[中房研協(xié)]全國(guó)房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)告（2022年9月）

??一 本月樓市政策聚焦

??中央積極表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，

??地方寬松性政策密集出臺(tái)

??9月，房地產(chǎn)政策環(huán)境延續(xù)寬松。中央層面，央行、銀保監(jiān)會(huì)、住建部等多部門積極表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，支持“保交樓、穩(wěn)民生”，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，央行、銀保監(jiān)會(huì)提出允許部分城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，央行下調(diào)首套房個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)政局、稅務(wù)總局支持居民換購(gòu)住房并予以退稅優(yōu)惠等，進(jìn)一步為購(gòu)房者減負(fù)。此外，“保交樓”工作加快推進(jìn)，全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款落地沈陽(yáng)。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策95條。其中，寬松性政策80條，中性政策7條，緊縮性政策8條。受房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力驅(qū)動(dòng)和“十一”長(zhǎng)假來(lái)臨等因素影響，地方寬松性政策密集出臺(tái)，較上月明顯增加。從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，寬松性政策主要表現(xiàn)在行政干預(yù)、住房公積金政策支持和人口人才引入等方面，核心舉措主要包括發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、優(yōu)化“四限”政策、加大貨幣化安置力度、下調(diào)住房貸款最低首付比例、上調(diào)住房公積金貸款最高額度等；緊縮性政策主要集中在市場(chǎng)監(jiān)管方面，尤其是圍繞保交樓展開(kāi)的房企資金監(jiān)管和相關(guān)交付保修措施監(jiān)管等。本期報(bào)告主要對(duì)9月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??二 中央政策

??中央積極穩(wěn)地產(chǎn)，

??全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款落地沈陽(yáng)

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??本月貨幣政策延續(xù)穩(wěn)健，且隨著跨季時(shí)點(diǎn)來(lái)臨和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，央行加大了穩(wěn)健貨幣政策的實(shí)施力度。一方面，央行自9月19日起重啟14天逆回購(gòu)并將操作利率下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)，自9月24日起逐漸加大了7天逆回購(gòu)操作規(guī)模，呵護(hù)流動(dòng)性平穩(wěn)信號(hào)明確。截至9月30日，央行9月公開(kāi)市場(chǎng)操作實(shí)現(xiàn)凈投放7580億元，市場(chǎng)資金面整體平穩(wěn)。另一方面，MLF利率和LPR維持不變，但自9月15日起工農(nóng)中建等多家大型銀行紛紛宣布下調(diào)存款利率，其中三年期均降15個(gè)基點(diǎn)，其他產(chǎn)品降10個(gè)基點(diǎn)，為推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款利率和LPR進(jìn)一步下調(diào)提供了空間。

??在房地產(chǎn)方面，中央持續(xù)釋放穩(wěn)地產(chǎn)的積極信號(hào)且動(dòng)作頻頻。9月2日，銀保監(jiān)會(huì)副主席周亮在服貿(mào)會(huì)“2022中國(guó)國(guó)際金融年度論壇”上強(qiáng)調(diào)，完善大型企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和處置，保證房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持地方“保交樓、穩(wěn)民生”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。9月14日，住建部在“中國(guó)這十年”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上定調(diào)，堅(jiān)持“房住不炒”一個(gè)定位，健全“住房市場(chǎng)”和“住房保障”兩個(gè)體系，努力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，完善人房地錢四個(gè)要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制。9月22日，國(guó)開(kāi)行向遼寧省沈陽(yáng)市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款。9月23日，央行貨幣政策委員會(huì)2022年第三季度例會(huì)指出，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)提出允許部分城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。9月30日，央行提出下調(diào)首套房個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)政局、稅務(wù)總局發(fā)文支持居民換購(gòu)住房并對(duì)符合條件的予以退稅優(yōu)惠。

??三 地方政策

??寬松性政策密集出臺(tái)，

??部分熱點(diǎn)城市嘗試加大政策寬松力度

??1.寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）人口人才政策

??（5）其他政策

??2.中性政策

??（1）住房保障政策

??（2）其他政策

??3.緊縮性政策

??（1）市場(chǎng)監(jiān)管政策

??4.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2022年9月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策95條。其中，寬松性政策80條，中性政策7條，緊縮性政策8條。房地產(chǎn)政策環(huán)境延續(xù)整體寬松的同時(shí)，地方寬松性調(diào)控頻次較上月明顯增加，原因主要在于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行的壓力和迎“十一”長(zhǎng)假促住房消費(fèi)驅(qū)動(dòng)。而蘇州、青島的寬松性舉措部分收回，則再次表明，在“房住不炒”調(diào)控基調(diào)下，地方擬定政策仍需審慎。

??具體到9月調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，寬松性政策主要表現(xiàn)在行政干預(yù)、住房公積金政策支持和人口人才引進(jìn)等方面。

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、下調(diào)購(gòu)房貸款最低首付比例、支持貨幣化安置、優(yōu)化限購(gòu)政策、下調(diào)房企拿地保證金比例、允許分期付款等。其中，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼是9月份地方寬松性調(diào)控最普遍的做法，包括周口、洛陽(yáng)、廣元、綿陽(yáng)、南充、六安、臨海、麗水、建德、蘭溪、金華、雙遼、瀏陽(yáng)、東港、天門等三十余城出臺(tái)了相關(guān)政策。周口、綿陽(yáng)、臨海、建德、紹興市越城區(qū)、承德市隆化縣等多地鼓勵(lì)貨幣化安置，臨海、綿陽(yáng)、衡陽(yáng)市衡東縣、天津、新疆阿勒泰地區(qū)等地提出下調(diào)房企拿地保證金比例、允許分期付款，蘇州、濟(jì)南、青島、天津、杭州市蕭山區(qū)等地進(jìn)一步優(yōu)化限購(gòu)政策。

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)住房公積金貸款最高額度、下調(diào)最低首付比例、擴(kuò)大住房公積金貸款提取范圍等。典型代表有：銀川將單繳存公積金貸款最高額度上調(diào)至60萬(wàn)元，將雙繳存公積金貸款最高額度上調(diào)至80萬(wàn)元，降低住房公積金貸款樓盤準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等；徐州將單繳存公積金貸款最高額度上調(diào)至60萬(wàn)元，雙繳存公積金貸款最高額度上調(diào)至100萬(wàn)元，并放寬組合貸款政策，取消首房首貸的申請(qǐng)條件；湖南提出將名下唯一1套住房用于長(zhǎng)租的家庭再次購(gòu)房申請(qǐng)公積金貸款的，按首套房政策執(zhí)行，名下有2套房且有1套已用于長(zhǎng)租的，再次購(gòu)房申請(qǐng)公積金貸款的，按二套房政策執(zhí)行；重慶提出繳存職工家庭在中心城區(qū)利用住房公積金個(gè)人住房貸款新購(gòu)住房的，其在中心城區(qū)以外的住房不納入住房套數(shù)核查范圍，職工家庭購(gòu)買第二套住房申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款的，最低首付款比例由40％降低為30%；汕尾、石家莊、銀川等地跟進(jìn)“一人購(gòu)房全家?guī)汀惫e金政策等。

??在人口人才引入方面，核心舉措主要包括給予人才安家補(bǔ)助、發(fā)放租房補(bǔ)貼等。典型代表有：杭州市富陽(yáng)區(qū)對(duì)符合條件的人才給予最高550萬(wàn)元安家補(bǔ)助和最高800萬(wàn)元購(gòu)（租）房補(bǔ)貼；海寧發(fā)放人才房票，A類人才一事一議，B-H人才，可申請(qǐng)10-150萬(wàn)元不等房票；湘潭對(duì)新引進(jìn)到湘潭市企業(yè)和市屬科研院所全職工作的A、B、C、D類人才分別給予100萬(wàn)元、70萬(wàn)元、50萬(wàn)元和15萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼；無(wú)錫市錫山區(qū)對(duì)全球高校排名前200強(qiáng)（參照世界大學(xué)排名最新榜單）和國(guó)內(nèi)“雙一流”大學(xué)建設(shè)高校全日制畢業(yè)生，給予本科10萬(wàn)元、碩士20萬(wàn)元、博士30萬(wàn)元；其他高校畢業(yè)生，給予本科3萬(wàn)元、碩士10萬(wàn)元、博士20萬(wàn)元等。

??中性政策主要集中在住房保障方面，核心舉措在于加強(qiáng)保障性租賃住房建設(shè)管理。典型代表有：北京提出，“十四五”時(shí)期，按照“以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求”的總方向，進(jìn)一步完善以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房和安置房為主體的首都住房保障體系，并對(duì)具體建設(shè)規(guī)模提出要求；青島對(duì)集中式保障性租賃住房建設(shè)和室內(nèi)裝修配套作出規(guī)范，要求單個(gè)集中式保障性租賃住房項(xiàng)目不低于30套（間）或建筑面積1200萬(wàn)平方米，室內(nèi)裝修及配套應(yīng)與建設(shè)工程同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付；西安印發(fā)“十四五”公共服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃提出，堅(jiān)持“房住不炒”，完善多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，構(gòu)建以需定供、保障充分、結(jié)構(gòu)合理的供應(yīng)體系。

??緊縮性政策主要集中在市場(chǎng)監(jiān)管方面，核心舉措主要包括加強(qiáng)房企資金監(jiān)管、壓實(shí)房企保交付主體責(zé)任。典型代表有：吉林明確保交樓時(shí)限要求，聚焦已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目，靈活運(yùn)用好保交樓專項(xiàng)借款政策，壓實(shí)出險(xiǎn)房企自救主體責(zé)任，積極處置資產(chǎn)、多方籌措資金等；湘潭要求預(yù)售資金嚴(yán)格遵循“全程全額監(jiān)管、專戶?？顚Ｓ?、流向流量管控、節(jié)點(diǎn)監(jiān)測(cè)解控”原則；青島為保障住宅工程交付保險(xiǎn)工作實(shí)施，在新建住宅小區(qū)實(shí)行“4個(gè)3”交付保修措施，即3個(gè)位置明示信息，3個(gè)渠道暢通報(bào)修，3個(gè)層級(jí)保障維修，3種方式主動(dòng)反饋；江西組織開(kāi)展全省房地產(chǎn)領(lǐng)域新房矛盾糾紛問(wèn)題攻堅(jiān)化解行動(dòng)，著力化解部分已售商品住宅項(xiàng)目因資金周轉(zhuǎn)困難而停工或逾期交付的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題；鄭州要求全市范圍內(nèi)經(jīng)確認(rèn)的停工項(xiàng)目在規(guī)定時(shí)間內(nèi)全部重新開(kāi)工建設(shè)并納入“交房即交證”范圍，要求房企確保在交房之日60個(gè)工作日前通過(guò)聯(lián)合驗(yàn)收，整個(gè)開(kāi)發(fā)流程不得出現(xiàn)違反合同約定、超占用地紅線、未按規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)、拖延施工進(jìn)度等情形。

??四 9月重要事項(xiàng)復(fù)盤

??五 房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??9月23日，中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2022年第三季度例會(huì)在北京召開(kāi)。會(huì)議指出，當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、通脹高位運(yùn)行，地緣政治沖突持續(xù)，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻，國(guó)內(nèi)仍面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力。要全面落實(shí)“疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”的要求，穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，強(qiáng)化跨周期和逆周期調(diào)節(jié)，加大穩(wěn)健貨幣政策實(shí)施力度，保持流動(dòng)性合理充裕，增強(qiáng)信貸總量增長(zhǎng)的穩(wěn)定性。貨幣政策延續(xù)寬松預(yù)期，以保障經(jīng)濟(jì)恢復(fù)過(guò)程中的資金需求。在流動(dòng)性方面，據(jù)中信證券測(cè)算，不考慮MLF和逆回購(gòu)到期，10月大約存在4000億元的流動(dòng)性缺口。在9月末央行大量投放的逆回購(gòu)到期和MLF或?qū)⒀永m(xù)縮量操作等因素影響下，10月資金面或?qū)⒊尸F(xiàn)一定波動(dòng)。但在穩(wěn)增長(zhǎng)、寬信用壓力下，預(yù)計(jì)央行將繼續(xù)通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作呵護(hù)資金面，流動(dòng)性有望保持充裕。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，9月中央層面頻頻釋放穩(wěn)樓市利好，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人在介紹目前防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的工作進(jìn)展時(shí)也明確表示，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)信貸政策環(huán)境將持續(xù)改善。此外，全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款已發(fā)放，后續(xù)有望加快在更多城市落地，商業(yè)銀行支持“保交樓”的專項(xiàng)金融政策也有望陸續(xù)跟進(jìn)?？傮w來(lái)看，中央部門開(kāi)始下場(chǎng)救市，密度很高，顯然這不是“因城施策”，也不是“一城一策”，而是與此并行的調(diào)控升級(jí)，中央統(tǒng)一的寬松政策力度還有所保留，預(yù)計(jì)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)做出進(jìn)一步的調(diào)整與部署。

??2.地方層面

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，9月房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)筑底行情，包括北上廣深4個(gè)一線城市和杭州、長(zhǎng)沙、青島、佛山等26個(gè)二、三線城市在內(nèi)的重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30城新房供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)15%，但成交面積環(huán)比再降4%，同比跌幅達(dá)29%。其中，一線城市韌性較強(qiáng)，9月新房成交面積同、環(huán)比漲幅分別達(dá)到16%和13%，反觀二、三線城市，新房成交面積環(huán)比下降8%，同比下降35%。房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域冷熱不均明顯。

??在房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力推動(dòng)和中央層面積極穩(wěn)地產(chǎn)背景下，預(yù)計(jì)地方將進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策。對(duì)于弱二線和三、四線城市來(lái)說(shuō)，面臨的樓市壓力更大，穩(wěn)樓市需求緊迫性更強(qiáng)，類似于全面取消“四限”、加大購(gòu)房財(cái)稅支持力度等更實(shí)舉措、更大力度政策或應(yīng)加速出臺(tái)。對(duì)于熱點(diǎn)一、二線城市而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)情況相對(duì)優(yōu)于弱二線和三、四線城市，結(jié)合9月蘇州、青島等城市松綁性措施部分收回等情況，預(yù)計(jì)政策松綁仍將以區(qū)域性、漸進(jìn)性為主。

??執(zhí)筆：王錚嶸

??中房研協(xié) 測(cè)評(píng)研究中心 研究員