[中房研協(xié)]“三孩政策”是救社會而非救樓市

??熱點聚焦

??5月31日，中共中央政治局召開會議，聽取“十四五”時期積極應對人口老齡化重大政策舉措匯報，審議《關于優(yōu)化生育政策促進人口長期均衡發(fā)展的決定》，提出進一步優(yōu)化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施，有利于改善我國人口結構、落實積極應對人口老齡化國家戰(zhàn)略、保持我國人力資源稟賦優(yōu)勢。這標志著，我國生育政策已經進入“鼓勵生育”的新階段，為未來完全放開生育鋪平了道路。

??近年來我國的人口發(fā)展發(fā)生了顯著的變化，當前我國正處于由人口大國邁向人力資本強國重大戰(zhàn)略關鍵轉折期，人口政策必然隨著經濟社會形勢而變化，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套措施，能夠最大限度發(fā)揮人口對經濟社會發(fā)展的能動作用，應對目前新生人口趨減、人口老齡化等人口結構轉變帶來的挑戰(zhàn)。該生育理念的政策轉變會隨之產生什么樣的住房新需求？政策對未來城市人口分布與導向、房地產長短期市場的影響究竟如何，本期熱點聚焦作深入分析。

??各方觀點

??易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，“三孩政策”對新生人口的增量較為有限，對整體房地產市場的影響可以說是微乎其微，但隨著多孩家庭比例的提升，在項目的產品設計上可能會發(fā)生變化，比如面積、戶型等，對于多孩家庭來說，房間的數量要求與以往三口之家區(qū)別較大，尤其是在中高端市場，需要考慮更多。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，三個子女政策的實施會增加人口數量，因此，住房供應數量應該增加；與之前的兩個子女政策比較而言，住房戶型應該更大些，原來的三居室或兩居室，應該由四居室或三居室代替；相應的90/70政策、住房的戶型設計要求以及大中小戶型的供應比例政策也需要做出調整。城鎮(zhèn)住房限購政策、住房補貼政策、農村的宅基地政策等也應該做出調整。三個子女政策的實施需要的教育、醫(yī)療地產的供應應該同步增加。

??東吳證券首席經濟學家任澤平認為，三胎政策落實，短期來看市場端改善住房的需求或將進一步加強，在堅持房地產調控主旋律不變的前提之下，不排除將有針對多孩家庭的相關利好政策出臺，如置換房產的貸款利率、首付比例優(yōu)惠等。另外，城市的人口增長速度或將隨城市能級、房價表現(xiàn)、消費水平、基礎設施完善程度等的不同出現(xiàn)嚴重分化。隨之而來，綜合各城市調控政策的分化和“兩集中”供地政策出臺等因素，城市投資機會或將發(fā)生變化。這也意味著，房地產企業(yè)對各能級城市投資機會的研判，或再度迎來重要窗口期。

??浙報傳媒地產研究院院長丁建剛認為，從諸多經濟發(fā)達國家的經歷來看，人口生育政策可以計劃，但生育會否增加，只能取決于個人的意愿，而左右人們生育意愿的，有諸多社會因素。當下育齡人口面臨著就業(yè)難、收入低、房價高（特別是學區(qū)房價格高企）的諸多壓力，很多年輕人甚至不愿意生小孩，在討論”三孩”政策對樓市的影響、對房價的影響之前，希望相應配套一些激勵政策，比如購房首付、購房資格、折扣利率、稅費減免、假期醫(yī)療等政策。

??攜程集團聯(lián)合創(chuàng)始人、人口經濟學家梁建章認為，”三孩”政策是一個標志性的方向，是我國人口政策從“限制生育”到真正的開始走向“鼓勵生育”，“三孩”政策會對中國經濟整體上有很大的激發(fā)作用，也會增加投資者對各行各業(yè)的信心。因為現(xiàn)在中國最值得投資的地方就是人力資源，這可能比我們進一步投資基礎設施更加直接。

??平安證券發(fā)布研報認為，人口政策調整有助于進一步拉長中國的人口紅利，釋放更多消費需求，激發(fā)經濟增長動能。短期來看，”三孩”生育政策有助于帶動相關消費板塊，特別是結構性消費增長。中長期來看，人口政策的進一步放開有助于緩解中長期我國人口老齡化帶來的總需求不足和增長轉型的壓力，為我國經濟發(fā)展動能注入更多年輕的活力。

??中國社科院財經戰(zhàn)略研究院城市與房地產研究室博士鄒琳華認為，人口是房地產市場的基礎，三胎政策對房地產市場存在正反兩方面的影響：一方面，家庭人口規(guī)模的擴大，對住房空間的需求也隨之增加，這將提升對住房的需求另一方面，家庭撫養(yǎng)子女支出增加，會使得家庭購房支付能力下降，這將減少對住房的需求。一般來說，生育三胎對住房需求的正向影響要大于負向影響。也就是說，三胎政策總體是促進住房需求增長的。當然，以上分析還有一個隱含的前提，就是三胎政策及其配套政策措施實施后，確實有一定比例育齡夫妻能夠響應政策生育三胎。如果生育三胎家庭的比例極低，那么三胎政策對房地產市場的影響也可以忽略不計。實際上，由于建房速度遠快于人口自然增長速度，短期內人口自然繁衍對房地產市場的影響較小，對房地產市場有重大影響的是人口的空間流動。

??中房分析

??全面“三孩”政策落地短期并不必然提升市場需求

??近年來，我國新生人口規(guī)模呈縮減趨勢，2019年全年新生人口1465萬，到2020年同比大幅減少18.1%至1200萬人。此時提出放開三孩乃至放開生育是大勢所趨，也是務實之舉。但從“全面二孩”政策實施的這幾年來看，由于生育觀念不同，只有短期提振效應，而無法形成長期激勵。而目前生育的最大抗性在于高額的經濟負擔（包括房價、一線及二線城市孩子養(yǎng)育成本、醫(yī)療開支等）、愈發(fā)激烈的職場競爭以及晚婚晚育等社會觀念的變化，根據邊際效應，”三孩”政策能否帶來刺激新生人口增長的效果，取決于配套政策支持，方能達到對抗人口老齡化的作用。

??聚焦”三孩”政策對樓市的趨勢影響來看，人口結構的調整對房地產行業(yè)長遠的正向影響自然是有的，例如可能改變人們的購房計劃，增加大戶型需求等，但無法根本改變行業(yè)規(guī)模見頂，增速放緩，樓市進入存量房時代的事實。人口的自然增長不可能推動房地產供求的劇變，房地產市場的利好并不是由于人口總數的增加，而是由于基礎設施和交通便利化導致人口向大中型城市集中，導致其地塊的價值增長和公共服務的提高。換言之，人口總量的增長，對房地產市場的增長是有限的，人口的空間流動對房地產市場的影響則更為明顯。

??部分二線及強三線城市市場將更具發(fā)展?jié)摿?/strong>

??從區(qū)域來看，一線及強二線城市養(yǎng)育成本高，生活壓力大，生育意愿偏低，反觀二線城市大多擁有較好的基礎設施和人居環(huán)境，并且在近年來“逃離北上廣”人口回流以及三四線城市人口轉移的趨勢下，二線城市及強三線城市具備良好的人口吸附能力，有望成為人口數量快速增加的地區(qū)。就房地產市場而言，二線及強三線城市目前的各項限制政策總體較一線城市更少，并且各類人才引進政策覆蓋面以及力度也充足，再加上“三孩”政策的實施，新增人口預計主要發(fā)生在中小城市，一部分二線城市在人口優(yōu)勢有望超越一線城市，改善類產品需求的增加也將主要集中在二線及部分強三線城市。

??“三孩”政策帶來的產業(yè)發(fā)展機會

??“三孩”政策帶來的改善型需求功能性要求更高，細節(jié)更多，對開發(fā)商研發(fā)能力提出更高要求。一般來說，大中城市中愿意生三胎的多為經濟狀況良好的家庭，而三胎家庭對于改善型住宅功能性要求更高，比如對戶型功能設計應考慮客廳更大的公共活動空間，考慮父母以及保姆居住的空間、考慮更多的儲藏功能等等。此類產品庫存高的企業(yè)將迎來一波市場機會，并且在房屋設計乃至社區(qū)配套方面也會需要有更多創(chuàng)新元素的融入，這也是房企在營銷端進行突破的方向。當然，不同的家庭需求更是差異化，這對開發(fā)商的產品研發(fā)能力提出更高的要求，這也將是未來開發(fā)商的核心競爭力之一。

??“三孩”政策對抗老齡化的力度還取決于配套支持措施的完善性

??在打開”三孩”政策的同時，出于滿足需求和平衡市場考慮，政府需要通過一系列配套政策的引導和支持，在一定程度上對沖大城市生育率下滑，這樣才能真正把三胎政策落到實處。應考慮在各人口集中增長的區(qū)域配置好均衡化的教育和醫(yī)療資源，這是保障家庭多生一個孩子的前提；同時，相應的鼓勵生育政策也要跟上，如給予育齡婦女更多的工作優(yōu)待，也給予二胎家庭一定的財政補貼等。對女性因生育而出現(xiàn)的隱形就業(yè)歧視的問題，輿論場上也有給男性放“產假”的建議，以平衡男女在工作機會上的均等性。

??于房地產調控方面，未來購房政策可根據家庭人口數量或生育孩子數量來靈活調整。例如，重點城市有可能適時放松“多孩家庭”的限購套數，適度降低“多孩家庭”購房首付比例，對于“多孩家庭”的改善換房需求，降低首付比例貸款利率，減少“多孩家庭”購房交易環(huán)節(jié)相關稅費等。另外，“三孩”政策下，保障性住房有望發(fā)揮更大的保障功能，在結構上面向“三孩家庭”數量或將有實質性增加。