??2024年已過(guò)半，與地產(chǎn)行業(yè)唇齒相依的物業(yè)服務(wù)行業(yè)正從增量向存量轉(zhuǎn)變，行業(yè)進(jìn)入回歸服務(wù)本源的新周期中。

??5月以來(lái)一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的利好政策相繼出臺(tái)，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，物管行業(yè)信心也逐漸恢復(fù)，最直接的體現(xiàn)是上市物企股價(jià)出現(xiàn)了一波反彈行情，不過(guò)漲勢(shì)未能持續(xù)。

??上半年，資本市場(chǎng)整體疲軟的大環(huán)境下，不少物企通過(guò)大股東增持、股票回購(gòu)、提高現(xiàn)金分紅等手段進(jìn)行市值管理，超4成上市物企市值出現(xiàn)了不同程度的上漲。

??當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)估值正逐步重回現(xiàn)金流邏輯，未來(lái)物企“市值保衛(wèi)戰(zhàn)”還將持續(xù)。

??上市物企股價(jià)仍處于低位盤(pán)整期，2024年上半年物業(yè)股股價(jià)仍在持續(xù)下滑。

??截至6月30日，共36家企業(yè)股價(jià)較年初/上市首日出現(xiàn)下滑，上市物企股價(jià)均值下降至4.0港元，較年初下滑13.1%，其中鑫苑服務(wù)、中駿商管、和泓服務(wù)3家降幅最高，降幅均超過(guò)40%。

??從月度變化來(lái)看，5月17日，住建部等四部委聯(lián)合出臺(tái)一系列重大政策，包括降首付比例、取消貸款利率下限、降低公積金貸款利率等，旨在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。在此政策助推下，物業(yè)股股價(jià)一度上漲至5.0港元，較年初增幅達(dá)21.0%。不過(guò)，物業(yè)股漲勢(shì)未能持續(xù)。

??從不同類(lèi)型企業(yè)收盤(pán)價(jià)漲跌幅來(lái)看，民營(yíng)物企降幅較大，整體較年初下跌10.9%，國(guó)資物企較年初微漲0.3%。

??相比之下，國(guó)資物業(yè)企業(yè)具有較強(qiáng)的資金實(shí)力和資源優(yōu)勢(shì)，在面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)更具抗壓能力，上半年股價(jià)表現(xiàn)國(guó)央企仍?xún)?yōu)于民企。

??不過(guò)，房地產(chǎn)行業(yè)政策利好出臺(tái)，物業(yè)股也迎來(lái)估值的積極修復(fù)。

??2024年上半年市盈率均值約為11.9倍，較2023年全年的11.3倍市盈率有所修復(fù)。

??過(guò)去的2022年，物業(yè)股市盈率經(jīng)歷了顯著的下滑，觸及了歷史低位8.4倍，標(biāo)志著行業(yè)進(jìn)入了深度調(diào)整階段。進(jìn)入2023年，上市物企繼續(xù)面臨市場(chǎng)挑戰(zhàn)，全年平均市盈率為11.3倍，行業(yè)的整體依然面臨著估值壓力。至2024年市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，上半年數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)股市盈率均值已微升至11.9倍。

??資本市場(chǎng)整體寒意還未完全驅(qū)散，股價(jià)有所回升但仍處于低位，企業(yè)市盈率依然較低，物企紛紛蟄伏謀求發(fā)展，遞表企業(yè)數(shù)量維持低位。

??公開(kāi)資料顯示，2023年遞表企業(yè)4家，且其中三家為國(guó)資背景，唯一一家民企明喆集團(tuán)于2023年12月12日撤回了發(fā)行上市申請(qǐng)文件，2024年以來(lái)尚無(wú)遞表企業(yè)。

??已成功上市的物企上市周期大大縮短。2024年成功上市的2家物企平均上市周期為307天，而2023年上市周期達(dá)到661天。

??盡管2024年上半年上市物企出現(xiàn)一波反彈行情，但由于業(yè)績(jī)?cè)鏊俪掷m(xù)放緩、部分物企大額計(jì)提減值等多方面因素，上市物企總市值依舊縮水。

??截至2024年6月底，65家上市物企總市值2206億元，較2023年12月底總市值2383億元下跌7%

??超4成上市物企市值上漲。其中，融信服務(wù)、華發(fā)物業(yè)和第一服務(wù)等5家物企市值漲幅達(dá)到80%以上，領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)、佳兆業(yè)美好更是翻倍增長(zhǎng)。這些上市物企市值上漲，大多源于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好轉(zhuǎn)，典型如領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)，2023年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1億元，同比增長(zhǎng)30%。

??截至6月底，上半年只有6家上市物企市值超百億，數(shù)量與2023年持平，這6家市值超百億的物企除了保利物業(yè)市值較年初持平以外，其余5家市值均有不同程度下跌。

??上半年，上市物企紛紛通過(guò)回購(gòu)股票、提高現(xiàn)金分紅等方式進(jìn)行“市值保衛(wèi)戰(zhàn)”。

??回購(gòu)股票方面，上半年永升服務(wù)累計(jì)回購(gòu)51次，萬(wàn)物云共計(jì)回購(gòu)31次，累計(jì)回購(gòu)金額高達(dá)1.01億元，金科服務(wù)回購(gòu)次數(shù)也達(dá)到了47次。

??通過(guò)回購(gòu)股票越秀服務(wù)、綠城服務(wù)和永升服務(wù)市值均有所提升。典型如越秀服務(wù)，公告稱(chēng)擬回購(gòu)3044萬(wàn)股，上半年累計(jì)回購(gòu)117萬(wàn)股，預(yù)示著未來(lái)回購(gòu)力度或?qū)⑦M(jìn)一步加大。截至2024年6月底，越秀服務(wù)市值升至43億元，較2023年12月底上漲21%。

??另外，高股息率成為市值上漲的重要因素，上市物企加大分紅力度，2023年平均股息率多達(dá)6.7%。典型如第一服務(wù)，2023年股息率多達(dá)19.2%，長(zhǎng)期投資價(jià)值凸顯，很大程度上拉動(dòng)市值大幅上漲。截至2024年6月底，第一服務(wù)市值升至3.6億元，較2023年12月底增長(zhǎng)80%。

??受房地產(chǎn)行業(yè)政策利好提振，物管行業(yè)市場(chǎng)信心逐漸修復(fù)，當(dāng)前物業(yè)股市盈率依然保持在相對(duì)較低的水平，也意味著行業(yè)仍處于價(jià)值重估階段。

??面對(duì)資本市場(chǎng)降溫的現(xiàn)實(shí)情況，物企并未“躺平”，上半年多家物企進(jìn)行市值管理，并顯現(xiàn)出一定成效。盡管行業(yè)仍面臨諸多挑戰(zhàn)，物企正逐步走出行業(yè)低谷，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，企業(yè)呈現(xiàn)出穩(wěn)健而高質(zhì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。