??在房地產(chǎn)行業(yè)下行的背景下，代建是為數(shù)不多仍保持熱度的細(xì)分賽道。

??進(jìn)入2024年，代建行業(yè)陣營(yíng)仍在不斷擴(kuò)容。前有招商蛇口宣布成立“招商建管”，后有融創(chuàng)正式對(duì)外官宣代建平臺(tái)“融者共創(chuàng)建管集團(tuán)”，代建企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將愈發(fā)白熱化。截止到一季度，布局代建的企業(yè)已超過(guò)90家，TOP200房企下屬企業(yè)有70家，民營(yíng)企業(yè)占一半。

??2024年一季度TOP20代建企業(yè)新增簽約3464萬(wàn)方，是2023年全年的29%。17家企業(yè)代建總合約規(guī)模超千萬(wàn)，其中總規(guī)模超過(guò)一億平米的2兩家，超過(guò)5000萬(wàn)平米的有3家。

??代建行業(yè)“規(guī)模戰(zhàn)”一觸即發(fā)。

??代建市場(chǎng)快速發(fā)展。

??一個(gè)明顯的表現(xiàn)是，2024年以來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目代建公開(kāi)招標(biāo)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

??根據(jù)招標(biāo)信息監(jiān)測(cè)，一季度代建中標(biāo)項(xiàng)目總計(jì)達(dá)118個(gè)，同比增加32.6%，2023年同期這一數(shù)字是89個(gè)。增量創(chuàng)近年單季度最高。

??對(duì)比2023年下半年，代建市場(chǎng)熱度明顯回升。

??長(zhǎng)三角是一季度中標(biāo)代建項(xiàng)目的主要集中區(qū)域，118個(gè)項(xiàng)目中有73個(gè)項(xiàng)目在長(zhǎng)三角地區(qū)，占比超過(guò)六成。珠三角、中西部和環(huán)渤海地區(qū)中標(biāo)項(xiàng)目數(shù)分別占比14.4%、13.6%、10.2%。

??三四線城市是代建增量的主要來(lái)源，一季度中標(biāo)代建項(xiàng)目有59.3%位于三四線，占比接近六成。一線城市占比為11.9%。二線城市是28.8%。

??一線和核心二線城市對(duì)代建需求并不多，開(kāi)發(fā)商往往親自下場(chǎng)，所以代建下沉將是必然趨勢(shì)。比如嘉興、溫州、湖州等三四線城市活躍較高，其中嘉興一個(gè)城市的中標(biāo)代建項(xiàng)目就有15個(gè)。

??一季度中標(biāo)代建項(xiàng)目基本都來(lái)自政府平臺(tái)委托，包括城投公司、政府部門、事業(yè)單位及其他國(guó)企，總計(jì)占比約94%。

??城投+代建合作模式將成為未來(lái)增量的重要一部分。

??根據(jù)綠城管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上的表述，未來(lái)三年預(yù)計(jì)維持政府代建收入占比25%、城投類和紓困類收入占比30%、15%。

??自2021年以來(lái)，城投公司成為拿地主力，但2021年至2023年城投拿地項(xiàng)目開(kāi)工率不足三成，而城投參與拿地且已開(kāi)工、開(kāi)售的土地中，合作開(kāi)發(fā)的比例達(dá)到34%。2023年已開(kāi)工項(xiàng)目合作比例接近50%。

??這意味著城投拿地之后獨(dú)立開(kāi)發(fā)的能力和意愿均較弱。多數(shù)城投依然需要以盤活資產(chǎn)為主，尋求合作開(kāi)發(fā)、代建、轉(zhuǎn)讓等機(jī)遇。在此背景下，將推動(dòng)行業(yè)加速探索城投與代建企業(yè)合作模式。

??代建行業(yè)正掀起一場(chǎng)“規(guī)模戰(zhàn)”，為拓展代建業(yè)務(wù)，提高市場(chǎng)份額和品牌競(jìng)爭(zhēng)力，代建企業(yè)加快擴(kuò)充合作資源庫(kù)。

??除了與地方政府合作以外，企業(yè)之間“抱團(tuán)”已成為代建企業(yè)擴(kuò)張規(guī)模、搶占話語(yǔ)權(quán)的一條有效路徑。

??從合作形式來(lái)看，代建企業(yè)已從原先的單項(xiàng)目合作拓展到集團(tuán)戰(zhàn)略合作。比如金科開(kāi)管于3月與綠城管理簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，圍繞代建業(yè)務(wù)在品牌、資源、資金、渠道等方面開(kāi)展深層次合作。在此之前，金科開(kāi)管曾與世紀(jì)金源集團(tuán)騰云華力簽約合作。

??行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，代建企業(yè)之間的“抱團(tuán)”有利于實(shí)現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，減少發(fā)展阻力，實(shí)現(xiàn)1+1大于2的效果。

??另外，部分代建企業(yè)率先試水合伙人制度，以“直營(yíng)＋加盟”的模式擴(kuò)大合作范圍，促進(jìn)規(guī)模發(fā)展。

??而隨著不斷有規(guī)模房企入局，代建企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將愈發(fā)白熱化。這也將倒逼各企業(yè)構(gòu)筑自身核心管理服務(wù)能力，凸顯差異化特色。

??目前來(lái)看，代建細(xì)分賽道已經(jīng)形成，部分企業(yè)專攻不同領(lǐng)域，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，其中代建綜合實(shí)力10強(qiáng)企業(yè)基本已確立自身定位和特色方向，比如綠城管理立志做最大的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)商，藍(lán)城集團(tuán)是中國(guó)小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的先行者，金地管理聚焦商住、商辦、政府代建三大核心等。

??代建業(yè)務(wù)潛在的增長(zhǎng)空間巨大，一方面城中村改造加速落地，在保障房政策加速推進(jìn)下，雙軌制下建設(shè)需求增加；另一方面市場(chǎng)調(diào)整穩(wěn)定后每年新房市場(chǎng)規(guī)模大概在8億平方米左右，按照歐美發(fā)達(dá)國(guó)家代建參與度30%左右，整個(gè)新房市場(chǎng)也有2-3億平方米代建空間和規(guī)模。

??由于優(yōu)質(zhì)的代建項(xiàng)目有限，未來(lái)房企在代建市場(chǎng)勢(shì)必將迎來(lái)一場(chǎng)激烈且艱難的市場(chǎng)份額之爭(zhēng)。

??同時(shí)，代建行業(yè)也面臨多方面挑戰(zhàn)，比如相關(guān)的法律法規(guī)仍不健全，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)責(zé)界定等都有待完善。此外，企業(yè)自身模式都有完善和提升空間，特別是品牌和專業(yè)管理能力。

??總的來(lái)看，如何做好復(fù)合的“第三方”，對(duì)于所有代建企業(yè)都是一個(gè)新的挑戰(zhàn)。