[克而瑞]2022年第二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況（企業(yè)篇）

??本篇選擇的典型企業(yè)為萬(wàn)科集團(tuán)、恒大地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、保利發(fā)展、碧桂園、中海地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、綠城中國(guó)、富力地產(chǎn)、金地集團(tuán)、華潤(rùn)置地、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、招商蛇口，共15家。

??一、典型房企新增土儲(chǔ)規(guī)模環(huán)比有所回升，平均樓板價(jià)繼續(xù)走高

??1、總量：企業(yè)新增土儲(chǔ)建面環(huán)比有所增長(zhǎng)，同比仍大幅下滑。

??2022年二季度15家典型企業(yè)新增土地儲(chǔ)備建筑面積約為1067萬(wàn)平方米，同比下降84.70%，環(huán)比增長(zhǎng)172.51%。2022年二季度，房地產(chǎn)政策環(huán)境適度改善，各部委頻繁發(fā)聲，重點(diǎn)以支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)為主。央行表示強(qiáng)化跨周期和逆周期調(diào)節(jié)，6月信貸社融大幅沖高，寬信用效應(yīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)需求有所回暖。地方層面，在當(dāng)前“房住不炒”的前提下，各地不斷加大穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，多城房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。二季度重點(diǎn)城市集中完成了今年第一批集中供地，多城通過降低競(jìng)買保證金、延長(zhǎng)付款周期、取消竟配建要求等政策來降低房企參拍門檻，提高項(xiàng)目利潤(rùn)空間，以提升房企拿地積極性。土拍結(jié)果中流拍撤牌現(xiàn)象有所好轉(zhuǎn)，央企國(guó)企及本地城投為市場(chǎng)拿地主體，典型企業(yè)新增土儲(chǔ)建面環(huán)比有所增長(zhǎng)，同比仍大幅下滑。

??從典型房企新增土儲(chǔ)的情況來看，15家典型房企中有6家未拿地。與上季度相比，保利、萬(wàn)科、中海、招商蛇口、綠城、龍湖和碧桂園7家典型房企新增土地儲(chǔ)備面積增長(zhǎng)，華潤(rùn)、金地新增土地儲(chǔ)備面下降。與2021年二季度相比，典型房企新增土儲(chǔ)量均大幅下滑，投資態(tài)度依舊謹(jǐn)慎。二季度核心城市積極推進(jìn)集中供地，國(guó)企、央企仍是土地市場(chǎng)的主力軍，民企幾乎隱身，典型房企中民企僅有龍湖和碧桂園相對(duì)積極，地方平臺(tái)公司仍舊處于“托底”態(tài)勢(shì)。

??2、價(jià)格：典型房企投資聚焦核心城市，平均樓板價(jià)持續(xù)走高

??二季度，15家典型企業(yè)新增土地購(gòu)置金額為1720.18億元，同比下降71.27%，環(huán)比增長(zhǎng)222.18%。受制于市場(chǎng)下行、資金鏈緊張等因素的影響，典型房企投資謹(jǐn)慎，相較于上年度同期，購(gòu)地金額大幅下滑。二季度以來，房地產(chǎn)利好政策頻出，在“房住不炒”的大方針下，多城出臺(tái)了調(diào)控放松政策，意在盤活土地市場(chǎng)與提升購(gòu)房者的積極性。市場(chǎng)預(yù)期的改善疊加集中供地城市的土拍門檻寬松，一定程度上提振了房企拿地的信心，相較于上季度，典型房企購(gòu)地金額明顯回升。價(jià)格方面，二季度典型房企拿地平均樓板價(jià)為16116.58元/平方米，價(jià)格較去年同期上漲87.86%，較上季度上漲18.23%，部分集中供地城市土拍門檻寬松、優(yōu)質(zhì)地塊體量增多，典型房企在城市選擇上，聚焦核心城市的投資策略延續(xù)，拿地平均樓板價(jià)持續(xù)提升。

??從房企的土地儲(chǔ)備購(gòu)置金額來看，典型房企二季度投資力度明顯減弱，購(gòu)地金額同比全部為負(fù)。二季度22城首批集中供地中收官，廈門、福州、青島等城市完成第二批集中供地，保利、招商、中海等國(guó)資背景的龍頭房企在核心一二線積極拿地，購(gòu)置金額較上季度有明顯提升。民營(yíng)房企以保交付、保現(xiàn)金流為重心，典型房企中民企僅有龍湖在集中供地中表現(xiàn)積極，在北京、重慶、杭州、合肥等核心城市競(jìng)得優(yōu)質(zhì)地塊，拿地金額環(huán)比大幅提升。

??從各家房企的拿地樓面均價(jià)來看，二季度招商蛇口、華潤(rùn)拿地樓板價(jià)超過20000元/平方米，僅有碧桂園拿地樓板價(jià)不足5000元/平方米。從同比來看，僅有碧桂園拿地成本下降，華潤(rùn)、萬(wàn)科、招商蛇口等拿地成本大幅上升。典型房企的投資分化明顯，多數(shù)民營(yíng)房企暫停拿地，例如世茂在業(yè)績(jī)說明會(huì)上表示，公司目前暫無拿地計(jì)劃，待未來行業(yè)平穩(wěn)，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)降低后再考慮。規(guī)?；⑷珖?guó)化的國(guó)企、央企購(gòu)地金額較高，如保利、招商蛇口二季度拿地金額超過300億元。典型房企投資集中度提升，龍湖、華潤(rùn)等上半年超過80%的投資額都集中于22個(gè)重點(diǎn)城市之中，重點(diǎn)城市平均地價(jià)因供地向中心區(qū)域或熱點(diǎn)片區(qū)傾斜而明顯抬升，央國(guó)企新增土地樓板價(jià)同比大幅上漲。

??二、百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比腰斬，融資規(guī)模下滑下半年償債壓力大

??1、業(yè)績(jī)：上半年累計(jì)業(yè)績(jī)同比腰斬，6月單月環(huán)比顯著增長(zhǎng)，同比降幅仍然較大

??2022年6月，行業(yè)規(guī)模房企積極推盤及營(yíng)銷去化，沖刺半年度業(yè)績(jī)。TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7329.7億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模環(huán)比大幅增長(zhǎng)61.2%。但目前市場(chǎng)整體需求及購(gòu)買力透支、行業(yè)信心不足，短期內(nèi)行業(yè)仍面臨較大下行壓力。百?gòu)?qiáng)房企6月單月業(yè)績(jī)規(guī)模的跌幅雖然略有收窄，但仍保持在43%的較高水平。累計(jì)業(yè)績(jī)來看，上半年百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額的同比降幅也達(dá)到50.3%，與前兩月基本持平。

??6月部分規(guī)模房企項(xiàng)目去化情況較佳、單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出，如中海、華潤(rùn)、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發(fā)、仁恒等企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅均在60%以上。其中，仁恒位于上海楊浦的仁恒·海上源項(xiàng)目6月末推出372套房源，吸引了近1800組客戶參與認(rèn)購(gòu)并全部售罄，單項(xiàng)目銷售近60億元。濱江6月新開盤項(xiàng)目也較多，杭州多個(gè)項(xiàng)目新開盤或預(yù)證獲批加推，都為6月單月帶來了較高的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。

??2、銷售目標(biāo)：目標(biāo)完成不及預(yù)期，下半年供應(yīng)及去化壓力放大

??從規(guī)模房企上半年業(yè)績(jī)目標(biāo)的完成情況來看，在公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至6月末的目標(biāo)完成率不足40%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足30%。絕大多數(shù)企業(yè)上半年的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于20個(gè)百分點(diǎn)。今年以來即使大部分房企選擇不公開披露目標(biāo)，或是已經(jīng)主動(dòng)調(diào)降了全年目標(biāo)。但截至上半年末，企業(yè)實(shí)際的業(yè)績(jī)完成情況仍不及預(yù)期，下半年貨值供應(yīng)、銷售去化壓力放大。隨著近期政策面有所緩和、好轉(zhuǎn)，規(guī)模房企在三四季度需進(jìn)一步加緊貨量供應(yīng)，并積極營(yíng)銷以提高去化率水平。

??3、融資：企業(yè)融資規(guī)模下滑明顯，下半年到期償債壓力較大

??從企業(yè)融資來看，目前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清，企業(yè)整體融資未有明顯回暖、多數(shù)企業(yè)流動(dòng)性壓力持續(xù)。2022年上半年行業(yè)規(guī)模房企整體融資規(guī)模下滑明顯。1-6月，規(guī)模房企的單月融資量均出現(xiàn)不同程度的同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度較高，降幅均超過了50%。

??展望下半年，房地產(chǎn)行業(yè)將從去杠桿轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿。結(jié)合上半年的政策信號(hào)推斷，下半年融資政策將繼續(xù)以支持企業(yè)合理融資需求、保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、盡快恢復(fù)房企經(jīng)營(yíng)“造血”功能為主。但政策回暖的傳導(dǎo)落地尚需時(shí)間，短期內(nèi)多數(shù)民營(yíng)房企融資難、融資貴的問題未有實(shí)質(zhì)性改善。面對(duì)下半年的幾波債券到期高峰，企業(yè)整體償債壓力依然較大。