??核心觀點(diǎn)

??【并表銷售降幅超6成，而代建業(yè)績(jī)?cè)龇?倍】根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，剔除合作權(quán)益銷售和代建銷售的并表口徑來看，信達(dá)地產(chǎn)2022年的并表銷售金額為91.2億元，銷售面積50.39萬平方米，分別同比下降63.1%和52.5%，并表口徑為41%，同比大幅下降35個(gè)百分點(diǎn)。不過，近幾年信達(dá)地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)發(fā)展較快，2022年信達(dá)地產(chǎn)的合作權(quán)益銷售金額金約75.22億元，代建銷售金額約57.70億元，分別同比上升了5%和763%，如果加上這兩項(xiàng)，2022年信達(dá)地產(chǎn)則實(shí)現(xiàn)總銷售金額224.18億元，銷售面積89.2億元，該口徑分別同比下降31.1%和33.0%。

??【并表拿地銷售比1.04，且新增代建超150萬平米】2022年信達(dá)地產(chǎn)新增并表計(jì)容規(guī)劃建筑面積52.31萬平方米，同比下降26.7%，拿地銷售面積比1.04，優(yōu)于行業(yè)平均。新增代建167.5萬平米，是并表新增土地的3.2倍。值得注意的是，近兩年來信達(dá)地產(chǎn)投資策略豐富多元，除了自己投資拿地之外，2022年新增167.5萬平方米的代建規(guī)模。而對(duì)比2021年及2020年通過代建拿地的建面分別為11萬方和13萬方，代建逐漸成為信達(dá)地產(chǎn)新增土儲(chǔ)的重要方式，是并表新增土地的3.2倍。

??【營(yíng)收同比下滑近2成，凈利水平仍有提升空間】2022年信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入182.48億元，同比下降17.45%，其中地產(chǎn)銷售收入為160.51億元，同比下降20.9%，主要是由于2022年的結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目減少所致。實(shí)現(xiàn)整體毛利潤(rùn)約45.99億元，同比增長(zhǎng)7.7%，毛利率約為25.2%，同比上升5.9個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)表現(xiàn)方面，2022年凈利潤(rùn)5.75億元，同比下降31.9%，凈利潤(rùn)率僅達(dá)到3.2%，同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于公允價(jià)值變動(dòng)損失3.69億元，而2021年為損失0.37億元，投資收益同比下降51.6%至7.1億元。核心歸母凈利潤(rùn)3.48億元，同比大幅上升233.8%，核心歸母凈利潤(rùn)率1.91%。整體來看，凈利潤(rùn)水平仍有提升空間。

??【杠桿率有所上升，需關(guān)注短期流動(dòng)性】截止至2022年末，信達(dá)地產(chǎn)共持有現(xiàn)金123.33億元，同比微增0.9%，現(xiàn)金短債比有所下滑至1.0，主要由于2022年末短債同比增加了34.87%，若剔除受限制現(xiàn)金，非受限現(xiàn)金短債比為0.97，未能全面覆蓋短債，應(yīng)注重資金流動(dòng)性問題保證安全性。此外信達(dá)地產(chǎn)存在一定量的合作開發(fā)項(xiàng)目，2022年末對(duì)外擔(dān)保60.6億元，此部分也會(huì)造成企業(yè)的償債壓力。剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率同比增加2.7個(gè)百分點(diǎn)至69.09%，而凈負(fù)債率同比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至85.8%。此外，平均融資成本同比下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.02%。

??01 銷售

??并表銷售降幅超6成，而代建業(yè)績(jī)?cè)龇?倍 

??2022年信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)并表銷售金額91.2億元，同比下降63.1%。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，剔除合作權(quán)益銷售和代建銷售的并表口徑來看，信達(dá)地產(chǎn)2022年的并表銷售金額為91.2億元，銷售面積50.39萬平方米，分別同比下降63.1%和52.5%。不過，近幾年信達(dá)地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)發(fā)展較快，如果加上代建銷售以及合作權(quán)益銷售，2022年信達(dá)地產(chǎn)則實(shí)現(xiàn)總銷售金額224.18億元，總銷售面積89.2億元，該口徑分別同比下降31.1%和33.0%。

??2022年信達(dá)地產(chǎn)的合作權(quán)益銷售金額金約75.22億元，代建銷售金額約57.70億元，分別同比上升了5%和763%，這兩部分的銷售帶來的貢獻(xiàn)保持了同比增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。近兩年在多家企業(yè)暴雷的情況下，母公司中國(guó)信達(dá)作為不良資產(chǎn)管理方幫助進(jìn)行紓困多個(gè)項(xiàng)目，作為唯一的地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，信達(dá)地產(chǎn)作為操盤方加入項(xiàng)目的開發(fā)以及操盤工作，其代建銷售金額由此前年均不到10億元的水平實(shí)現(xiàn)了爆發(fā)性的增長(zhǎng)，未來隨著2022年新獲取項(xiàng)目的開工復(fù)工推進(jìn)，代建部分的銷售貢獻(xiàn)或?qū)⑦M(jìn)一步增長(zhǎng)。

??從并表銷售面積分布來看，約81.8%的銷售來自于長(zhǎng)三角城市，占比最高，中西部城市占比為9.9%，占比次之。城市能級(jí)方面，一二線城市占比為48.1%，同比下滑了16.7個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市并表銷售比例增高。城市表現(xiàn)方面，來自合肥有12.9萬平方米，占比有26%，是所有城市中貢獻(xiàn)最大的城市，此外淮南以及馬鞍山亦均貢獻(xiàn)了超過8萬方的業(yè)績(jī)。

??02 投資

??并表拿地銷售比1.04，且新增代建超150萬平米

??拿地銷售面積比1.04，高于行業(yè)平均。2022年信達(dá)地產(chǎn)新增并表計(jì)容規(guī)劃建筑面積52.31萬平方米，同比下降26.7%，拿地銷售面積比1.04，優(yōu)于行業(yè)平均。

??新增代建167.5萬平米，是并表新增土地的3.2倍。值得注意的是，近兩年來信達(dá)地產(chǎn)投資策略豐富多元，除了自己投資拿地之外，2022年新增167.5萬平方米的代建規(guī)模。而對(duì)比2021年及2020年通過代建拿地的建面分別為11萬方和13萬方，代建逐漸成為信達(dá)地產(chǎn)新增土儲(chǔ)的重要方式，是并表新增土地的3.2倍。

??截止2022年年底，若按并表口徑計(jì)算土地儲(chǔ)備建面約410.3萬平方米，同比下降15.2%，其中，合肥、蕪湖、淮南的并表儲(chǔ)備面積居前三，占比分別達(dá)到23.3%、12.5%、9.9%。

??此外，信達(dá)地產(chǎn)還擁有合作權(quán)益土地儲(chǔ)備建面206萬方，代建土地儲(chǔ)備建面308萬平方米，分別同比下降19.0%和上升232.1%。

??03 營(yíng)收

??營(yíng)收同比下滑近2成，凈利水平仍有提升空間

??結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目減少，營(yíng)收同比下降17.5%。2022年信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入182.48億元，同比下降17.45%，其中地產(chǎn)銷售收入為160.51億元，同比下降20.9%，主要是由于2022年的結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目減少所致。值得注意的是，在地產(chǎn)新發(fā)展模式下，信達(dá)地產(chǎn)依托母公司特有的不良資產(chǎn)處置模式，轉(zhuǎn)變盈利模式，努力由原來單純獲取項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)向開發(fā)利潤(rùn)、投資收益以及監(jiān)管代建收入等多元化收入來源轉(zhuǎn)變，這些收入將逐步反應(yīng)在利潤(rùn)表上。

??2022年信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)整體毛利潤(rùn)約45.99億元，同比增長(zhǎng)7.7%，毛利率約為25.2%，同比上升5.9個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)表現(xiàn)方面，2022年凈利潤(rùn)5.75億元，同比下降31.9%，凈利潤(rùn)率僅達(dá)到3.2%，同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于以下幾個(gè)方面原因：一是三費(fèi)費(fèi)率同比上升了2.7個(gè)百分比至13.6%；二是公允價(jià)值變動(dòng)損失3.69億元，而2021年為損失0.37億元；三是投資收益同比下降51.6%至7.1億元。不過值得注意的是，核心歸母凈利潤(rùn)3.48億元，同比大幅上升233.8%，核心歸母凈利潤(rùn)率1.91%。整體來看，凈利潤(rùn)水平仍有提升空間。

??04 償債

??杠桿率有所上升，需關(guān)注短期流動(dòng)性 

??現(xiàn)金剛好覆蓋短債，需關(guān)注短期流動(dòng)性。截止至2022年末，信達(dá)地產(chǎn)共持有現(xiàn)金123.33億元，同比微增0.9%，現(xiàn)金短債比有所下滑至1.0，主要由于2022年末短債同比增加了34.87%，若剔除受限制現(xiàn)金，非受限現(xiàn)金短債比為0.97，未能全面覆蓋短債，應(yīng)注重資金流動(dòng)性問題保證安全性。此外信達(dá)地產(chǎn)存在一定量的合作開發(fā)項(xiàng)目，2022年末對(duì)外擔(dān)保60.6億元，此部分也會(huì)造成企業(yè)的償債壓力。

??在杠桿率水平上面，近幾年的擴(kuò)張也導(dǎo)致了剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率的上升，同比增加2.7個(gè)百分點(diǎn)至69.09%，而凈負(fù)債率同比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至85.8%。此外，信達(dá)具有較大的融資優(yōu)勢(shì)，平均融資成本同比下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.02%。