申報企業(yè)：華鑫置業(yè)（集團）有限公司

??摘要：梅隴華鑫天地位于上海市閔行區(qū)，原屬于梅隴鎮(zhèn)眾欣產業(yè)園區(qū)范圍。眾欣產業(yè)園是上海最早的一批鎮(zhèn)級工業(yè)園之一。園區(qū)企業(yè)產值和單位土地產出較低，再加上原有生產廠房、倉庫、配套辦公樓等建筑與區(qū)域整體形象不契合，整體轉型迫切。此外，園區(qū)存量用地涉及土地權證多，整體轉型難度較高。在此背景下，梅隴鎮(zhèn)政府做出將眾欣產業(yè)園區(qū)進行全方位轉型的決定，并將梅隴華鑫天地作為眾欣產業(yè)園整體轉型首發(fā)項目。

??眾欣產業(yè)園的整體轉型由梅隴鎮(zhèn)政府申請調整控制性規(guī)劃，改變土地性質，將工業(yè)用地轉型為商辦科研。以“產業(yè)聚焦、產城融合、綠色發(fā)展”為導向，以“智慧產業(yè)社區(qū)”為轉型方向，完善地區(qū)公共服務功能，大力推進產業(yè)轉型升級。在更新模式上，由8家鎮(zhèn)級集體企業(yè)共同組建聯(lián)合開發(fā)體，成立上海一鑫置業(yè)有限公司，以園區(qū)平臺公司方式推進轉型升級。之后，一鑫置業(yè)通過委托運營管理的方式引入華鑫置業(yè)（集團）有限公司，進行開發(fā)、建設、租售代理和物業(yè)管理等全過程代甲方管理，形成聯(lián)合開發(fā)機制，有利于發(fā)揮雙方的協(xié)調、統(tǒng)籌及專業(yè)能力。

??轉型后的園區(qū)規(guī)劃總建筑面積約36萬㎡，涵蓋研發(fā)獨棟、研發(fā)標辦、準甲級辦公樓、配套商業(yè)、人才公寓和公服配套等多元業(yè)態(tài)。轉型后園區(qū)將集聚智能制造、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥等產業(yè)，加快片區(qū)產業(yè)結構升級，提升區(qū)域內先進產業(yè)集聚。項目通過城市更新模式，將老舊的鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)轉型成為智慧產業(yè)社區(qū)，實現(xiàn)與政府、企業(yè)和社會的共贏，對涉及多產權主體、多地塊或政企合作的工業(yè)園區(qū)整體轉型具有借鑒意義。

??（一）項目概況

??梅隴華鑫天地位于上海市閔行區(qū)，項目東至普樂路，西至梅隴港，北至春申路，南至梅南路，緊鄰軌道交通15號線和機場聯(lián)絡線（在建）、虹梅高架路與外環(huán)高速，10公里范圍內覆蓋漕河涇、徐匯、莘莊、紫竹等產業(yè)核心區(qū)。項目占據滬西南門戶優(yōu)越位置，依托城市軌交、城市快速路和兩大機場等便捷交通網絡，30分鐘速達上海核心CBD，1小時暢達長三角城市群。

??項目轉型主要基于上海存量盤活的背景和地塊的情況。2014年在國家推進土地節(jié)約集約利用的背景下，上海陸續(xù)發(fā)布了一系列有關存量盤活、工業(yè)用地改造的相關政策，各區(qū)積極響應。項目所在的梅隴鎮(zhèn)眾欣產業(yè)園區(qū)，是上海最早的一批鎮(zhèn)級工業(yè)園之一，屬于195轉型區(qū)域1的國有存量工業(yè)用地，是城市更新轉型重點區(qū)域。而園區(qū)當時因主要從事印刷、紡織服務、機械設備生產等行業(yè)，企業(yè)產值和單位土地產出較低，能耗遠高于全鎮(zhèn)平均水平，再加上園區(qū)原有生產廠房、倉庫、配套辦公樓等建筑與區(qū)域整體形象不契合，整體轉型迫切。

??在此背景下，梅隴鎮(zhèn)政府做出將眾欣產業(yè)園區(qū)進行全方位轉型的決定，由8家鎮(zhèn)級集體企業(yè)共同組建聯(lián)合開發(fā)體，成立上海一鑫置業(yè)有限公司，以園區(qū)平臺公司方式推進轉型升級。并將梅隴華鑫天地項目作為眾欣產業(yè)園整體轉型首發(fā)項目，可開發(fā)土地建設用地面積約173畝，以上海一鑫置業(yè)有限公司為項目公司，委托華鑫置業(yè)（集團）有限公司進行開發(fā)運營全過程代甲方管理。而眾欣產業(yè)園區(qū)由此成為上海首個鎮(zhèn)級工業(yè)園整體轉型的園區(qū)，而梅隴華鑫天地項目成為眾欣產業(yè)園整體轉型升級龍頭示范項目。

圖1：項目位置示意圖（左）、梅隴眾欣產業(yè)園（右）

圖2：梅隴華鑫天地項目鳥瞰效果圖

??（二）做法經驗

??梅隴華鑫天地作為首個鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)整體轉型的示范項目，有諸多做法經驗值得學習，如抓住政策窗口期，依托政府大力支持，明確轉型方案和調整方向；在涉及眾多主體上采取組建聯(lián)合開發(fā)體的形式，并委托專業(yè)的運營方來操盤；在產品打造上考慮到企業(yè)全生命周期發(fā)展需求，辦公產品覆蓋多種類型，并能夠提供相應產業(yè)服務等。

??1、依托政府大力支持，促成上海首個鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)整體轉型

??梅隴華鑫天地能夠成為上海市首個鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)整體轉型城市更新首發(fā)項目，離不開閔行區(qū)、梅隴鎮(zhèn)兩級政府的大力支持。項目轉型初期正處于上海工業(yè)用地政策窗口期，滬府辦(2016)22號文、滬府辦（2017）69號文、滬規(guī)土資地（2018）687號文和滬規(guī)劃資源用（2020）351號文等為項目轉型給出了指導性的方向，但缺乏實施細則和可以參考的成功案例，加上項目原土地權利人數(shù)量眾多，轉型意見難以統(tǒng)一。在這一背景下，閔行區(qū)、梅隴鎮(zhèn)政府充分研究政策、調研實際現(xiàn)狀，最終確定了項目的轉型方案、規(guī)劃調整方向、合作模式等內容，通過申請調整控制性規(guī)劃，改變土地性質，將工業(yè)用地轉型為商辦科研。2019年7月19日上海市人民政府出具批文對眾欣產業(yè)園控規(guī)調整予以批復，將以“產業(yè)聚焦、產城融合、綠色發(fā)展”為導向，以“智慧產業(yè)社區(qū)”為轉型方向，完善地區(qū)公共服務功能，大力推進產業(yè)轉型升級，實現(xiàn)政府、企業(yè)和社會的多方共贏。

圖3：調規(guī)前后用地性質

??2、組建聯(lián)合開發(fā)體，以園區(qū)平臺公司方式推進轉型升級

??眾欣產業(yè)園區(qū)存量工業(yè)用地涉及土地權證25份，其中鎮(zhèn)級集體企業(yè)名下有17份，社會獨立法人企業(yè)名下有8份，園區(qū)整體轉型難度高。園區(qū)17幅鎮(zhèn)級集體企業(yè)名下土地中有14幅共197.1畝涉及轉型，這14幅土地分屬8家鎮(zhèn)級集體企業(yè)。在梅隴鎮(zhèn)政府的協(xié)調下，8家鎮(zhèn)級集體企業(yè)共同組建聯(lián)合開發(fā)體，成立上海一鑫置業(yè)有限公司，以園區(qū)平臺公司方式推進轉型升級，由一鑫置業(yè)統(tǒng)一產業(yè)定位，統(tǒng)一功能布局，統(tǒng)一規(guī)劃實施，統(tǒng)一城市設計和統(tǒng)一管理運營。而另外8幅社會獨立法人企業(yè)名下的土地，采取政府搭平臺的模式，由企業(yè)按照整體規(guī)劃布局進行自主轉型，或者企業(yè)也可以選擇由一鑫置業(yè)收購土地權利進行轉型。以園區(qū)平臺公司方式推進轉型升級，既可以享受到補地價、物業(yè)轉讓比例等優(yōu)惠政策，又保證了園區(qū)轉型的整體性，有利于實現(xiàn)土地全生命周期管理、推動整體產業(yè)優(yōu)化升級以及建立健全園區(qū)長效運營管理機制。

??3、創(chuàng)新更新模式，委托市屬國企整體開發(fā)運營管理

??城市更新是否有可持續(xù)實施模式是項目轉型成功的關鍵，而梅隴華鑫天地轉型成功，關鍵在于其按照土地原產權人+市場專業(yè)開發(fā)運營主體合作模式，創(chuàng)新了產業(yè)園區(qū)更新轉型的模式。2020年7月上海一鑫置業(yè)有限公司與華鑫置業(yè)簽署《委托開發(fā)運營合同》，標志著梅隴華鑫天地合作實質性落地，同年12月底項目一期實現(xiàn)開工。項目可開發(fā)土地建設用地面積約173畝（紅線范圍，不含空白處），合計9個地塊，其中6塊研發(fā)用地面積約135畝，1塊商辦用地面積約16畝，2塊公服用地約22畝。項目規(guī)劃總建筑面積約36萬㎡，其中地上約27萬㎡，地下約9萬㎡，產品規(guī)劃有研發(fā)獨棟、研發(fā)標辦、準甲級辦公樓、配套商業(yè)、人才公寓、公服配套等多元業(yè)態(tài)。項目研發(fā)地塊分四期開發(fā)，其中研發(fā)一期2020年底開工建設，2023年9月底竣備，預計2025年項目實現(xiàn)全部竣工交付。

??項目委托市屬國企上海儀電旗下華鑫置業(yè)整體開發(fā)運營管理項目，進行開發(fā)、建設、租售代理和物業(yè)管理等全過程代甲方管理，有利于發(fā)揮國企的優(yōu)勢，支撐城市更新項目的順利實施。華鑫置業(yè)憑借自身城市更新的實踐經驗，依托儀電集團產業(yè)優(yōu)勢、資源優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢，以產業(yè)需求為導向，將建設智慧產業(yè)園區(qū)的成功經驗復制到梅隴鎮(zhèn)，致力于將園區(qū)打造成品質一流、產業(yè)一流、運營一流的智慧產業(yè)社區(qū)。

圖4：梅隴華鑫天地項目開發(fā)區(qū)域（左）和分期開發(fā)示意圖（右）

??4、打造豐富產品類型，滿足企業(yè)全生命周期辦公需求

??華鑫天地在產品設計上獨具匠心，基于城市肌理的規(guī)律，設計劃分為中心廣場、濱河沿水、花園辦公三大組團，將建筑界面分為開放、半開放、私密性三個層級，締造深具人性尺度的生態(tài)辦公體驗。規(guī)劃研發(fā)獨棟、研發(fā)標辦、準甲級辦公樓等不同類型的辦公產品，能夠滿足企業(yè)全生命周期辦公需求。

??研發(fā)地塊規(guī)劃有研發(fā)獨棟（小棟）、研發(fā)獨棟（中棟）、研發(fā)標辦（大棟）、人才公寓和配套商業(yè)：其中小棟面積約2500㎡；中棟面積約4000㎡和5000㎡，面積約14000-22000㎡。獨棟產品有5層，大堂挑高5.5米，標準層高4.2米，地下車庫電梯直達入戶，其他部位毛坯交付。獨棟產品在前期設計時就考慮了客戶個性化的需求，設有燃氣、預留煙道、空調等位置。研發(fā)標辦標準層面積約1400-2100㎡，公共區(qū)域精裝修交付，室內辦公區(qū)域配架空地板，配VRV空調系統(tǒng)、新風系統(tǒng)，可靈動分割。

圖5：獨棟產品效果圖

??商辦地塊上規(guī)劃約80米辦公塔樓和商業(yè)輔樓，通過連廊將辦公與商業(yè)連接，其中辦公面積約20900㎡，大堂層高約8.7m，標準層面積約1400㎡，標準層層高4.5m，配套商業(yè)面積約5200㎡。

圖6：標辦產品效果圖

圖7：商辦地塊產品效果圖

??（三）項目成效

??梅隴華鑫天地整體實現(xiàn)了產業(yè)轉型升級，從低端制造業(yè)向高端智能制造轉型，并吸引眾多總部企業(yè)入駐；同時，為了更好的導入高端產業(yè)，相應的配套服務如商業(yè)和租賃公寓也應配盡配，實現(xiàn)了產城融合發(fā)展；最后，項目有效提升地區(qū)經濟產出及政府財政稅收，吸引高端就業(yè)人才，取得了不錯的經濟和社會效益。

??1、產業(yè)能級提升，打造總部經濟集聚地

??項目轉型前主要為印刷、紡織服裝、機械設備生產、批發(fā)等行業(yè)，轉型后將集聚智能制造、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥等領域的產業(yè)，將加快片區(qū)內產業(yè)結構升級，提升區(qū)域內先進產業(yè)集聚。未來項目將圍繞閔行區(qū)4+4產業(yè)規(guī)劃（即四大智能產業(yè)和四大現(xiàn)代服務業(yè)），以智慧閔行、智能閔行、智造閔行為產業(yè)發(fā)展方向，符合梅隴鎮(zhèn)“北優(yōu)南拓、雙輪驅動”發(fā)展戰(zhàn)略以及“北更、中增、南爭”的新發(fā)展格局，聚焦智能制造、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥等領域的產業(yè)研發(fā)及文化創(chuàng)意產業(yè)，打造總部集聚地，提升梅隴鎮(zhèn)中部區(qū)域總部經濟規(guī)模和能級。

圖8：梅隴華鑫天地產業(yè)方向

??2、功能服務完善，實現(xiàn)產城融合發(fā)展

??考慮到梅隴鎮(zhèn)常住人口超過30萬人，周邊配套相對缺乏，項目通過打造約1萬㎡多元商業(yè)、約2萬㎡生活配套和約1萬㎡品質公寓，實現(xiàn)產城融合發(fā)展。規(guī)劃設計方面，地塊內打造中央綠軸、口袋公園，雙水系雙綠地，塑造生態(tài)辦公空間，同時引入中高檔品質樂活主題服務型商業(yè)，涵蓋會議、餐飲、文化、娛樂、健康等多種業(yè)態(tài)，“自然景觀+商業(yè)商務+藝術文化+運動健康”的時尚體驗式組合大幅提升區(qū)域品質感與舒適度?？梢姡椖客ㄟ^轉型，由破舊廠房轉變?yōu)楝F(xiàn)代化產業(yè)社區(qū)，同時完善了企業(yè)服務配套和社區(qū)鄰里配套。

圖9：公服一期產品效果圖

圖10：公服二期產品效果圖

??3、經濟效益提高，助力區(qū)域經濟發(fā)展

??產業(yè)園區(qū)整體轉型主要目的在于提升土地利用效率，助力區(qū)域經濟發(fā)展。項目轉型前畝均稅收約40萬元，轉型后預計畝均稅收不低于150萬元，預計梅隴華鑫天地項目達產后每年可實現(xiàn)屬地化稅收3億元以上，將有效提升地區(qū)經濟產出及政府財政稅收。同時，項目將產生35億元以上的銷售收入和達產后每年1.5億元的租金收入。

??（四）小結

??梅隴華鑫天地，通過創(chuàng)新城市更新模式，不僅成為了上海市首個鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)整體轉型升級的首發(fā)項目，還是上海市首個8家鎮(zhèn)級集體企業(yè)成立平臺公司聯(lián)合開發(fā)項目，同時是上海市首個鎮(zhèn)政府委托市屬國企整體開發(fā)運營管理項目。在這個項目中，華鑫置業(yè)進行開發(fā)、建設、租售代理和物業(yè)管理等全過程代甲方管理，憑借自身城市更新的實踐經驗，依托儀電集團產業(yè)優(yōu)勢、資源優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢，以產業(yè)需求為導向，將建設智慧產業(yè)園區(qū)的成功經驗復制到梅隴鎮(zhèn)，致力于將園區(qū)打造成品質一流、產業(yè)一流、運營一流的智慧產業(yè)社區(qū)，實現(xiàn)與政府、企業(yè)和社會的共創(chuàng)、共享、共贏?？梢?，只有政府積極推動、企業(yè)不斷探索、政企同心合力，才能推動產業(yè)園區(qū)的整體轉型升級，進而創(chuàng)造城市更新的優(yōu)秀項目。