??上海豪宅市場(chǎng)走出單邊行情。

??2024年上半年，上海豪宅熱銷場(chǎng)面不斷，頻頻登上熱搜：6月27日，位于上海黃浦區(qū)新天地板塊的中海順昌玖里&恒昌玖里推出49套風(fēng)貌別墅，單價(jià)29.8萬(wàn)元/平方米，套均總價(jià)1.1億元，首開(kāi)售罄。3月28日，中海順昌玖里首次開(kāi)盤(pán)，一期512套房源，銷售金額196.5億元，創(chuàng)下全國(guó)商品房單次開(kāi)盤(pán)最高銷售紀(jì)錄。4月21日，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期開(kāi)盤(pán)，套總價(jià)近5000萬(wàn)元，204套房源當(dāng)日售罄，銷售額近100億元，成為2024上半年上海單盤(pán)銷售額排名第二的項(xiàng)目。

??據(jù)中海順昌玖里相關(guān)人員介紹，6月27日推出的49套別墅面積355~455平方米，套總價(jià)8000萬(wàn)元起，已全部售罄，下半年將加推面積200~900平方米戶型，最高套總價(jià)達(dá)4億~5億元。

??此外，新鴻基濱江凱旋門(mén)三期成交額70.27億元，套均總價(jià)3314萬(wàn)元；普陀區(qū)宸嘉100·嘉佰道成交額62億元、綠城外灘蘭庭成交54億元、上海南房慶成府53億元、香港置地啟元45億元、凱德·茂名公館31億元……

??經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2024年上半年上海豪宅銷售金額達(dá)1000億元。

??豪宅群體年輕化

??誰(shuí)在上海買(mǎi)豪宅？

??“購(gòu)買(mǎi)豪宅的人群中，江浙一帶新落戶的新上海人較多，他們比較有錢(qián)，比如中海順昌玖里9000萬(wàn)元起的別墅60%都被新上海人買(mǎi)走了。”一名在上海做了十幾年豪宅買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)資深人士宋磊表示，我手上驗(yàn)資1億元以上的客戶就有3個(gè)，都不是上海本地人。

??分析近年來(lái)購(gòu)買(mǎi)豪宅的客戶群體，宋磊表示，有上億元資金的多為落戶上海的在江浙做實(shí)業(yè)的老板，這類客戶基本上不貸款，一旦有看好的樓盤(pán)便果斷出手，“有一名客戶手上握有上億元資金，在全上海核心位置看房，看了3年最終在中海順昌玖里落定”。

??除江浙滬實(shí)體老板之外，大量新落戶上海的年輕群體也成為了豪宅購(gòu)買(mǎi)主力。

??今年28歲的劉璐從德國(guó)留學(xué)回來(lái)，落戶上海，家境殷實(shí)，加上豪宅積分降低（部分豪宅不需要積分），幾番對(duì)比后，他在父母的資助下購(gòu)買(mǎi)了一套總價(jià)約3000萬(wàn)元的房子。

??在實(shí)際成交中，類似劉璐這樣的新上海人不在少數(shù)。“翠湖天地2000萬(wàn)~4000萬(wàn)元房子，60%都是新落戶的年輕人在買(mǎi)。”宋磊表示。

??一名鏈家地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示，這些新上海人很大一部分為江浙滬企業(yè)人士及他們的孩子，還有部分東北、西北的高凈值客戶，有些由于父母本身沒(méi)有購(gòu)房名額，小孩在上海高校畢業(yè)或從國(guó)外留學(xué)回來(lái)落戶上海有購(gòu)房名額，父母會(huì)出資購(gòu)買(mǎi)房子。

??走訪中，上海建國(guó)東路多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士也表示，“新上海人比較有實(shí)力?！?/p>

??上述房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及樓盤(pán)人員對(duì)新上海人成豪宅購(gòu)買(mǎi)主力的判斷也得到相關(guān)機(jī)構(gòu)的印證。

??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，豪宅購(gòu)房主力已從“60后”“70后”向“80后”“90后”轉(zhuǎn)移，這群市場(chǎng)新主力的大部分購(gòu)房資金來(lái)自父母，他們基本都有海外留學(xué)背景，這之中浙江的企業(yè)占比最高，其次為江蘇和安徽，偏好保值性強(qiáng)的核心地段，如外灘、新天地、陸家嘴，產(chǎn)品選擇以央企、國(guó)企項(xiàng)目為主，有一定品牌忠誠(chéng)度。

??3000萬(wàn)~5000萬(wàn)元的豪宅客戶還有較多年輕創(chuàng)業(yè)者、企事業(yè)高管以及動(dòng)拆遷“土豪”、有一定財(cái)富積累的富裕家庭，這部分客群對(duì)總價(jià)和區(qū)域敏感度較高，更愿意選擇居住或工作的區(qū)域。

??江浙實(shí)體企業(yè)家與東北“土豪團(tuán)”

??從區(qū)域上來(lái)看，溫州、南通與東北“土豪團(tuán)”成豪宅購(gòu)買(mǎi)大軍。

??以熱銷的中海順昌玖里為例，首次開(kāi)盤(pán)512套房源吸引736組購(gòu)房人認(rèn)購(gòu)。根據(jù)樓盤(pán)公開(kāi)認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)分析，736組認(rèn)購(gòu)人群中上海本土購(gòu)房者324組，占比44%；非上海本土購(gòu)房者403組，占比54.8%；公司及境外人士共9組，占比1.2%。

??非上海本土購(gòu)房人群中，購(gòu)房人群中溫州人有27組，排名第一位；南通買(mǎi)房人26組，排名第二；之后為杭州、寧波、金華、紹興、無(wú)錫、常州、臺(tái)州、南京、合肥，以及部分來(lái)自哈爾濱、青島、武漢等地的購(gòu)房人群。

??排名第一的溫州人素來(lái)有投資習(xí)慣，20多年前就是上海樓市尤其是豪宅市場(chǎng)的座上賓。從投資角度，中海順昌玖里洋房均價(jià)17.2萬(wàn)元/平方米，與周邊翠湖天地、中海建國(guó)里21萬(wàn)元/平方米二手房?jī)r(jià)格相比，仍有一定倒掛空間。

??中海順昌玖里之外，濱江凱旋門(mén)三期、融創(chuàng)濱江壹號(hào)院在今年上半年都推出了300平方米以上稀缺大戶型產(chǎn)品，兩盤(pán)有效認(rèn)購(gòu)組數(shù)達(dá)2126組。

??根據(jù)公開(kāi)認(rèn)購(gòu)人群分析，江凱旋門(mén)三期、融創(chuàng)濱江壹號(hào)院認(rèn)購(gòu)中上海本地人合計(jì)1099組，占比過(guò)半；外地人+新上海人合計(jì)1014組，占比47.7%，兩者差距不大。1014組認(rèn)購(gòu)客戶中，浙江購(gòu)房者246組，江蘇購(gòu)房者229組，江浙合計(jì)275組，占比46.8%。浙江以溫州、寧波、杭州、臺(tái)州、紹興、金華人士為主；江蘇則以南通、常州、無(wú)錫、南京、揚(yáng)州人士為主，以及部分湖北、山東、江西、福建購(gòu)房人群。

??值得關(guān)注的是，1014組外地購(gòu)房人群中，黑龍江有41組，遼寧有31組、吉林也有超20組人群購(gòu)買(mǎi)豪宅，來(lái)自東北三省的“土豪團(tuán)”近100組，成為一股不可小覷的豪宅購(gòu)買(mǎi)群體。

??對(duì)于上海豪宅熱銷，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，上海豪宅此前積分要求高不可攀，今年市場(chǎng)供應(yīng)充足，積分要求低，導(dǎo)致壓抑多年的高端需求集中釋放，也推動(dòng)整體市場(chǎng)情緒向好。