??核心觀點(diǎn)

??【合約銷售額減少近千億，跌出TOP30陣營(yíng)】2022年，龍光集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售額441.1億元、合約銷售面積275.2萬(wàn)平方米，分別同比減少68.5%、65.5%。業(yè)績(jī)規(guī)模較2021年縮減近千億，且跌幅顯著高于行業(yè)百?gòu)?qiáng)平均水平。根據(jù)克而瑞全口徑銷售排行榜，位列行業(yè)第44位，跌出TOP30陣營(yíng)。

??【未有新增拿地，大灣區(qū)及長(zhǎng)江三角土地貨值占比73%】2022年，龍光集團(tuán)并未透過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛的方式獲取新項(xiàng)目，投資暫停。截至年末，中短期可供開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備總建筑面積約為2861.6平方米,較2021年末較少16.6%。若以貨值計(jì)算，大灣區(qū)及長(zhǎng)江三角洲區(qū)域占比約為73%。結(jié)合銷售來(lái)看，儲(chǔ)備資源量較為豐富，但能否如期變現(xiàn)仍需進(jìn)一步觀望。

??【凈利潤(rùn)大額虧損，存貨減值準(zhǔn)備高達(dá)92.3億元】報(bào)告期內(nèi)，龍光集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入416.2億元，同比減少46.8%。若剔除存貨減值準(zhǔn)備影響，毛利潤(rùn)為44.5億元，毛利率為10.7%，較2021年下降11.2個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)分別虧損達(dá)88.7億元、85.2億元。整體盈利深陷困境，除了市場(chǎng)大環(huán)境影響，內(nèi)部經(jīng)營(yíng)問(wèn)題全面爆發(fā)，如何穩(wěn)住局面將是第一要?jiǎng)?wù)。

??【財(cái)務(wù)狀況惡化，223.6億元境內(nèi)債務(wù)成功展期】截至報(bào)告期末，現(xiàn)金短債比為0.23，遠(yuǎn)低于安全線1倍，凈負(fù)債為165.0%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.6%，踩中“三條紅線”，流動(dòng)性以及債務(wù)狀況嚴(yán)重惡化。面對(duì)大額債務(wù)到期、無(wú)力償還的局面，龍光集團(tuán)積極展開(kāi)債務(wù)重組工作，2022年12月，完成223.6億元境內(nèi)債務(wù)成功展期36-48個(gè)月，目前境外債務(wù)重組也正在推進(jìn)中，預(yù)計(jì)在4月底或5月初確定境外債重組方案的最終條款。企業(yè)中短期都將受困于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及一系列連帶風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)脆弱性較高。

??01 銷售

??合約銷售額減少近千億，跌出TOP30陣營(yíng)

??2022年，受市場(chǎng)下行影響，疊加內(nèi)部資金鏈斷裂，龍光集團(tuán)銷售業(yè)績(jī)備受沖擊，全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額441.1億元、合約銷售面積275.2萬(wàn)平方米，分別同比減少68.5%、65.5%。業(yè)績(jī)規(guī)模較2021年縮減近千億，跌幅顯著高于行業(yè)百?gòu)?qiáng)平均水平。根據(jù)克而瑞全口徑銷售排行榜，位列行業(yè)第44位，跌出TOP30陣營(yíng)。目前，市場(chǎng)回暖預(yù)期并不明朗，中短期銷售繼續(xù)承壓，龍光集團(tuán)仍將面臨較大的挑戰(zhàn)。

??從合約銷售額結(jié)構(gòu)來(lái)看，大灣區(qū)、長(zhǎng)江三角洲區(qū)域是兩大主力貢獻(xiàn)區(qū)域。大灣區(qū)的合約銷售額主要來(lái)自深圳玖譽(yù)雅筑、廣州天瀛和佛山天宸等項(xiàng)目，貢獻(xiàn)160.7億元，占比36.4%，但較2021年貢獻(xiàn)度顯著下降。長(zhǎng)江三角洲區(qū)域得益于上海天曜、上海天境等項(xiàng)目熱銷，貢獻(xiàn)134.4億元，占比從2021年10.8%升至30.5%，這也表明區(qū)域外拓取得成效，已經(jīng)成為企業(yè)業(yè)績(jī)重要支撐。此外，大西南區(qū)域合約銷售額為70.0億元，同比下降68.3%，占比15.9%，貢獻(xiàn)度與2021年基本持平。

??02 投資

??未有新增拿地

       大灣區(qū)及長(zhǎng)江三角土地貨值占比約73%

??2022年，龍光集團(tuán)并未透過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛的方式獲取新項(xiàng)目，投資暫停。截至年末，中短期可供開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備總建筑面積約為2861.6平方米,較2021年末較少16.6%，主要布局在大灣區(qū)、大西南區(qū)域和長(zhǎng)江三角洲區(qū)域。若以貨值計(jì)算，大灣區(qū)及長(zhǎng)江三角洲區(qū)域占比約為73%。

??結(jié)合銷售來(lái)看，儲(chǔ)備資源量較為豐富，但能否如期變現(xiàn)仍充滿不確定性。一方面目前企業(yè)流動(dòng)性比較緊張，境外債務(wù)重組仍在推進(jìn)中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所需要的資金支持或難以得到滿足，另一方， 儲(chǔ)備質(zhì)量也迎來(lái)大考，市場(chǎng)接受度還需觀望。

??03 盈利

??凈利潤(rùn)大額虧損，存貨減值準(zhǔn)備高達(dá)92.3億元

??報(bào)告期內(nèi)，龍光集團(tuán)總收入416.2億元，同比減少46.8%。由于存貨計(jì)提減值準(zhǔn)備高達(dá)92.3億元，亦計(jì)入銷售成本，毛利潤(rùn)虧損47.8億元，若剔除存貨減值準(zhǔn)備影響，毛利潤(rùn)為44.5億元，毛利率為10.7%，較2021年下降11.2個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)分別虧損達(dá)88.7億元、85.2億元，凈利率為-21.3%，歸母凈利率為-20.5%。經(jīng)調(diào)整后的核心凈利潤(rùn)為1.08億元，核心凈利率為0.26%。整體來(lái)說(shuō)，龍光集團(tuán)的盈利深陷困境，除了市場(chǎng)大環(huán)境影響，內(nèi)部經(jīng)營(yíng)問(wèn)題全面爆發(fā)，如何穩(wěn)住局面將是第一要?jiǎng)?wù)。

??04 負(fù)債

??財(cái)務(wù)狀況惡化，223.6億元境內(nèi)債務(wù)成功展期

??截至報(bào)告期末，龍光集團(tuán)總有息負(fù)債996.7億元，較2021年末增加6.2%，其中短期債務(wù)602.7億元，占比60.5%；持有現(xiàn)金141.0億元，現(xiàn)金短債比為0.23，遠(yuǎn)低于安全線1倍，凈負(fù)債為165.0%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.6%，踩中“三條紅線”，流動(dòng)性以及債務(wù)狀況嚴(yán)重惡化。

??面對(duì)大額債務(wù)到期、無(wú)力償還的局面，龍光集團(tuán)積極展開(kāi)債務(wù)重組工作，2022年12月，完成223.6億元境內(nèi)債務(wù)成功展期36-48個(gè)月，目前境外債務(wù)重組也正在推進(jìn)中，預(yù)計(jì)在4月底或5月初確定境外債重組方案的最終條款。

??中短期來(lái)看，企業(yè)都將受困于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及一系列連帶風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)脆弱性較高。對(duì)于龍光集團(tuán)來(lái)說(shuō)，在推進(jìn)債務(wù)重組之際，“回血”自救也是關(guān)鍵，只有修復(fù)基本盤，提升自身“造血能力”，才能獲得真正的復(fù)活。