[克而瑞]行業(yè)透視 |? 2022首輪集中供地背后，房企的利潤之道

??2018年以來，行業(yè)盤整加速，房企利潤一再壓縮，利潤率持續(xù)下行。2021年集中供地政策正式落地，“高溢價、高自持、高配建”進一步加深行業(yè)盈利焦慮。截至目前，2022年22城首輪集中供地全部完成，部分城市也已啟動第二輪土拍。在市場低迷、利潤不濟背景下，集中供地地塊競拍對房企利潤率的影響仍是行業(yè)一大關(guān)注點。

??集中供地競拍整體保持謹(jǐn)慎

??項目利潤空間受關(guān)注

??從2022年集中供地競拍情況來看，央企、國企以及國資背景企業(yè)仍是市場成交主力，建發(fā)、中海、華潤、招商、萬科等全口徑成交總額均過百億。值得注意的是，濱江集團、眾安房產(chǎn)等少數(shù)深耕型民企也表現(xiàn)積極。

??從這些房企參與競拍意圖來看，除了央國企承擔(dān)了一定托底任務(wù)，目前市場銷售低迷態(tài)勢延續(xù)，重點城市具備比較優(yōu)勢，也驅(qū)動了房企參與集中供地進行補倉，拓展、鞏固市場份額。尤其對于深耕型房企來說，部分城市所占權(quán)重較高，也是業(yè)績實現(xiàn)的保障。

??以濱江為例，今年將年度銷售目標(biāo)定在1500-1600億元，杭州作為大本營及及核心深耕城市，承擔(dān)了7成左右的業(yè)績重任。在杭州首輪集中供地中，濱江耗資約184.4億元競得11塊地，預(yù)計后期將陸續(xù)帶來業(yè)績貢獻。

??與此同時，近年來熱點城市的項目利潤也一直是一大“痛點”，尤其在集中供地政策下備受市場關(guān)注和討論。從典型參拍上市房企財報看，2021年毛利率大都呈現(xiàn)不同程度下行，集中供地項目是否會進一步拖累企業(yè)利潤水平值得探究，以下本文將從項目層面進一步分析。

??集中供地項目對企業(yè)

??整體利潤水平影響各有不同

??從項目經(jīng)營目標(biāo)來看，一般可分為利潤型項目和流量型項目。集中供地規(guī)則下，由于競爭力和拿地目標(biāo)導(dǎo)向不同，房企在城市地塊選擇和利潤容忍度方面也大有差異，從而也會導(dǎo)致集中供地項目對企業(yè)整體效益影響各有不同。

??濱江作為杭州本土深耕型房企，今年截至目前，僅參與了杭州首輪集中供地，并以總價184.4億元競得11塊地，經(jīng)估算項目綜合毛利率（1-（建安成本+可售樓板價）/參考售價）可達35%，顯著高于企業(yè)2021年地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)整體毛利率24%，這也體現(xiàn)出來濱江在杭州的深耕優(yōu)勢，后期高毛利項目進入結(jié)算有利于支撐和拉升企業(yè)的盈利水平。相較之下，同作為浙系房企、深耕杭州的眾安，參拍競得五塊地，綜合毛利率為29.7%，與2021年整體毛利率持平，保持維穩(wěn)態(tài)勢。

??而保利置業(yè)今年參與了上海、寧波、濟南的集中供地，總計競得7塊地，綜合毛利率為32.2%，低于2021年整體毛利率水平33.9%，尤其是寧波地塊利潤空間相對較窄。但整體來看，在行業(yè)毛利率持續(xù)下行背景下，房企在集中供地競拍中利潤把控比較謹(jǐn)慎，大多典型上市房企成交項目的綜合毛利率高于企業(yè)去年地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)整體水平。

??重點城市深耕型房企

??更注重利潤和流量的平衡

??通過典型房企集中供地項目布局來看，深耕型房企為保證業(yè)績和效益的穩(wěn)定性，更為注重核心城市流量與利潤的均衡性。而對于全國化程度較高的房企來說，可借助跨城市布局平滑整體利潤，對于部分核心城市、熱點城市利潤容忍度更高。

??2022年集中供地中，杭州作為熱度最高的城市，除了浙系房企濱江、綠城、眾安、德信，萬科、越秀、大悅城、建發(fā)等也積極參與其中。濱江的拿地數(shù)量最多，流量型項目和利潤型項目并重，其中11個項目中有4個項目估算毛利率低于25%，最低僅有14.8%，但得益于較強的本土競爭力和不同項目利潤合理配比，競得地塊綜合毛利水平比較可觀。

??相較而言，全國化程度更高的綠城，在杭州集中供地拿下7塊地，高利潤項目相對較少，綜合毛利率估算為24%，顯著低于濱江。此外，綠城還參與了北京首輪集中供地，拿下3塊地，整體毛利率高于杭州地塊，起到很好的補充作用。

??此外還可以發(fā)現(xiàn)，市場外拓型房企通過集中供地布局熱點城市，對于項目利潤比較放開，更多追求流量。大悅城、建發(fā)在杭州集中供地所拿地塊利潤水平都較低，綜合毛利率估算分別為18%、22%。

??低庫存、強需求城市仍是優(yōu)選

??凈利率實現(xiàn)仍要依靠硬實力

??今年，隨著集中供地競拍細則整體完善，更多利潤空間釋放出來，疊加目前受市場低迷態(tài)勢影響，房企參拍拿地更為謹(jǐn)慎，通過不同城市和不同類型項目配比，成交項目利潤預(yù)期比較可觀。日前，濱江董事長戚金興業(yè)公開表示，今年在杭州首批集中供地拿的11宗地，根據(jù)投資部測算平均凈利率在8%左右，顯著高于去年1%-2%，也表明集中供地政策對企業(yè)開發(fā)利潤擠壓影響得到很好的控制。

??整體來看，目前房企參與集中供地，低庫存、強需求的城市布局仍是優(yōu)選，而項目最終利潤的還是取決于費用控制、周轉(zhuǎn)效率等經(jīng)營管理層面，制定合理的拿地策略以及目標(biāo)定位，對于房企盈利水平把控尤為重要。

??總的來看，2021年集中供地政策正式落地，進一步加深行業(yè)盈利焦慮。今年隨著集中供地規(guī)則不斷完善，更多利潤空間釋放出來。就2022年集中供地成交情況來看，房企在競拍方面大都比較謹(jǐn)慎，同時通過城市、項目之間合理配比，項目綜合利潤水平可觀，對企業(yè)整體效益的維穩(wěn)有一定的支撐作用?？傮w來說，從房企層面，集中供地項目對企業(yè)整體利潤水平影響有限，且預(yù)期向好。