申報企業(yè)：光控安石（上海）商業(yè)管理有限公司

??摘要：光大安石虹橋中心位于上海長寧區(qū)淞虹路377號，隸屬于上海虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)，是軌道交通2號線淞虹路站和26號線（規(guī)劃）上蓋。其前身是黃金交易市場，改造前周邊商業(yè)質(zhì)量相對滯后，項目之前多年處于停工狀態(tài)，光大安石接手后，以綜合體的業(yè)態(tài)組合形式重新規(guī)劃，為其定制了集合多元化辦公、藝術(shù)街區(qū)式購物中心和配套公寓的一體化生活中心設(shè)計方案，并自建自營。項目于2021年12月31日開業(yè)。

??光大安石作為跨境的不動產(chǎn)資產(chǎn)管理公司和中國房地產(chǎn)私募股權(quán)基金平臺，通過建立多板塊、全生命周期的資產(chǎn)管理能力，統(tǒng)籌貫徹“募投建管退的大資管”理念，并在項目的各個方面及階段加以落實，最大化地釋放項目價值。在資產(chǎn)獲取階段，進(jìn)行專業(yè)的投資決策，為挖掘項目價值打下了基礎(chǔ)；因地制宜，根據(jù)項目條件量身定制為融四大業(yè)態(tài)于一體的綜合體；在資產(chǎn)管理階段，通過主動開發(fā)和深度運(yùn)營管理，提升項目業(yè)績及資產(chǎn)價值；以終為始，以退出的思維看待資產(chǎn)管理，謀劃項目未來嫁接金融資本市場。

??開業(yè)2年來，光大安石虹橋中心已然成為外接城市界面、內(nèi)有乾坤的街區(qū)式都市TOD綜合體,也是虹橋臨空園區(qū)年輕白領(lǐng)、家庭藝數(shù)文化體驗歡聚的首選地。取得了三大成效：一是拉動消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，不僅補(bǔ)足了虹橋臨空園區(qū)缺乏現(xiàn)代化、綜合性商業(yè)空間的空白，也促進(jìn)了片區(qū)商業(yè)和消費(fèi)的升級,被選為全市15個重點消費(fèi)新地標(biāo)之一；二是作為上海首個獲得LEED鉑金/WELL金級雙預(yù)認(rèn)證的項目提升了綠色效益，同時也打造藝術(shù)屬性，推進(jìn)了政務(wù)服務(wù)進(jìn)商圈和片區(qū)職住平衡，實現(xiàn)了社會效益；三是鏈接起城市、資本、商場場景和消費(fèi)者，使項目成為一個利用社會資本進(jìn)行全生命周期資產(chǎn)管理的城市更新樣本項目。

??（一）項目概況

??光大安石虹橋中心位于上海長寧區(qū)淞虹路377號，毗鄰虹橋綜合交通樞紐，是軌道交通2號線淞虹路站和26號線（規(guī)劃）上蓋。項目所在的上海虹橋臨空園區(qū)，是我國華東地區(qū)第二個獲批的國家級臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，堅持“總部經(jīng)濟(jì)、虹橋門戶”的發(fā)展定位，憑借大虹橋板塊集聚眾多企業(yè)總部的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、一流的服務(wù)與支持創(chuàng)新的商務(wù)環(huán)境、完善的政策支持優(yōu)勢，臨空園區(qū)已成為上海的新名片和國際商務(wù)的承載地。

??項目原址為卜蜂蓮花大賣場，于2014年閉店。2014年該地塊擬建設(shè)為黃金交易市場，因原業(yè)主開發(fā)能力有限、負(fù)債較高，項目出現(xiàn)困境，多年處于停工狀態(tài)。2017年底，光大安石通過股權(quán)交易收購了該項目公司，以綜合體的業(yè)態(tài)組合形式重新規(guī)劃，為其定制了集合多元化辦公、藝術(shù)街區(qū)式購物中心和配套公寓的一體化生活中心設(shè)計方案，并自建自營。改造后的光大安石虹橋中心由5棟寫字樓和下沉式商業(yè)廣場圍合而成，總建筑面積17萬平方米，其中商業(yè)面積6萬平方米、辦公面積7萬平方米。項目已于2021年12月31日開業(yè)。開業(yè)兩年來，項目已然成為外接城市界面、內(nèi)有乾坤的街區(qū)式都市TOD綜合體,也是虹橋臨空園區(qū)年輕白領(lǐng)、家庭文化體驗歡聚的首選地。

圖1：項目改造前后對比圖

??（二）做法經(jīng)驗

??光大安石作為跨境的不動產(chǎn)資產(chǎn)管理公司和中國房地產(chǎn)私募股權(quán)基金平臺，通過建立多板塊、全生命周期的資產(chǎn)管理能力，統(tǒng)籌貫徹“募投建管退的大資管”理念，并在不動產(chǎn)項目的各個方面及階段加以落實，最大化地釋放項目價值，打造出符合市場長期發(fā)展需求的核心資產(chǎn)。落實到光大安石虹橋中心項目上，則主要體現(xiàn)在以下幾點做法：

??1、科學(xué)決策，精準(zhǔn)定位為項目價值實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)

??項目利用光大安石的資源和經(jīng)驗，基于宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場形勢，以全產(chǎn)業(yè)鏈的視角對項目進(jìn)行投資研判分析。在投資前，精準(zhǔn)定位，測算出未來幾年的租金和項目運(yùn)營成本等，綜合考慮資金來源及融資方式等要素，判斷出最適合的退出時機(jī)，并將價值評估結(jié)果進(jìn)行數(shù)字化建模。比如，由于項目本身是困境資產(chǎn)，得益于光大安石兼具金融和開發(fā)管理背景經(jīng)驗，光大安石在背景調(diào)查、債權(quán)債務(wù)梳理、法務(wù)、財務(wù)等方面進(jìn)行了充分的評估和風(fēng)險甄別，設(shè)計出最優(yōu)的投資方案以解決項目相關(guān)方的利益訴求，以及獲取項目融資支持。同時，依托團(tuán)隊內(nèi)部風(fēng)險決策體系，對項目投前、投中及投后進(jìn)行宏觀指導(dǎo)和風(fēng)險把控。將本項目重新定位為長寧西門戶的新地標(biāo)，打造街區(qū)式都市TOD綜合體。

??項目完成收購后，簽訂了新的土地出讓合同并支付了土地出讓金，提高了項目計容面積，將用地性質(zhì)從純商業(yè)調(diào)整為辦公和商業(yè)，增加了局部層高，延長了土地使用年限，并且僅用18個月就完成了城市更新所有批復(fù)手續(xù)，為項目價值的實現(xiàn)創(chuàng)造了良好的前提。

??2、因地制宜，定制化打造融合多元業(yè)態(tài)、富有特色的綜合體

??城市更新項目受體量、位置、資產(chǎn)既有條件等諸多因素的限制，光大安石跳出傳統(tǒng)開發(fā)模式的條條框框，根據(jù)項目所處的地理位置、消費(fèi)人群、城市能級、競爭力、資產(chǎn)形態(tài)、限制條件等，因地制宜考慮項目的開發(fā)運(yùn)營模式，采取定制化的解題思路去打造每個項目。本項目所處的虹橋臨空園區(qū)經(jīng)過若干年發(fā)展，生活居住及商務(wù)辦公氛圍已然非常成熟，地塊周邊三公里的在職居住人口超過10萬，但周邊商業(yè)質(zhì)量相對滯后，原開發(fā)方案的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)計已經(jīng)無法滿足周邊發(fā)展的現(xiàn)狀需求。光大安石根據(jù)資產(chǎn)特點充分挖掘其價值，為其量身定制了集合多元化辦公、藝術(shù)街區(qū)式購物中心和配套公寓的一體化生活中心設(shè)計方案，打造成融甲級辦公、獨(dú)棟辦公、品質(zhì)商業(yè)、酒店式公寓四大業(yè)態(tài)有機(jī)兼容的片區(qū)綜合體。

??在商業(yè)空間塑造方面，光大安石在黃金交易市場樓盤的原始結(jié)構(gòu)上重新設(shè)計，在地下結(jié)構(gòu)基本完工的情況下充分利用地下4萬平方米的空間，打造出一個擁有超大下沉式露天廣場的商業(yè)體。借助南北內(nèi)街、下沉廣場等空間的安排和鏈接，既有外部的圍合，又有內(nèi)部的開放，融合了盒子購物中心和開放街區(qū)的優(yōu)點。同時，項目還進(jìn)行了商業(yè)產(chǎn)品線重塑。光大安石商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)設(shè)“大融城”品牌，并針對不同區(qū)位、不同體量、不同客群，建立多樣化的產(chǎn)品線，本項目的商業(yè)廣場——長寧ART PARK大融城，就是大融城品牌的一個全新產(chǎn)品線的首發(fā)項目。其中“Art”是指將平淡日常煥活為生活藝術(shù)，“Park”即室內(nèi)外結(jié)合的建筑形態(tài)和公園氛圍，Art與Park二者相結(jié)合致力于為時尚年輕家庭和新中產(chǎn)白領(lǐng)人群提供一個相遇、連接、發(fā)現(xiàn)和分享的多維空間，以體驗及品質(zhì)為項目核心內(nèi)涵，為新時代消費(fèi)族群構(gòu)建無處不融合的消費(fèi)場景。

??在辦公產(chǎn)品方面，定位為定制化的企業(yè)總部，設(shè)有空中連廊、屋頂花園等豐富的空間層次，呈現(xiàn)多維辦公場景。在酒店式公寓產(chǎn)品方面，聯(lián)合優(yōu)秀合作方,引入全球知名酒店運(yùn)營商雅詩閣旗下品牌馨樂庭服務(wù)公寓，探索人、空間與城市的有機(jī)連接和互動,營造獨(dú)有的復(fù)合型品質(zhì)生活體驗。

圖2：辦公場景效果圖（左）、酒店式公寓實景圖（右）

??3、專業(yè)運(yùn)營，精細(xì)化管理提升項目績效及資產(chǎn)價值

??基金公司過去更側(cè)重投資能力，鮮有成熟的運(yùn)營團(tuán)隊和可執(zhí)行的投后管理經(jīng)驗。光大安石非常重視資產(chǎn)運(yùn)營，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營領(lǐng)域，早在10年前即領(lǐng)先同行設(shè)立了自己的商管公司，打造出商業(yè)品牌“大融城”，堅持“重資產(chǎn)收購+輕資產(chǎn)管理輸出”模式，以“核心城市+區(qū)域聚焦”的策略布局全國，對投資項目展開主動開發(fā)和運(yùn)營管理；在辦公管理領(lǐng)域，2021年光大安石發(fā)布了WELLBEING資產(chǎn)管理服務(wù)體系，覆蓋旗下寫字樓管理領(lǐng)域，不僅為入駐企業(yè)提供傳統(tǒng)的辦公空間及工作場景，也為企業(yè)提供能夠溝通、互動的辦公生態(tài)，既在硬件上為企業(yè)提供關(guān)注員工福祉、工作質(zhì)量的建筑環(huán)境，又在軟件上為企業(yè)提供一體化的裝修、設(shè)計、行政、專業(yè)咨詢服務(wù)，為企業(yè)員工提供社交、差旅、文化服務(wù)。

??光大安石虹橋中心項目自建自營自持，采取了主動開發(fā)和深度運(yùn)營管理的方式，通過精細(xì)化的商業(yè)運(yùn)營手段，提升項目運(yùn)營表現(xiàn)，進(jìn)而釋放資產(chǎn)價值。項目運(yùn)營兩年，目前整體出租率達(dá)到80%左右。具體來看，有以下四點：

??一是，在商業(yè)廣場內(nèi)采取局部自營。即推出四大自營主題空間，分別是新概念菜市集品牌“融美·市集”、精致美食街區(qū)“融·食薈”、KOL BOX達(dá)人光盒以及ART PARK CAMP快樂時光主題空間，進(jìn)一步挖掘了產(chǎn)業(yè)鏈下游的價值，為項目貢獻(xiàn)了不少利潤。

??二是，匯集區(qū)域首店，發(fā)揮首店效應(yīng)。在業(yè)態(tài)組合與品牌引入方面契合當(dāng)?shù)睾Ｅ晌幕諊?，錨定時下深受追捧的體驗經(jīng)濟(jì)與精致生活方式，并最大程度的提升商業(yè)體的品牌數(shù)量以及業(yè)態(tài)組合的豐富度。長寧Art Park大融城入駐了250多個品牌，不僅以約24%的長寧首店完成了其產(chǎn)品線首秀，同時還引入多家品牌店鋪的上海首店及全國首店。

??三是，創(chuàng)新圈層運(yùn)營，打通“人與人”鏈接場景。項目通過大鋪小切不僅提升了場內(nèi)租金坪效，也為商戶鏈接圈層客群、消費(fèi)者鏈接高品質(zhì)生活以及同好人群的相互鏈接提供了更高效的場景。在項目社群運(yùn)營上，長寧Art Park大融城還結(jié)合空間主題，以更精細(xì)化的圈層運(yùn)營打通線上和線下的壁壘。比如在線上搭建CRM小程序商城，打造專屬線上主題空間優(yōu)選區(qū)、主題空間欄目組等，增加會員粘性；而在線下，不僅將與網(wǎng)紅潮流街內(nèi)商戶聯(lián)動舉辦二次元主題的線下市集、百人巡游、國風(fēng)KOL簽售、演藝活動等，還打造可用于租賃的網(wǎng)紅直播間，讓項目依托網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)“出圈”。

??四是，圍繞核心運(yùn)營理念，動態(tài)調(diào)整短期運(yùn)營主題。Art Park在命名之初，就承載著對商業(yè)藝術(shù)空間的探索期許。長寧Art Park大融城以“藝數(shù)新地標(biāo)”為核心運(yùn)營理念，潛心打造數(shù)字藝術(shù)體驗、帶有社交溫度屬性的綜合體，通過3D mapping藝數(shù)交互裝置、多元豐富的藝術(shù)活動，致力于提升消費(fèi)客群的購物休閑體驗，促進(jìn)片區(qū)商業(yè)和消費(fèi)的升級。同時也做到了不斷動態(tài)調(diào)整運(yùn)營主題。比如，項目商業(yè)管理團(tuán)隊將2023年下半年的運(yùn)營工作主題確定為“以年輕人為友，打造藝術(shù)潮流文化共享空間”，深度探索日咖夜酒休閑模式，以區(qū)域首店+主理人創(chuàng)意企劃為全新發(fā)力點。

??除了商業(yè)運(yùn)營，在辦公運(yùn)營方面，融合光大安石Wellbeing辦公運(yùn)營服務(wù)體系，打造辦公生態(tài)圈，開業(yè)前即實現(xiàn)了約40%預(yù)租率。

??4、以終為始，打通“募投建管退”的全生命周期資產(chǎn)管理

??作為深諳地產(chǎn)基金全周期運(yùn)作邏輯的不動產(chǎn)基金管理人，光大安石不僅重視前端的風(fēng)險研判、投資決策與后端的綜合資產(chǎn)管理，同樣重視成熟資產(chǎn)的退出與價值實現(xiàn)。打通“募投建管退”的全產(chǎn)業(yè)鏈并形成閉環(huán)，對于企業(yè)參與項目實際經(jīng)營管理和實際操盤層面都有推進(jìn)作用。

??在成熟商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)退出階段，光大安石主要有兩類路徑，一是通過大宗交易，另一個途徑就是資產(chǎn)證券化。光大安石領(lǐng)先業(yè)界組建了專業(yè)的不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化團(tuán)隊，長期關(guān)注并主動參與了我國不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化及公募REITs領(lǐng)域的業(yè)務(wù)創(chuàng)新及產(chǎn)品設(shè)計，先后推動境內(nèi)首單“PERE+類REITs”產(chǎn)品、百億規(guī)模的境內(nèi)首單儲架式商業(yè)類REITs產(chǎn)品以及境內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品成功發(fā)行。這都為本項目未來成熟階段的退出，提供了多元化的退出渠道。

??（三）項目成效

??開業(yè)2年來，光大安石虹橋中心已然成為外接城市界面、內(nèi)有乾坤的街區(qū)式都市TOD綜合體,也是虹橋臨空園區(qū)年輕白領(lǐng)、家庭藝數(shù)文化體驗歡聚的首選地。

??1、推動了片區(qū)的消費(fèi)經(jīng)濟(jì)

??2021年9月，項目被選為全市15個重點消費(fèi)新地標(biāo)之一。2021年10月，項目榮獲“GBE商業(yè)綜合體大獎2021”和“最佳體驗式商業(yè)空間獎”。開業(yè)四天以95%的開業(yè)率、近100%的出租率、30萬人次的客流以及超2820萬的銷售額完成新年首秀，多家品牌銷售額為全市及區(qū)TOP1-TOP3。2022年項目獲得“美國MUSE國際創(chuàng)意大獎設(shè)計金獎”，2022年年度“數(shù)字藝術(shù)新地標(biāo)”獎項（周末做啥），2023年獲得了年度“品質(zhì)購物中心”（上海BANG）和年度“優(yōu)質(zhì)人氣商業(yè)地標(biāo)”（魔都GOGO）稱號。項目不僅補(bǔ)足了虹橋臨空園區(qū)缺乏現(xiàn)代化、綜合性商業(yè)空間的空白，也促進(jìn)了片區(qū)商業(yè)和消費(fèi)的升級，為虹橋商務(wù)區(qū)全力打響“上海購物”品牌畫龍點睛。目前辦公物業(yè)的主力租戶以國際物流、智能科技、網(wǎng)絡(luò)科技、醫(yī)療器械為主，包括長城汽車、諾保科、精明購、阪神阪急物流、仙豆智能等。酒店式公寓基本滿租，主力客戶多為企業(yè)高管。

??2、兼顧了一定的社會效益

??一是提升了綠色效益。在全球“雙碳”發(fā)展目標(biāo)下，光大安石虹橋中心也加入了國內(nèi)綠色可持續(xù)項目的行列。項目率先將綠色、健康、可持續(xù)的理念導(dǎo)入到區(qū)域發(fā)展中，打造健康建筑、綠色建筑，成為了上海首個獲得LEED鉑金/WELL金級雙預(yù)認(rèn)證的項目，這也成為其賦能城市更新的重要一環(huán)。

??二是推動了職住平衡。項目中增加了酒店式公寓業(yè)態(tài)，一定程度上有利于推動片區(qū)的職住平衡。

??三是強(qiáng)化了藝術(shù)屬性。次元文化創(chuàng)意街區(qū)+文化型美陳視覺輸出+藝術(shù)展演的落地，讓光大安石虹橋中心藝術(shù)屬性更加強(qiáng)化，成為該區(qū)域標(biāo)志性潮流藝術(shù)街區(qū)，為區(qū)域注入多元且濃厚的文化氛圍。

??四是推進(jìn)了政務(wù)服務(wù)進(jìn)商圈。政府服務(wù)進(jìn)商圈是長寧區(qū)完善商務(wù)服務(wù)的重要舉措，項目打造了約5000平方米的“數(shù)字店小二”服務(wù)專區(qū)并還建給政府，提供了政府便民服務(wù)空間。

??3、全生命周期“大資管”的樣本

??作為國內(nèi)最早建立起“募投建管退的大資管”模式閉環(huán)，并持續(xù)取得成功先例的房地產(chǎn)基金公司，光大安石擅長挖掘存量市場，尋找價值被低估的商業(yè)項目，通過調(diào)整定位、硬件改造、業(yè)態(tài)組合等方式重塑項目價值。與傳統(tǒng)概念的房地產(chǎn)開發(fā)公司不同，光大安石具備金融思維，同時鏈接起城市、資本、商場場景和消費(fèi)者，使項目成為一個利用社會資本進(jìn)行全生命周期資產(chǎn)管理的城市更新樣本項目。

??（四）小結(jié)

??作為資管自建自持自營的城市更新綜合體項目，光大安石虹橋中心的成功必須同時兼顧城市界面提升、消費(fèi)提質(zhì)和核心資產(chǎn)增值。光大安石深入理解并挖掘資產(chǎn)價值，進(jìn)行重塑定位，從建設(shè)到運(yùn)營貫徹以終為始的原則，因地制宜確定了Art Park產(chǎn)品線，融甲級辦公、獨(dú)棟辦公、品質(zhì)商業(yè)、酒店式公寓于一體，并不斷提升運(yùn)營水平，打磨產(chǎn)品的核心競爭力，深入實踐“募投建管退”全周期資產(chǎn)管理模式，以“大資管”理念，推動資產(chǎn)價值的提升和城市更新事業(yè)的發(fā)展。項目開業(yè)2年，已然成為外接城市界面、內(nèi)有乾坤的街區(qū)式都市TOD綜合體,也是虹橋臨空園區(qū)年輕白領(lǐng)、家庭藝數(shù)文化體驗歡聚的首選地。