[中房研協(xié)]全國(guó)房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)告（2020年12月）

??一、本月樓市政策聚焦：中央定調(diào)2021樓市走向，解決大城市住房突出問(wèn)題和發(fā)展租賃住房是核心

??12月，房地產(chǎn)政策環(huán)境保持總體平穩(wěn)。中央層面，韓正在月初的住建部座談會(huì)上明確要求，要牢牢堅(jiān)持“房住不炒”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要加強(qiáng)“十四五”時(shí)期住房發(fā)展頂層設(shè)計(jì)，研究好住房市場(chǎng)和住房保障兩個(gè)體系。隨后，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議相繼在北京召開(kāi)。兩次重磅會(huì)議在分析肯定了2020年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作和房地產(chǎn)調(diào)控工作的基礎(chǔ)上均提出，2021年要堅(jiān)持“房住不炒”定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要大力發(fā)展租賃住房，高度重視住房保障體系建設(shè)。要解決好大城市住房突出問(wèn)題等重要論述。

??地方層面，12月地方調(diào)控呈現(xiàn)“松緊互現(xiàn)”的特點(diǎn)，調(diào)控頻率較上月小幅提升。從調(diào)控手段來(lái)看，調(diào)控“收緊”主要表現(xiàn)在行政限制和市場(chǎng)監(jiān)管政策等方面，具體如強(qiáng)化“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)配建”等土地出讓方式、提高二套房商業(yè)貸款和公積金貸款首付比例、加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管、持續(xù)開(kāi)展住房租賃市場(chǎng)秩序整頓等，調(diào)控“寬松”則仍聚焦在人口人才政策和公積金政策等方面，如進(jìn)一步放寬城市落戶(hù)限制、放寬公積金貸款審批門(mén)檻、提高公積金貸款最高額度等。本期報(bào)告主要對(duì)12月份房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅(jiān)持“房住不炒”，加快建立租購(gòu)并舉住房制度

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)及重點(diǎn)政策解讀

??（1） 政策小結(jié)

??本月宏觀政策延續(xù)寬松。12月15日，中國(guó)人民銀行開(kāi)展了9500億元MLF操作和100億元逆回購(gòu)操作，中標(biāo)利率均未變動(dòng)。LPR連續(xù)8個(gè)月未作調(diào)整。年關(guān)將至，市場(chǎng)流動(dòng)性面臨多種因素?cái)_動(dòng)，加之近期企業(yè)違約事件增多引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)，央行連續(xù)開(kāi)展大額MLF操作，意在保持市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕，提振市場(chǎng)信心。

??在房地產(chǎn)方面，12月3日，韓正主持住建部會(huì)議，重申堅(jiān)持“房住不炒”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，要時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦。12月31日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，進(jìn)一步限制和規(guī)范房地產(chǎn)資金供應(yīng)。中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控立場(chǎng)保持堅(jiān)定。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，中央對(duì)2021年房地產(chǎn)工作也作出了相應(yīng)部署。其中，重點(diǎn)突出了要解決好大城市住房突出問(wèn)題、高度重視保障性租賃住房建設(shè)等工作。全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確提出，要加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系等。為2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向定下了基調(diào)。

??（2） 重點(diǎn)政策解讀：

兩次重磅會(huì)議揭露2021年房地產(chǎn)關(guān)鍵詞

“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”“大城市”“租賃住房”“城市更新”

??2020年12月，與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系緊密的兩個(gè)重磅會(huì)議：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議相繼在北京召開(kāi)。兩次會(huì)議在總結(jié)2020年工作進(jìn)度、分析面臨的形勢(shì)和問(wèn)題的基礎(chǔ)上，對(duì)2021年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作作出了總體要求和具體工作指導(dǎo)。

??從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議來(lái)看，同2019年相比，2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)篇幅明顯增加。在繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下，2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重點(diǎn)突出了兩大工作方向：其一，解決好大城市住房突出問(wèn)題。從當(dāng)前情況來(lái)看，大城市存在供需矛盾突出、房?jī)r(jià)高、新市民等住房困難群體住房無(wú)法得到保障等問(wèn)題。住房問(wèn)題是民生問(wèn)題，直接關(guān)系到城市發(fā)展。其二，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。同以往寥寥幾筆不同，2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在住房租賃市場(chǎng)建設(shè)方面的表述可謂濃墨重彩，提出高度重視保障性住房建設(shè)、推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)、加強(qiáng)租賃住房土地供應(yīng)、降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控等多項(xiàng)具體工作指導(dǎo)。

??從全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議來(lái)看，同2019年相比，2020年全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議在房地產(chǎn)發(fā)展方面有了更進(jìn)一步的具體指導(dǎo)。如：在穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方面，提出強(qiáng)化城市主體責(zé)任，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管等機(jī)制；在發(fā)展租賃住房和構(gòu)建住房保障體系方面，提出解決好大城市住房突出問(wèn)題，加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系等。會(huì)議還將城市更新單獨(dú)列為八個(gè)方面重點(diǎn)工作之一，提出深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，構(gòu)建以中心城市、都市圈、城市群為主體，大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系。

??綜合這兩次重磅會(huì)議來(lái)看，“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”“大城市”“租賃住房”“城市更新”將是2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵詞，也是行業(yè)和企業(yè)持續(xù)發(fā)展契機(jī)所在。 

??三、地方政策：因地制宜，落實(shí)差別化調(diào)控

??政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）住房保障政策

??（5）人口人才政策

（6）市場(chǎng)監(jiān)管政策

??（7）其他政策

??2.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2020年12月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策47條，其中，寬松性政策13條，緊縮性政策18條，中性政策16條。地方調(diào)控由此前的“緊多松少”逐漸向“松緊互現(xiàn)”平穩(wěn)過(guò)渡。2020年全年地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策550條，較2019年618條小幅減少，主要原因在于年初疫情使樓市進(jìn)入了一段時(shí)間的停擺期。

??從12月地方調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，地方收緊調(diào)控主要表現(xiàn)在行政限制和市場(chǎng)監(jiān)管等方面。典型如：西安市強(qiáng)化二套房商業(yè)貸款首付比例差異化調(diào)控、提高住房公積金貸款首付比例；蕪湖市強(qiáng)化包括“限房?jī)r(jià)、競(jìng)限價(jià)安置房”、“限地價(jià)、競(jìng)市場(chǎng)調(diào)控房”、“限地價(jià)、競(jìng)配（代）建公共配套設(shè)施或繳納配套設(shè)施建設(shè)資金”等土地出讓方式，嚴(yán)格落實(shí)商品住房?jī)r(jià)格備案制度；寧波市加強(qiáng)父母投靠子女落戶(hù)購(gòu)房和離異購(gòu)房限制，提高二套房商業(yè)貸款首付比例；北京首次采用“競(jìng)地價(jià)競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額 競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”方式供地等。此外，佛山、成都、昆明、太原等地相繼出臺(tái)了商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，南京、北京、上海、海口、濟(jì)南等地就住房租賃市場(chǎng)領(lǐng)域持續(xù)開(kāi)展整治工作。地方放寬調(diào)控主要表現(xiàn)在人口人才政策和公積金政策等方面。典型如：河北省全面開(kāi)展住房公積金異地個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)、湛江市放寬公積金貸款發(fā)放條件并提高公積金貸款額度；上海、廣州、山東、福州、無(wú)錫、蘇州等地進(jìn)一步放寬落戶(hù)條件等。此外，文山市、自貢市富順縣等地為支持自住型購(gòu)房和改善型購(gòu)房，均出臺(tái)了一些利好政策。

??四、12月重要事項(xiàng)復(fù)盤(pán)

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??12月16日至18日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。會(huì)議提出，2020年受疫情的巨大沖擊，全球經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退；2021年疫情變化仍具不確定性，全球經(jīng)濟(jì)依然籠罩在疫情的陰霾下。盡管2020年中國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了來(lái)之不易的成就，但2021年依然面臨各種風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)尚不牢固。因此，2021年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，積極的財(cái)政政策要提質(zhì)增效、更可持續(xù)，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度，重點(diǎn)是政策操作上要更加精準(zhǔn)有效，不急轉(zhuǎn)彎，把握好政策時(shí)度效。12月25日，中國(guó)人民銀行召開(kāi)的貨幣政策第四季度例會(huì)重申了這一觀點(diǎn)，并強(qiáng)調(diào)要保持穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，深化利率匯率市場(chǎng)化改革，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期等。由此來(lái)看，中短期內(nèi)宏觀政策仍將維持寬松。尤其是年關(guān)將至，市場(chǎng)流動(dòng)性需求加大，央行大概率將繼續(xù)“放水”以穩(wěn)定市場(chǎng)。

??在房地產(chǎn)方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議已為2021年樓市定調(diào)，在堅(jiān)持“房住不炒”定位下，解決好大城市住房突出問(wèn)題和發(fā)展租賃住房將是核心。12月31日，央行發(fā)文建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，規(guī)范和限制銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款規(guī)模。加之包括“三道紅線”在內(nèi)的重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資監(jiān)管新規(guī)覆蓋面穩(wěn)步擴(kuò)大，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)從嚴(yán)。2021年房企融資增速大概率放緩，主要以借新還舊為主。

??2.地方層面

??12月地方調(diào)控在經(jīng)歷連續(xù)多月大范圍收緊后，呈現(xiàn)出“松緊互現(xiàn)”的特點(diǎn)。一方面是因?yàn)闊狳c(diǎn)地區(qū)樓市由于政策干預(yù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象有所緩解，另一方面則是因?yàn)槟觋P(guān)將至，返鄉(xiāng)購(gòu)房旺季來(lái)臨，保持政策環(huán)境穩(wěn)定有利于購(gòu)房需求釋放。從中長(zhǎng)期看，在“房住不炒”政策基調(diào)下，地方調(diào)控將長(zhǎng)期維持“松緊互現(xiàn)”甚至“緊多松少”的特點(diǎn)。從短期來(lái)看，地方調(diào)控或維持穩(wěn)定，局部地區(qū)在庫(kù)存壓力下，或借助春節(jié)返鄉(xiāng)契機(jī)，出臺(tái)適度寬松性政策，鼓勵(lì)房企降價(jià)促銷(xiāo)，鼓勵(lì)返鄉(xiāng)置業(yè)等。此外，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議將租賃住房建設(shè)提升至前所未有的高度，大力發(fā)展租賃住房、整頓和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序也必將是地方工作重心之一。

執(zhí)筆：王錚嶸

中房研協(xié) 測(cè)評(píng)研究中心 研究員