2024年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??上半年，重點(diǎn)城市新房成交累計(jì)同比降39%，二手房成交面積累計(jì)同比下降8%，在“以價(jià)換量”基礎(chǔ)上，二手房成交韌性整體好于新房。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然出現(xiàn)一些積極信號(hào)，但是整體下行壓力不減。

??2024年上半年，房地產(chǎn)政策主基調(diào)延續(xù)寬松，4月政治局會(huì)議以來(lái)，政策側(cè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“去庫(kù)存”，“517新政”后居民信貸政策迎來(lái)史詩(shī)級(jí)利好，首付比例低至15%、取消房貸利率下限，四大一線城市相繼落地調(diào)整限購(gòu)和信貸政策。

??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，上半年地方222省市共發(fā)布341次寬松政策，購(gòu)房限制性政策持續(xù)松綁，財(cái)稅端購(gòu)房激勵(lì)政策批量發(fā)布。

??一系列政策之下，重點(diǎn)城市出現(xiàn)止跌企穩(wěn)信號(hào)，目前市場(chǎng)仍處于存量需求釋放周期，加之當(dāng)前供應(yīng)、成交基本也降至階段性低位，后期大概率延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

??下半年，中央層面更多去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策可期，地方政策將持續(xù)加碼，從供給需求兩側(cè)發(fā)力穩(wěn)市場(chǎng)。政策提振作用仍將持續(xù)發(fā)酵，并刺激成交穩(wěn)步復(fù)蘇，核心一二線城市新房成交有望企穩(wěn)、二手房成交份額繼續(xù)擴(kuò)大。核心一二線成交企穩(wěn)將拉動(dòng)全國(guó)商品房銷(xiāo)售降幅進(jìn)一步收窄，不過(guò)受限于行業(yè)下行、銷(xiāo)售、融資不振帶來(lái)的現(xiàn)金流壓力等影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍將低位運(yùn)行并處于筑底階段。

??寬松新政刺激全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、金額低位回升，同比降幅持續(xù)收窄，新開(kāi)工、竣工止跌企穩(wěn)，不過(guò)房企投資開(kāi)發(fā)熱情不及一季度，開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)同比降幅連續(xù)3個(gè)月走擴(kuò)至10.1%。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和金額累計(jì)同比降幅分別為20.3%和27.9%。

??二季度新開(kāi)工、竣工止跌企穩(wěn)，前5月累計(jì)同比跌幅收窄至24.2%和20.1%。新開(kāi)工、竣工雙雙較弱的格局并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，降幅始終保持在低位運(yùn)行，但有逐步企穩(wěn)之勢(shì)。

??前5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資40632億元，同比下降10.1%，降幅較1-4月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)增速為2020年3月以來(lái)新低。從變化情況來(lái)看，二季度開(kāi)發(fā)投資額雖有止跌態(tài)勢(shì)，但是累計(jì)同比降幅連續(xù)三個(gè)月擴(kuò)大。

??預(yù)判三季度，商品房銷(xiāo)售面積、金額仍有進(jìn)一步回升空間。

??首先，去年三季度屬于2023年年內(nèi)低點(diǎn)，基數(shù)相對(duì)較低；其次，近期從中央到地點(diǎn)降首付、降利率，特別是上海、深圳、杭州等核心一二線限購(gòu)松綁等利好政策疊加，刺激前期存量客戶積極入市，還有一波購(gòu)房需求有待釋放；此外，二手房延續(xù)高位震蕩，業(yè)主置換資金之后仍有可能轉(zhuǎn)投至新房市場(chǎng)。

??受制于行業(yè)下行、銷(xiāo)售、融資不振帶來(lái)的現(xiàn)金流壓力等影響，三季度房地產(chǎn)新開(kāi)工面積將繼續(xù)保持低位運(yùn)行，但因去年同期基數(shù)較低，同比降幅或收窄至2成以內(nèi)。

??在“保交樓”政策推動(dòng)下，預(yù)計(jì)2024年三季度竣工面積仍有支撐，整體同比降幅也將穩(wěn)步收窄。

??基于新開(kāi)工、竣工保持低位、拿地收縮等多重影響，三季度開(kāi)發(fā)投資額預(yù)期延續(xù)低位，不過(guò)考量到去年基數(shù)較低，預(yù)期開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)降幅也將有止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

??2024年二季度，整體樓市延續(xù)弱修復(fù)行情，供求環(huán)比持增，同比延續(xù)降勢(shì)，二手房以價(jià)換量持續(xù)分流新房客戶。

??預(yù)計(jì)成交總量規(guī)模將延續(xù)弱復(fù)蘇，新政效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，成交量持平甚至微超二季度，且因去年三季度基數(shù)較低，同比降幅將進(jìn)一步收窄。

??1、新增供應(yīng)：Q2環(huán)比增35%，上半年同環(huán)比仍降超3成，二線供給約束更顯著

??2024年二季度全國(guó)商品住宅供應(yīng)較一季度有所回升，但4-5月同比和前5月累計(jì)同比降幅仍在3成以上，2022年以來(lái)地市顯著縮量加劇新房供給約束，部分城市“以銷(xiāo)定產(chǎn)”僅有少量推貨，部分城市恰逢供應(yīng)空窗期“無(wú)貨可供”。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，4-5月115個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)3240萬(wàn)平方米，較一季度月均增長(zhǎng)14%，較去年下半年月均下降27%。從上半年累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，同環(huán)比降幅均在3成以上，供給延續(xù)縮量走勢(shì)。

??2、新房成交：Q2環(huán)增27%且月度同比降幅持續(xù)收窄，廈寧合青等增幅超50%

??2024年二季度樓市成交延續(xù)弱復(fù)蘇，因4月末以來(lái)從中央到地方密集利好政策疊加，尤其是核心一二線諸如北京、上海、廣州、深圳、杭州等“四限”均有不同程度松綁，刺激一波存量需求提前釋放。4-5月115個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積3789萬(wàn)平方米，較一季度月均增長(zhǎng)10%，同比降幅為36%，前5月累計(jì)同比降幅收窄至42%。從上半年累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，同環(huán)比降幅分別為40%和17%，整體跌幅有所放緩。

??微觀項(xiàng)目層面來(lái)看，因各城市房企推盤(pán)延續(xù)“減量提質(zhì)”策略，加之越來(lái)越多的項(xiàng)目借助政策東風(fēng)，積極自救，特價(jià)房+強(qiáng)渠道或成“標(biāo)配”，整體去化率延續(xù)低位回升態(tài)勢(shì)，二季度27個(gè)重點(diǎn)城市平均去化率為26%，較一季度24%微增2個(gè)百分點(diǎn)。

??3、二手成交：Q2先降后升總量環(huán)增35%、同比正增3%，二手房市場(chǎng)份額持續(xù)增加

??2024年二季度，18個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房累計(jì)成交面積為2433萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)35%，同比增長(zhǎng)3%，較去年下半年季均增長(zhǎng)23%。上半年二手房累計(jì)成交4231萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降8%，較去年下半年增長(zhǎng)7%。

??深圳、杭州保持領(lǐng)漲，二季度成交環(huán)比分別增長(zhǎng)40%、75%，同比增幅均在5成以上。

??二手房市場(chǎng)份額持續(xù)回升。北京、上海、合肥、南京等城市二手房成交占一二手總成交規(guī)模的比重躍升至70%以上，南京、合肥等二手房市場(chǎng)份額較2023年增長(zhǎng)約20個(gè)百分點(diǎn)。

??4、房?jī)r(jià)：一二手房?jī)r(jià)均持跌且跌幅走擴(kuò)，滬泉等供給結(jié)構(gòu)變化推升新房均價(jià)正增

??從CRIC監(jiān)測(cè)的2024年前5月重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，一線及東部城市房?jī)r(jià)仍領(lǐng)先，上海、泉州等漲幅排名靠前的主要是受供給結(jié)構(gòu)影響。

??典型如上海，前5月單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上產(chǎn)品供應(yīng)增長(zhǎng)5%，除此之外，西安、長(zhǎng)沙等市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)的城市房?jī)r(jià)仍有一定漲幅。

??與此同時(shí)，廈門(mén)、三亞、南京、北京等受到供給約束，疊加市場(chǎng)下行因素影響，房?jī)r(jià)有所走低，房?jī)r(jià)跌幅在10%以上，廈門(mén)前5月成交均價(jià)回調(diào)16%，領(lǐng)跌重點(diǎn)城市。

??5、新房庫(kù)存：百城消化周期增至27個(gè)月新高

??2024年上半年，狹義庫(kù)存波動(dòng)下行至階段性底部。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年5月末百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了50422萬(wàn)平方米，同環(huán)比均降1%。

??以成交12個(gè)月均值測(cè)算百城去化周期，5月末去化周期達(dá)26.5個(gè)月，環(huán)比增2%，同比上漲45%，不同能級(jí)城市皆呈現(xiàn)同環(huán)比齊增態(tài)勢(shì)。

??6、產(chǎn)品：改善比例進(jìn)一步擴(kuò)大，四房成交比重持續(xù)走高

??2024年上半年，根據(jù)CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的194個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，三房產(chǎn)品成交套數(shù)依舊占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，占比54.1%，但較去年下滑1.8個(gè)百分點(diǎn)，且降幅較一季度拉大。四房產(chǎn)品成交套數(shù)占比進(jìn)一步提升至28.1%，較去年增長(zhǎng)1.7個(gè)百分點(diǎn)。

??從成交面積結(jié)構(gòu)看，2024年上半年110-140㎡產(chǎn)品成交比重較上年進(jìn)一步上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)至38.4%，坐穩(wěn)市場(chǎng)主力面積段；140㎡及以上面積段產(chǎn)品成交比重也均有所上揚(yáng)。

??7、三季度展望：供應(yīng)規(guī)模仍將萎縮，核心一二線城市新房成交企穩(wěn)、二手房市場(chǎng)份額擴(kuò)大

??預(yù)計(jì)2024年將成為“供應(yīng)小年”，三季度供給量或?qū)⒂瓉?lái)再度回落。各城市分化還將持續(xù)加劇，“以銷(xiāo)定產(chǎn)”模式之下，短期內(nèi)熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤(pán)的重點(diǎn)區(qū)域。

??成交端，我們認(rèn)為，三季度新房成交總量規(guī)模將延續(xù)弱復(fù)蘇，新政效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，預(yù)期成交量將持平二季度，且因去年三季度基數(shù)較低，同比降幅將進(jìn)一步收窄。

??熱點(diǎn)城市個(gè)數(shù)和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少，呈現(xiàn)出脈沖式復(fù)蘇態(tài)勢(shì)：核心一二線城市迎來(lái)明顯增長(zhǎng)，三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情。

??二手房成交將延續(xù)震蕩上行，市場(chǎng)份額仍將繼續(xù)增長(zhǎng)。尤其低總價(jià)房源集中成交持續(xù)分流新房剛需，但也可能帶動(dòng)一線和部分二手以房換房改善需求重新入市選擇新房，疊加部分城市“以舊換新”措施落地，也將帶動(dòng)改善性新房去化提升。二手房因價(jià)格優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)份額仍將繼續(xù)增長(zhǎng)。

??產(chǎn)品端，做“好房子”已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)，未來(lái)，預(yù)計(jì)會(huì)有更多房企加入“好房子”隊(duì)伍中來(lái)，市場(chǎng)將涌現(xiàn)更多優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，且不拘泥于特定面積段、價(jià)位，在保證品質(zhì)、服務(wù)的前提下，擁抱產(chǎn)品創(chuàng)新，產(chǎn)品形式將更多元化，讓不同需求階段的客戶都能住上好房，更好地滿足人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待。

??1、企業(yè)銷(xiāo)售：6月單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)36.3%，上半年累計(jì)同比仍降四成

??2024上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于弱勢(shì)整理階段。百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售18518.3億元，同比降低39.5%，降幅收窄4.7個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)銷(xiāo)售整體延續(xù)筑底調(diào)整、保持低位運(yùn)行，市場(chǎng)信心和預(yù)期修復(fù)還需時(shí)間。

??6月單月業(yè)績(jī)規(guī)模繼續(xù)保持在歷史較低水平，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額4389.3億元，環(huán)比增長(zhǎng)36.3%，同比降低16.7%。

??2、企業(yè)拿地：?jiǎn)卧履玫刂沟厣习肽昶叱砂購(gòu)?qiáng)企業(yè)投資額下跌

??6月典型房企拿地金額止跌回升。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30家房企單月投資金額288億元，環(huán)比上升101%，保利發(fā)展、中海、華潤(rùn)等央國(guó)企繼續(xù)在核心城市發(fā)力。

??上半年整體來(lái)看，房企投資愈發(fā)謹(jǐn)慎，僅有三成百?gòu)?qiáng)房企拿地，投資金額占到百?gòu)?qiáng)房企拿地的82%。此外，已拿地的百?gòu)?qiáng)房企中，有70%企業(yè)上半年投資額較去年同期下滑，銷(xiāo)售TOP10均有不同程度下降，即便是央國(guó)企在2024年投資節(jié)奏大幅放緩。

??3、企業(yè)融資：?jiǎn)卧乱?guī)?；貧w低位，上半年整體同比減少36%

??2024年6月65家典型房企的融資總量為319.52億元，環(huán)比減少37.3%，同比減少48%。從上半年累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，65家典型房企的累計(jì)融資總量為2155.01億元，同比減少35.9%，新增債券類融資成本3.17%，較2023年全年下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。

??4、三季度展望：中短期市場(chǎng)行情仍然不明朗，行業(yè)信用修復(fù)仍需時(shí)間

??企業(yè)銷(xiāo)售端，整體市場(chǎng)行情走向仍然并不明朗，經(jīng)營(yíng)環(huán)境充滿各種不確定性。

??一方面出險(xiǎn)房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，同時(shí)繼續(xù)開(kāi)源節(jié)流緩解流動(dòng)性壓力。另一方面，其余房企仍需盡可能保證貨量供應(yīng)、做好營(yíng)銷(xiāo)，以促進(jìn)項(xiàng)目成交去化。同時(shí)，企業(yè)也需要持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)迭代、加強(qiáng)產(chǎn)品力打造，在日趨加劇的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中強(qiáng)化發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

??投資端，在這些優(yōu)質(zhì)地塊的刺激下，土拍市場(chǎng)熱度有望出現(xiàn)點(diǎn)狀回暖，并修復(fù)核心板塊發(fā)展預(yù)期，上半年拿地較少的部分規(guī)?；雵?guó)企拿地積極性或?qū)⒂兴迯?fù)。不過(guò)，受制于供地規(guī)模有限、企業(yè)資金壓力仍未得到實(shí)質(zhì)性緩解，下半年房企投資力度整體仍將延續(xù)謹(jǐn)慎。

??融資端，融資協(xié)調(diào)機(jī)制政策后續(xù)落地效果仍有待觀察，從債務(wù)到期來(lái)看，2025年債務(wù)到期規(guī)模高于2024年，行業(yè)信用修復(fù)仍需時(shí)間，對(duì)于仍能正常運(yùn)營(yíng)的房企而言，當(dāng)務(wù)之急仍是把握好現(xiàn)有政策做好債務(wù)接續(xù)，如通過(guò)增信支持政策，借助信用保護(hù)工具、連帶責(zé)任擔(dān)保等增信方式通過(guò)發(fā)行新債券實(shí)現(xiàn)“借新還舊”，還可通過(guò)發(fā)行ABS、REITs等方式盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，積極嘗試經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還存量貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券。

??整體來(lái)看，行業(yè)正處于筑底修復(fù)階段，近期從中央到地方刺激政策密集的出臺(tái)，一定程度上提振了市場(chǎng)信心。

??重點(diǎn)城市新房、二手房銷(xiāo)售出現(xiàn)止跌企穩(wěn)信號(hào)，后續(xù)隨著政策效應(yīng)持續(xù)釋放，不同城市仍然呈現(xiàn)出顯著的分化行情，尤其是北上廣深杭等核心一二線城市受短期新政影響，仍有一波購(gòu)房需求有待釋放。二手房回暖之后，部分潛在置換需求被激發(fā)，有望帶動(dòng)新房成交回穩(wěn)。

??企業(yè)端銷(xiāo)售短期內(nèi)出現(xiàn)積極信號(hào)，不過(guò)從銷(xiāo)售傳導(dǎo)至企業(yè)投資同樣需要經(jīng)歷底部修復(fù)階段，因此短期房企投資意愿難有大力度的提升，謹(jǐn)慎和聚焦是主旋律，融資端仍面臨較大壓力，且2025年債務(wù)到期規(guī)模高于2024年，行業(yè)信用修復(fù)仍需時(shí)間。