，嚴控拿地總量】2021年上半年，融創(chuàng)中國基于“更安全、更從容、更長期、更有價值”的新階段戰(zhàn)略目標，審慎決策，嚴控拿地總量，新增權(quán)益土地儲備建筑面積約1708萬平方米，新增權(quán)益貨值約人民幣2135億元，權(quán)益拿地銷售比控制在37.9%。拿地方式方面，來自公開市場獲取的有1324億元，占比62%，較往年有顯著提升。截至上半年末，融創(chuàng)擁有土地儲備2.78億平方米?；谳^為充裕的土儲，以及當(dāng)前優(yōu)化債務(wù)指標的首要目標，融創(chuàng)將計劃下半年的權(quán)益拿地銷售比控制在20%以內(nèi)，全年權(quán)益拿地銷售比控制在30%以內(nèi)?！纠麧櫬市》滦校瑐鶆?wù)指標持續(xù)優(yōu)化】2021年上半年，融創(chuàng)實現(xiàn)營業(yè)收入958.2億元，較上年同期增長23.9%。同時利潤表現(xiàn)穩(wěn)步上升，上半年實現(xiàn)毛利潤199.8億元，同比增長12.5%；實現(xiàn)凈利潤133億元，同比增長13.6%。在朝著“三道紅線”管控要求持續(xù)邁進的戰(zhàn)略總基調(diào)下，上半年融創(chuàng)的利潤率指標有所下行。結(jié)算毛利率20.8%，較上年同期下降2.1個百分點；凈利率13.9%，同比下降1.3個百分點。截至上半年末融創(chuàng)的凈負債率較期初下降9.4個百分點至86.6%，降至央行管控的安全線內(nèi)。同時，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率76%，較期初的78.3%進一步下降2.3個百分點。債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，得益于上半年融創(chuàng)把握窗口期，贖回了債務(wù)成本較高的8億美元債，債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，現(xiàn)金短債比1.35，長短債務(wù)比2.34。【“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)快速增長，數(shù)字科技賦能精細化管理】2021年上半年，融創(chuàng)中國“地產(chǎn)+”板塊中的服務(wù)、文旅兩大業(yè)務(wù)實現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展，成長為地產(chǎn)業(yè)務(wù)的兩翼；同時，融創(chuàng)全面推進數(shù)字科技建設(shè)，推進數(shù)字科技與各業(yè)務(wù)的密切結(jié)合，提升經(jīng)營效率，為精細化管理賦能。

??01 銷售

??合同銷售金額同比增長64.3%
高質(zhì)量可售貨源充裕

??2021年上半年，融創(chuàng)中國依托高質(zhì)量的可售貨源，實現(xiàn)合同銷售金額3207.6億元，同比增長64.3%，增速高于同等規(guī)模房企平均水平，頭部優(yōu)勢進一步鞏固；銷售面積2194.5萬平方米，同比增長56.4%，銷售排名穩(wěn)居行業(yè)第四。其中權(quán)益銷售金額2007.6億元，同比增長51.4%；權(quán)益比例62.6%，同比略有下滑。

??銷售結(jié)構(gòu)方面，貢獻比重最高的為長三角區(qū)域，銷售金額1141億元，占比35.5%；其次為西部核心城市和環(huán)渤海占比，分別貢獻占比24.7%和19.9%。同時，核心城市的領(lǐng)先地位持續(xù)鞏固，上半年于武漢、杭州單城市合同銷售金額超過200億元，銷售金額超過百億的有9城，銷售金額破50億的達20城。得益于銷售結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，上半年銷售均價14620元/平方米，較上年同期增長5.1%。

??下半年，融創(chuàng)中國預(yù)計總可售貨值達6675億元，其中2058億元來自截至上半年庫存，4617億元為下半年新推。

??從可售貨源區(qū)域分布來看，于長三角區(qū)域集中度最高，占比達29%；其次為西部核心城市及環(huán)渤海區(qū)域，分別推可售貨值1656億元和1333億元，分別占比25%和20%；此外中部核心城市與華南區(qū)域各占比13%。分城市來看，武漢、重慶、上海、北京、杭州五個城市下半年可售貨值排名前五，均超過200億元。整體來看，融創(chuàng)下半年可售貨源充裕，且質(zhì)量可觀。

??02 投資

??嚴控拿地總量
提升土地質(zhì)量

??2021年上半年，融創(chuàng)中國基于“更安全、更從容、更長期、更有價值”的新階段戰(zhàn)略目標，審慎決策，嚴控拿地總量，新增權(quán)益土地儲備建筑面積約1708萬平方米，新增權(quán)益貨值約人民幣2135億元，權(quán)益拿地銷售比控制在37.9%，截至6月末的連續(xù)12個月累計權(quán)益拿地銷售比約28.5%。

??拿地方式方面，上半年新增的2135億元權(quán)益土儲貨值中，來自公開市場獲取的有1324億元，占比62%，較往年有顯著提升；此外收并購占比24%，產(chǎn)業(yè)合作占比14%。管理層表示，未來將提高全資項目占比，同時在合作上也將升級現(xiàn)有模式，更多選擇資金實力強勁的合作方以成立長期平臺的模式進行合作。

??截至上半年末，融創(chuàng)擁有土地儲備2.78億平方米，土地消化周期6.3年；其中權(quán)益土地儲備1.64億平方米，對應(yīng)權(quán)益土儲貨值2萬億元?；谳^為充裕的土儲，以及當(dāng)前優(yōu)化債務(wù)指標的首要目標，融創(chuàng)計劃將下半年的權(quán)益拿地銷售比控制在20%以內(nèi)，全年權(quán)益拿地銷售比控制在30%以內(nèi)。

??土儲結(jié)構(gòu)方面，截至2021年上半年融創(chuàng)于西部核心城市的土儲布局最多，超1億平方米，占比達38%；其次為環(huán)渤海和長三角區(qū)域，分別占比22%和18%；此外于中部核心城市及華南區(qū)域分別擁有土儲3476萬平方米和2729萬平方米?？傮w來看，對核心區(qū)域及城市的深耕優(yōu)勢持續(xù)鞏固，高質(zhì)量土儲為業(yè)績提供有力支撐。

??03 盈利

??營收同比增長23.9%
毛利率略有下降

??2021年上半年，融創(chuàng)實現(xiàn)營業(yè)收入958.2億元，較上年同期增長23.9%。其中物業(yè)開發(fā)收入875億元，同比增長19.7%；文旅和物業(yè)管理收入分別同比增長166.3%和82.4%，占總營收比重分別為2.7%和2.5%，較上年同期有所提升。同時，利潤表現(xiàn)穩(wěn)步上升，上半年實現(xiàn)毛利潤199.8億元，同比增長12.5%；實現(xiàn)凈利潤133億元，同比增長13.6%。

??在朝著“三道紅線”管控要求持續(xù)邁進的戰(zhàn)略總基調(diào)下，上半年融創(chuàng)的利潤率指標有所下行。結(jié)算毛利率20.8%，較上年同期下降2.1個百分點；凈利率13.9%，同比下降1.3個百分點。

??04 償債

??凈負債率降至86.6%
安全墊持續(xù)增厚

??資本運營方面，截至2021年上半年，融創(chuàng)中國持有現(xiàn)金1231.9億元，較期初下降7.1個百分點；總有息負債規(guī)模3035.3億元，與期初基本持平?；趦糍Y產(chǎn)較期初進一步增長17.2%至2083.3億元，截至上半年末融創(chuàng)的凈負債率較期初下降9.4個百分點至86.6%，降至央行管控的安全線內(nèi)。同時，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率76%，較期初的78.3%進一步下降2.3個百分點。

??債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，得益于上半年融創(chuàng)把握窗口期，贖回了債務(wù)成本較高的8億美元債，債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，現(xiàn)金短債比1.35，長短債務(wù)比2.34，與期初基本持平。同時，隨著財務(wù)指標的持續(xù)改善，國際信用評級全面提升，中誠信亞太首次給予BBBg-穩(wěn)定評級，五大國有銀行的授信與合作顯著增加。

??05 戰(zhàn)略

??“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)快速增長
數(shù)字科技全方位賦能

??2021年上半年，融創(chuàng)中國“地產(chǎn)+”板塊中的服務(wù)、文旅兩大業(yè)務(wù)實現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展，成長為地產(chǎn)業(yè)務(wù)的兩翼；同時，融創(chuàng)全面推進數(shù)字科技建設(shè)，推進數(shù)字科技與各業(yè)務(wù)的密切結(jié)合，提升經(jīng)營效率，為精細化管理賦能。

??物業(yè)服務(wù)方面，上半年收入同比增長85%至33.2億元，得益于基礎(chǔ)物業(yè)和社區(qū)生活服務(wù)收入占比的提升，毛利率同比提升3.9個百分點至31%；凈利潤6.1億元，同比大幅提升154%。新增合約面積6251億，其中70%來自于第三方，自身能力持續(xù)提升，對母公司依賴度降低。截至上半年末，融創(chuàng)服務(wù)在管面積1.7億平方米，合約面積3.2億平方米，分別較期初上升28.4%和22.0%。

??文旅方面，上半年實現(xiàn)收入26.1億元，較去年同期增長166%；管理利潤4.4億，由去年同期扭虧為盈；客流規(guī)模7201萬人次，比去年同期增長103%。其中，融創(chuàng)冰雪發(fā)展迅速，影響力持續(xù)提升，已開業(yè)7家雪場，在建室內(nèi)雪場5家、已簽協(xié)議12家，計劃整體戰(zhàn)略布局35家室內(nèi)雪場；同時，持續(xù)深耕冰雪垂類生態(tài)，拓展跨領(lǐng)域合作延伸，已簽約外部雪場聯(lián)盟9家，并與哈爾濱體育學(xué)院達成校企合作，共建融創(chuàng)冰雪學(xué)院。

??數(shù)字科技方面，融創(chuàng)于今年將其明確為集團重要的三年任務(wù)之一，組建專業(yè)團隊，并推進數(shù)字科技與三大業(yè)務(wù)的密切結(jié)合。在地產(chǎn)板塊方面，推進全鏈條數(shù)字科技運營，推進全鏈條數(shù)字科技運營；在服務(wù)板塊方面，技術(shù)與業(yè)務(wù)深度協(xié)同，構(gòu)筑線上線下一體化與智慧化服務(wù)能力；在文旅板塊方面，著力通過智能化建設(shè)提升用戶體驗、賦能精準營銷、實現(xiàn)精細化運營及管控，實現(xiàn)管理降本增效。