??核心觀點(diǎn)

??【2022年表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均，華東、華北是業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主力】2022年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3013.3億元，同比降低4.6%。在市場(chǎng)下行、企業(yè)增速放緩的行業(yè)背景下，2022年華潤(rùn)置地雖然未能達(dá)成保持業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的預(yù)期，但其全年的銷售表現(xiàn)和同比增速還是明顯優(yōu)于規(guī)模房企整體水平，年末全口徑和權(quán)益口徑的銷售金額排名分別提升至行業(yè)第四和第五位。

??【一二線城市投資占比逾9成，總土地儲(chǔ)備充?！?022年，華潤(rùn)置地新獲取項(xiàng)目71個(gè)，新增土地投資總地價(jià)1442.3億元、新增土地總計(jì)容建筑面積1095萬(wàn)平方米。新增投資中，一二線城市投資權(quán)益地價(jià)占比92%、總可售貨值占比90%。截至2022年末，華潤(rùn)置地總土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)6478萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備充裕、布局結(jié)構(gòu)相對(duì)優(yōu)質(zhì)，可滿足未來(lái)3-4年的發(fā)展需求。

??【利潤(rùn)規(guī)模、盈利指標(biāo)同比回落，但仍處于行業(yè)領(lǐng)先水平】2022年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2070.6億元，同比降低2.4%；凈利潤(rùn)323.7億元、歸母凈利潤(rùn)280.9億元，分別同比降低13.4%和13.3%。凈利率15.6%、歸母凈利率13.6%，同比也分別降低了2個(gè)和1.7個(gè)百分點(diǎn)。在行業(yè)整體利潤(rùn)空間承壓、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利能力持續(xù)下行的行業(yè)背景下，華潤(rùn)置地雖然近年來(lái)的各項(xiàng)盈利指標(biāo)也表現(xiàn)出一定的回落，但仍處于行業(yè)比較領(lǐng)先的水平。

??【融資成本維持行業(yè)低位，保持投資級(jí)信用評(píng)級(jí)】截至2022年末，華潤(rùn)置地持有現(xiàn)金974.7億元，較2021年末減少112.8億元；現(xiàn)金短債比1.59，較上年同期降低0.4；凈負(fù)債率提升8.4個(gè)百分點(diǎn)至38.8%；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率微降1.4個(gè)百分點(diǎn)至59%?！叭兰t線”保持綠檔達(dá)標(biāo)，財(cái)務(wù)水平穩(wěn)健。截至2022年末，華潤(rùn)置地加權(quán)平均融資成本僅上升4個(gè)基點(diǎn)至3.75%，維持在行業(yè)較低水平，平均債務(wù)期限拉長(zhǎng)至5.4年。

??【穩(wěn)步推進(jìn)“3+1”業(yè)務(wù)，萬(wàn)象生活規(guī)模效益雙增長(zhǎng)】2022年，華潤(rùn)置地積極推動(dòng)“3+1”業(yè)務(wù)的深化融合和協(xié)同發(fā)展，經(jīng)常性收入絕對(duì)值及收益占比持續(xù)提升。經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)、輕資產(chǎn)管理等多元化業(yè)務(wù)協(xié)同主業(yè)，為長(zhǎng)期跨周期發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。其中，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，還原減租影響，租金收入193億元，按年增長(zhǎng)10.5%。輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)上，萬(wàn)象生活全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額120.2億元，同比增長(zhǎng)35.4%；核心凈利潤(rùn)22.3億元，按年增長(zhǎng)30.7%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益雙增長(zhǎng)。

       01銷售

??2022年表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均

??華東、華北是業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主力

??2022年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3013.3億元，簽約銷售面積1425萬(wàn)平方米，分別同比降低4.6%和18.8%；權(quán)益簽約銷售金額2088.1億元，銷售權(quán)益比例約為69.3%。在市場(chǎng)下行、企業(yè)增速放緩的行業(yè)背景下，2022年華潤(rùn)置地雖然未能達(dá)成保持業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的預(yù)期，但其全年的銷售表現(xiàn)和同比增速還是明顯優(yōu)于規(guī)模房企整體水平，年末全口徑和權(quán)益口徑的銷售金額排名分別提升至行業(yè)第四和第五位。2023年，華潤(rùn)置地總可售貨源達(dá)5384億元，略高于2022年，且其中89%位于一二線高能級(jí)城市，計(jì)劃下半年新推供貨更為集中。

??從銷售區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，2022年華潤(rùn)置地華東大區(qū)的銷售貢獻(xiàn)度明顯提升，銷售金額同比增長(zhǎng)30.7%至962.7億元，銷售金額和銷售面積占比較2021年分別提升8.6和6.7個(gè)百分點(diǎn)至31.9%和24.8%。華北大區(qū)也依舊是華潤(rùn)置地銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的主力，銷售金額和銷售面積占比分別達(dá)到22.7%和17.3%。而深圳大區(qū)2022年的銷售金額則大幅降低49.7%至317.3億元，銷售金額占比也下降9.4個(gè)百分點(diǎn)至10.5%。分城市能級(jí)來(lái)看，2022年華潤(rùn)置地一二線城市的簽約銷售占比提升至87%，其中前十城市簽約占比同比提升11個(gè)百分點(diǎn)至61%，銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)更為集中。

??02投資

??一二線城市投資占比逾9成

??總土地儲(chǔ)備充裕

??2022年，華潤(rùn)置地新獲取項(xiàng)目71個(gè)，其中多元化拿地項(xiàng)目數(shù)量占比37%；新增土地投資總地價(jià)1442.3億元、權(quán)益地價(jià)1102億元，權(quán)益比76%；新增土地總計(jì)容建筑面積1095萬(wàn)平方米，權(quán)益面積789萬(wàn)平方米。并在深圳、合肥、南京、東莞、廈門(mén)、三亞等地獲取6個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。新增投資中，一二線城市投資權(quán)益地價(jià)占比92%、總可售貨值占比90%，其中一線城市項(xiàng)目占比較2021年有明顯提升。

??截至2022年末，華潤(rùn)置地總土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)6478萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備建筑面積4584萬(wàn)平方米，權(quán)益比約70.8%。其中，開(kāi)發(fā)物業(yè)土地儲(chǔ)備面積5491萬(wàn)平方米，權(quán)益面積3902萬(wàn)平方米，一二線城市面積占比71%；投資物業(yè)土地儲(chǔ)備面積987萬(wàn)平方米，權(quán)益面積682萬(wàn)平方米，一二線城市面積占比78%。土地儲(chǔ)備充裕、布局結(jié)構(gòu)相對(duì)優(yōu)質(zhì)，可滿足未來(lái)3-4年的發(fā)展需求。

??03盈利

??利潤(rùn)規(guī)模、盈利指標(biāo)同比回落

??但仍處于行業(yè)領(lǐng)先水平

??2022年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2070.6億元、毛利潤(rùn)542.9億元，分別同比降低2.4%和5.1%。凈利潤(rùn)323.7億元、歸母凈利潤(rùn)280.9億元，分別同比降低13.4%和13.3%。其中，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入1761.6億元，同比下降4.2%。從盈利指標(biāo)來(lái)看，2022年華潤(rùn)置地毛利率為26.2%，同比降低0.7個(gè)百分點(diǎn)；凈利率15.6%、歸母凈利率13.6%，同比也分別降低了2個(gè)和1.7個(gè)百分點(diǎn)。綜合來(lái)看，在行業(yè)整體利潤(rùn)空間承壓、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利能力持續(xù)下行的行業(yè)背景下，華潤(rùn)置地雖然近年來(lái)的各項(xiàng)盈利指標(biāo)也表現(xiàn)出一定的回落，但仍處于行業(yè)比較領(lǐng)先的水平。

??04負(fù)債

??融資成本維持行業(yè)低位

??保持投資級(jí)信用評(píng)級(jí)

??截至2022年末，華潤(rùn)置地持有現(xiàn)金974.7億元，較2021年末減少112.8億元；現(xiàn)金短債比1.59，較上年同期降低0.4；長(zhǎng)短期債務(wù)比2.54，同比提升0.25；凈負(fù)債率提升8.4個(gè)百分點(diǎn)至38.8%；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率微降1.4個(gè)百分點(diǎn)至59%?！叭兰t線”保持綠檔達(dá)標(biāo)，財(cái)務(wù)水平穩(wěn)健。

??2022年，華潤(rùn)置地以公司債、中期票據(jù)及資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃等方式，合計(jì)融資391億元，其中發(fā)行公司債和中票310億元（3年期平均成本2.83%，5年期3.26%）。另依托沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)象匯、北京華潤(rùn)大廈及石家莊萬(wàn)象城，成功發(fā)行三單商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS），總計(jì)81億元，平均融資成本3.44%，其中石家莊萬(wàn)象城為行業(yè)首單10年期CMBS，規(guī)模30億元。截至2022年末，華潤(rùn)置地加權(quán)平均融資成本僅上升4個(gè)基點(diǎn)至3.75%，維持在行業(yè)較低水平，平均債務(wù)期限拉長(zhǎng)至5.4年。標(biāo)普、穆迪及惠譽(yù)維持華潤(rùn)置地Baa1/BBB+投資級(jí)信用評(píng)級(jí)及穩(wěn)定展望。

??05多元化

??穩(wěn)步推進(jìn)“3+1”業(yè)務(wù)

??萬(wàn)象生活規(guī)模效益雙增長(zhǎng)

??2022年，華潤(rùn)置地積極推動(dòng)“3+1”業(yè)務(wù)的深化融合和協(xié)同發(fā)展，即開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)加上生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。經(jīng)常性收入絕對(duì)值及收益占比持續(xù)提升，凸顯跨周期發(fā)展實(shí)力。

??其中，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，2022年華潤(rùn)置地秉持長(zhǎng)期主義，與租戶共克時(shí)艱，減免符合條件的租戶租金共計(jì)約25.2億元。還原減租影響，租金收入193億元，按年增長(zhǎng)10.5%，收益占比提升1個(gè)百分點(diǎn)9.2%，其中，購(gòu)物中心租金收入占比升至82%，寫(xiě)字樓及酒店業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額分別占比11%及7%。截至2022年末，華潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)公允值2379億元，年內(nèi)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目獲取帶動(dòng)購(gòu)物中心占比提升至79%，寫(xiě)字樓占比14%。

??輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)上，萬(wàn)象生活于上市兩周年之際晉升恒生指數(shù)成份股，市場(chǎng)影響力與美譽(yù)度持續(xù)增強(qiáng)。全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額120.2億元，同比增長(zhǎng)35.4%；核心凈利潤(rùn)22.3億元，按年增長(zhǎng)30.7%。截至2022年末，商管業(yè)務(wù)在營(yíng)購(gòu)物中心數(shù)量增至86個(gè)，面積達(dá)920萬(wàn)平方米；寫(xiě)字樓物業(yè)在管項(xiàng)目145個(gè)，在管面積1050萬(wàn)平米；物管在管面積增長(zhǎng)87.3%至2.9億平方米，其中第三方在管面積提升至57.6%；年內(nèi)新增第三方面積同比大幅增長(zhǎng)297.4%，其中收并購(gòu)面積貢獻(xiàn)占比達(dá)75.9%，全渠道市場(chǎng)化發(fā)展能力凸顯。

??整體來(lái)看，華潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)、輕資產(chǎn)管理等多元化業(yè)務(wù)協(xié)同主業(yè)，為長(zhǎng)期跨周期發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。一方面，華潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)在母公司的資源帶動(dòng)下，有著較強(qiáng)的規(guī)模與先發(fā)優(yōu)勢(shì)；另一方面，華潤(rùn)萬(wàn)象生活2022年實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益雙增長(zhǎng)，有利于帶動(dòng)未來(lái)整體業(yè)績(jī)提升。