??1月3日，上海出臺(tái)了公積金新政，降低二套房首付比例，改善型需求再迎利好。

??據(jù)上海市公積金管理中心消息，繳存職工家庭名下在上海已有一套住房，在全國(guó)未使用過(guò)住房公積金個(gè)人住房貸款或首次住房公積金個(gè)人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認(rèn)定為第二套改善型住房。

??對(duì)于認(rèn)定為第二套改善型住房的，最低首付款比例為50%；對(duì)于認(rèn)定為第二套改善型住房，且貸款所購(gòu)住房位于上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域的，最低首付款比例為40%。

??調(diào)整之前，在上海購(gòu)買第二套住房的購(gòu)房者，若想使用公積金貸款，首付比例為普通住宅50%、非普通住宅70%，新政后二套房首付比例最高降了30個(gè)百分點(diǎn)。

??這是一次政策接力。半個(gè)月前的2023年12月14日晚，上海市房屋管理局發(fā)布消息，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)、市房屋管理局、市規(guī)劃和自然資源局、市財(cái)政局、國(guó)家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》，擴(kuò)大對(duì)上海普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，取消普通住宅對(duì)套總價(jià)的認(rèn)定。

??同一天，上海住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理官方公眾號(hào)發(fā)布上海市優(yōu)化差別化住房信貸政策。其中，首套首付款比例由35%調(diào)整至30%；二套首付款比例由70%調(diào)整為50%；自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢?，二套首付款比例調(diào)整為40%。

??上海樓市新政持續(xù)添力，直接的效果是市場(chǎng)反映熱烈，購(gòu)房信心顯著提升。

??“我們部門已經(jīng)新增6單，今天再晚也要夜戰(zhàn)，目前已經(jīng)有5套房源跳價(jià)?！?023年12月15日，上海閔行區(qū)一位房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士張旭表示，有客戶早上7:50就過(guò)來(lái)簽約，半小時(shí)簽完，新政出來(lái)房東心態(tài)都非常好，有幾套房源連夜?jié)q價(jià)。

??張旭稱，2023年12月14日晚，上海接連幾個(gè)樓市新政出來(lái)后，部門連夜召集所有人員加班，大家晚上10點(diǎn)都在聯(lián)系客戶?！暗诙斓男抡兹丈衔?，我們部門已接連發(fā)布多條成交利好消息，市場(chǎng)信心大振?！?/p>

??上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次上海連續(xù)優(yōu)化住房信貸政策和調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，降低購(gòu)房首付門檻、減少房貸利息支出、進(jìn)一步降低房貸成本和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，有利于支持剛性和改善性住房需求，提高市場(chǎng)交易活躍度，增強(qiáng)市場(chǎng)信心，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期有積極作用。

??普通住宅放寬范圍

??上海普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，市場(chǎng)呼聲已久?！鞍创饲捌胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)95%的房源均為非普通住宅?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)表示，之前執(zhí)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是2014年制定，此前標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)實(shí)偏差較大，與實(shí)際情況不符。近10年來(lái)，房?jī)r(jià)水漲船高，無(wú)論對(duì)購(gòu)房者還是賣房者，市場(chǎng)符合上海普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的房子越來(lái)越少。

??根據(jù)2014年上海對(duì)普通住宅制定標(biāo)準(zhǔn)，在價(jià)格條件上，內(nèi)環(huán)以內(nèi)所購(gòu)房屋總價(jià)450萬(wàn)元以內(nèi)，內(nèi)外環(huán)間房屋套總價(jià)310萬(wàn)元以內(nèi)，外環(huán)以外房屋套總價(jià)230萬(wàn)元以內(nèi)，才能滿足普通住宅價(jià)格條件享受稅費(fèi)優(yōu)惠，免征增值稅和附加稅，高于該價(jià)格均為非普通住宅。

??以內(nèi)環(huán)內(nèi)總價(jià)500萬(wàn)元的非普通住宅為例，如果原業(yè)主購(gòu)買時(shí)間較早，買入價(jià)為100萬(wàn)元，增值400萬(wàn)元，則需繳納20萬(wàn)元增值稅。

??按照2023年12月15日調(diào)整后對(duì)普通住宅的認(rèn)定新規(guī)，滿足以下兩個(gè)條件，一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等，二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米），可以享受優(yōu)惠政策的普通住宅稅費(fèi)優(yōu)惠。

??居民出售持有5年以上的非普通住宅，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后如變?yōu)槠胀ㄗ≌?，將免征增值稅（之前非普通住房按差額征收），涉及個(gè)人所得稅的，核定征收按總價(jià)的1%（之前非普通住房按總價(jià)的2%征收）。

??相較以往標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)不僅優(yōu)化了普通住宅的認(rèn)定條件，剔除價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，還適度提高了建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，從140平方米提高至144平方米。

??宋紅衛(wèi)表示，上海是以改善型群體占主導(dǎo)的市場(chǎng)，改善需求占比較高，調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，降低二套房首付比例，有利于剛需及改善購(gòu)房需求釋放，對(duì)庫(kù)存較大的區(qū)域，有較大利好。

??嚴(yán)躍進(jìn)則表示，根據(jù)初步估算，上海普通住宅比重將從14%提高到72%。普通住宅標(biāo)準(zhǔn)關(guān)聯(lián)了優(yōu)惠的稅收政策，此次調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，提高了普通住房的覆蓋面，讓更多二手住房交易享受稅收政策。

??差異化降首付

??2023年12月14日，上海住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理官方公眾號(hào)發(fā)布上海市優(yōu)化差別化住房信貸政策。其中，首套首付款比例由35%調(diào)整至30%；二套首付款比例調(diào)整為50%；自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢?，二套首付款比例調(diào)整為40%。

??銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例和利率下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

??此次政策，調(diào)整首套、二套住房首付款比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。

??根據(jù)新政，以套總價(jià)600萬(wàn)元二套房購(gòu)置為例，過(guò)去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬(wàn)元；新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬(wàn)元，即減少了120萬(wàn)元的首付款支出；如住房屬于實(shí)施差異化政策區(qū)域，首付比例為40%，首付款則為240萬(wàn)元，減少了180萬(wàn)元的首付款支出。

??其次，減輕房貸利息負(fù)擔(dān)。房貸利率下降，降低月供或按揭款成本。以200萬(wàn)元貸款本金、30年期等額本息，二套房貸利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，過(guò)去房貸利率5.25%，月供款為11044元。按照新政4.5%利率計(jì)算，月供款為10134元，新政后房貸月供減少910元。對(duì)于執(zhí)行差異化政策的區(qū)域，購(gòu)房減負(fù)效果更明顯。

??此次政策還對(duì)“五個(gè)新政”在內(nèi)的自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山和金山6個(gè)行政區(qū)，實(shí)施差異化住房信貸新政，在上述區(qū)域購(gòu)買二套住房，可以享受更低的首付比例與房貸利率，進(jìn)一步降低改善居住成本。 

??新政加速購(gòu)房節(jié)奏

??“新政出來(lái)，第一天就開單了。”在二手房市場(chǎng)，上海松江區(qū)九亭板塊太平洋一名房產(chǎn)中介人士表示，有好幾個(gè)客戶在談，“包括我在內(nèi)新政發(fā)布第一天已經(jīng)有不少同事開單”。

??上述房產(chǎn)中介人士表示，由于松江區(qū)二套房首付比例從此前的70%降至40%，首付比例減少30%，部分此前需要賣舊房去買新房的置換客戶，手頭夠首付，不再著急出售二手房源，直接去買新房了。

??在新房市場(chǎng)，客戶購(gòu)房熱情及意愿明顯提高。

??“看房的人一下子就多了?！奔味▍^(qū)龍湖青云闕現(xiàn)場(chǎng)一名銷售經(jīng)理表示，利率降了，購(gòu)房成本更低了，買房人購(gòu)房意愿有提高。

??“普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，降低首付比例及利率的政策，對(duì)首套置業(yè)以及置換類客戶購(gòu)房有了更大信心?！备鶕?jù)龍湖青云闕項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人鈕經(jīng)理的介紹，項(xiàng)目85%的房源戶型在144平方米以內(nèi)，12月14日，新政發(fā)布當(dāng)晚就有很多客戶主動(dòng)聯(lián)系置業(yè)顧問(wèn)，咨詢房源情況，當(dāng)晚客戶主動(dòng)咨詢量是平日晚間的5倍以上，還有一名客戶連夜從外地趕來(lái)選房。

??上述銷售經(jīng)理表示，上海新政執(zhí)行首日上午，龍湖青云闕客戶到訪量50~60組，為工作日同期水平的1.5~2倍，不少客戶加快購(gòu)房節(jié)奏。

??“一名二套房客戶，看中一套總價(jià)680萬(wàn)元的房源，原本按七成首付需準(zhǔn)備476萬(wàn)元，需要向親友湊款100萬(wàn)元才能交齊首付，新政后嘉定區(qū)首付款40%，現(xiàn)在首付款僅272萬(wàn)元，減少204萬(wàn)元。”上述銷售經(jīng)理表示，客戶首付壓力瞬間小了，也不用找親友湊款了，客戶立馬到項(xiàng)目確定房源并簽訂了合同。

??“還有一位居住在嘉定豐莊的二胎家庭客戶，目前住的房子只有80平方米左右，一直想置換一套大一些的房子，新政首日上午特地請(qǐng)假來(lái)看房，并很快下定?！? 龍湖青云闕營(yíng)銷負(fù)責(zé)人鈕經(jīng)理表示，新政降低了購(gòu)房成本，有利于購(gòu)房者購(gòu)置心儀的新房，同時(shí)，加速了市場(chǎng)廣泛存在的改善需求釋放。

??此外，據(jù)了解，新政利好下，多個(gè)房企售樓處24小時(shí)不打烊，正加速去化節(jié)奏。

??鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，根據(jù)二手房成交中介數(shù)據(jù)，上海普通住宅調(diào)整之前的市場(chǎng)份額占比只有5%，調(diào)整之后，房屋總價(jià)600萬(wàn)元以內(nèi)的剛需房源，大概率都是普通住宅。面積調(diào)整為144平方米后，覆蓋范圍更廣。另一個(gè)降首付，兩個(gè)政策組合有利于置換改善型需求的盤活與入市。

??在政策效果上，張宏偉則認(rèn)為，交易量的回升與市場(chǎng)活躍預(yù)計(jì)能持續(xù)到春節(jié)前，春節(jié)后市場(chǎng)將恢復(fù)正常狀態(tài)，很大原因?yàn)榇汗?jié)斷檔以及大家經(jīng)濟(jì)收入的基本面沒(méi)有改變，預(yù)計(jì)2024年三四月份還會(huì)有下一輪的政策出臺(tái)，如郊區(qū)限購(gòu)，人才購(gòu)房定向松綁可能會(huì)落地。