??2024年至今，二手房市場整體活躍度高于新房市場。

??在政策利好之下，近期重點城市二手房市場掛牌及成交量一直處于高位，尤其是掛牌量，2024年3月以來，二手房掛牌量居高不下。

??二手房掛牌量持續(xù)高企的背景下，業(yè)主掛牌賣房的動機(jī)主要是什么？

??為了得到答案，克而瑞研究中心調(diào)研了包括北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、蘇州、杭州、武漢、重慶、南京在內(nèi)11個核心城市，獲得數(shù)百組客戶樣本數(shù)據(jù)。

??調(diào)研結(jié)果顯示，半數(shù)以上客戶賣舊仍會買新。套現(xiàn)持幣、看跌房價避險、投資止損分列賣房動機(jī)的二三四位，占比分別達(dá)到16%、12%、9%，反映整體市場預(yù)期偏悲觀。

??對此，我們認(rèn)為，在二手房“以價換量”的情況下，部分城市二手房市場份額還將保持高位。

??2024年3月至今，二手房新增掛牌量一直位于高位，數(shù)據(jù)顯示，2024年第8周起至第34周，北京、上海、廣州、深圳、天津、大連、南京、青島、成都、廈門、合肥、昆明、東莞、佛山、無錫15個重點城市二手房周均掛牌量達(dá)4.1萬套。

??進(jìn)入8月，2024年第31周至第34周，15個重點城市周均二手房掛牌量3.4萬套，雖與之前相比略有下降，但仍維持在相對高位。

??從成交來看，在各地利好政策影響下，二手房整體成交保持活躍，韌性強(qiáng)于一手房。

??相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2024年第8周起至第34周，北京、上海、廣州、深圳、天津、大連、南京、青島、成都、廈門、合肥、昆明、東莞、佛山、無錫15個重點城市二手房周均成交7077套，整體成交水平高于去年同期。

??進(jìn)入8月，受政策利好效應(yīng)減弱及市場前期需求大量釋放影響，二手房成交規(guī)模降臺階，15個重點城市周均成交5742套，較之前7077套周均成交下降18.9%，較7月周均下降約12%。

??在二手房市場掛牌量持續(xù)高熱的背景下，克而瑞研究中心調(diào)研了包括北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、蘇州、杭州、武漢、重慶、南京在內(nèi)11個核心城市，獲得數(shù)百組客戶樣本數(shù)據(jù)。

??結(jié)果顯示，11個城市置換客群占比達(dá)到52%，買新置換仍然是二手房業(yè)主賣房的主要動機(jī)。

??套現(xiàn)持幣、看跌房價避險、投資止損分列賣房動機(jī)的二三四位，占比分別達(dá)到16%、12%、9%。這三類動機(jī)都以將房產(chǎn)變現(xiàn)為主要目的。

??而還不起貸款、變現(xiàn)還債等居民經(jīng)濟(jì)壓力因素占比分別都僅為4%。除此之外，還有3%比例的客群因為離婚財產(chǎn)分割、更換居住地、稅務(wù)規(guī)劃需要等其他原因出售現(xiàn)有住房。

??具體到城市來看，置換客群占比最高的城市為北京、深圳等，置換需求的占比分別為70%和62%。

??相比其他城市，北京居民對房價止跌企穩(wěn)的信心更加堅定，投資止損和看跌避險的賣房動機(jī)占比都僅有5%。

??深圳方面則是因為2024年4月出臺了住房“以舊換新”幫賣政策，加強(qiáng)了一二手市場聯(lián)動，對提振置換需求入市信心有積極效果，因此當(dāng)前深圳二手房市場置換動機(jī)達(dá)62%。

??從止損看跌方面來看，11個核心城市中重慶投資止損占比較高，達(dá)29%，且明顯高于其他城市。

??其次是杭州，投資止損占比達(dá)18%，且看跌避險占比也達(dá)15%高位，這主要是因為杭州2021-2022年期間購房的業(yè)主在近兩年迎來集中交付，但隨著行業(yè)周期變化，這些房源市值已低于購置時的預(yù)期價值，部分房源交付標(biāo)準(zhǔn)還出現(xiàn)了調(diào)整。

??同時，需要注意的是武漢，投資止損占比達(dá)13%，看跌避險占比高達(dá)25%。CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年前7月武漢二手房成交均價同比下降約13%，二手房成交平均套均價從去年的166萬元降到今年的152萬元，房價持續(xù)下行讓業(yè)主資產(chǎn)快速縮水，市場上拋售避險情緒較為濃重。

　　最后是廣州、蘇州、天津、成都等套現(xiàn)持幣型城市。蘇州套現(xiàn)持幣動機(jī)占比達(dá)到23%為11個核心城市中最高，其次是天津，達(dá)22%，這兩個城市套現(xiàn)持幣占比都明顯高于其他城市，同時也是除了置換以外的第二大賣房動機(jī)，業(yè)主套現(xiàn)或出于創(chuàng)業(yè)等資金周轉(zhuǎn)需要，又或者為子女教育、養(yǎng)老等儲備資金。

??總體來看，當(dāng)前二手市場的活躍，是多方面的原因。

??從購房者來看，一方面是二手房性價比高選擇面寬，另外一方面也是所見即所得的現(xiàn)房優(yōu)勢。

??從業(yè)主方面來看，集中掛牌置換仍是主流，同時套現(xiàn)、看跌等原因也有一定占比，這些業(yè)主賣掉舊房后很可能不會再買新房，反映了市場預(yù)期偏悲觀。

??對此，我們認(rèn)為后期一二手房競爭加劇，未來房企仍需從二手房手中搶市場份額。新房市場需把握當(dāng)前的一些結(jié)構(gòu)性機(jī)會。