??在房地產(chǎn)深度調(diào)整期，多家上市房企公開剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

??7月7日，格力地產(chǎn)公告稱擬出售持有的相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)對應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債及相關(guān)對外債務(wù)，逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，以實(shí)現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型。

??格力地產(chǎn)并非孤例。

??在此之前，6月23日，美的置業(yè)宣布通過股權(quán)重組，擬剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)“去重向輕”轉(zhuǎn)型。

??此外，昔日百強(qiáng)房企銀億股份、老牌房企華遠(yuǎn)地產(chǎn)以及閩系集團(tuán)冠城大通均相繼宣布剝離或出售房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的計(jì)劃。

??多家上市企業(yè)“退房”資本市場均給出正向反饋。剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)背后，實(shí)際是房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整，為減少房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)對公司業(yè)績和發(fā)展的拖累，房企轉(zhuǎn)型的一次積極嘗試。

??2024年以來，多家上市房企剝離或出售房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有格力地產(chǎn)、美的置業(yè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、冠城大通和銀億股份等5家上市企業(yè)出售房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)資產(chǎn)。

??7月7日，格力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，對重大資產(chǎn)重組方案進(jìn)行調(diào)整，擬置出所持有的上海、重慶、三亞等地相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)對應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債及上市公司相關(guān)對外債務(wù)，并置入珠海免稅集團(tuán)不低于51%股權(quán)。逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型。

??在格力地產(chǎn)公開“退房”約半個(gè)月前，美的置業(yè)6月23日宣布計(jì)劃通過股權(quán)重組實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)的“去重向輕”轉(zhuǎn)型。

??根據(jù)公告，美的置業(yè)將把其全資持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至控股股東美的控股旗下，從而將房地產(chǎn)開發(fā)的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)與持續(xù)經(jīng)營性業(yè)務(wù)進(jìn)行股權(quán)分隔。在這一重組框架下，重資產(chǎn)的地產(chǎn)投資部分將由美的控股作為非上市公司持有，而具體的經(jīng)營管理活動(dòng)仍由上市公司美的置業(yè)承擔(dān)。

??資本市場對此給出正向反饋。

??在宣布剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)后的首個(gè)交易日，美的置業(yè)股價(jià)上漲近70%，創(chuàng)階段高點(diǎn)。同樣格力地產(chǎn)宣布退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)后，帶來了2024年首次漲停，且在公告后連續(xù)兩個(gè)交易日漲停。

??更早之前的華遠(yuǎn)地產(chǎn)，在擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至公司控股股東華遠(yuǎn)集團(tuán)公告發(fā)出后，其股票在連續(xù)3個(gè)交易日（4月26日、4月29日、4月30日）的收盤價(jià)格漲幅偏離值累計(jì)超過20%。

??房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整，是多家上市公司退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一大背景。

??從上述幾家房企披露的原因可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)對企業(yè)業(yè)績的拖累是推動(dòng)房企“退房”的重要原因，同時(shí)也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的一大重要舉措。

??比如銀億股份明確表示，在目前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場行情下，公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目和存量資產(chǎn)去化難度較大，房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)已拖累公司業(yè)績。

??華遠(yuǎn)地產(chǎn)明確表示，退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)有利于改善公司資產(chǎn)質(zhì)量，提升公司可持續(xù)經(jīng)營能力和盈利能力。

??同樣，美的置業(yè)方面也提到剝離開發(fā)業(yè)務(wù)有助于實(shí)現(xiàn)更高的利潤率(與開發(fā)業(yè)務(wù)相比)，并減少其在房地產(chǎn)市場的周期性風(fēng)險(xiǎn)敞口。

??近年，行業(yè)周期性調(diào)整下企業(yè)利潤空間持續(xù)收窄。2023年，重點(diǎn)上市房企利潤規(guī)模延續(xù)負(fù)增長趨勢，且連續(xù)兩年表現(xiàn)為凈虧損，各項(xiàng)利潤率指標(biāo)繼續(xù)下探，降至歷史最低水平。

??據(jù)CRIC監(jiān)測，2023年重點(diǎn)65家上市房企整體實(shí)現(xiàn)毛利潤規(guī)模5436億元，企業(yè)毛利潤增速的中位數(shù)為-23%。凈利潤合計(jì)表現(xiàn)為凈虧損1097億元、歸母凈利潤虧損1458億元，企業(yè)凈利潤和歸母凈利潤增速的中位數(shù)分別為-36.0%和-33.9%。

??除了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤拖累，房地產(chǎn)開發(fā)新模式下，房企轉(zhuǎn)型也將成為未來房企嘗試和探索的方向。

??實(shí)際上，多家企業(yè)通過股權(quán)重組剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，便是對當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢下業(yè)務(wù)模式的一次嘗試。

??以美的置業(yè)為例，通過分離重資產(chǎn)投資與開發(fā)運(yùn)營，能夠更加專注于提升開發(fā)能力和服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)也為控股股東、原有股東、項(xiàng)目業(yè)主以及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來了積極的影響，為房企的未來發(fā)展提供了新的思路。

??除了上述房企通過剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，2024年以來，標(biāo)桿房企也開啟新一輪組織架構(gòu)調(diào)整。

??從2024年以來的一些組織架構(gòu)調(diào)整來看，即便是沒有剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，也在不斷收縮戰(zhàn)線。比如通過合并縮減區(qū)域公司來清理和重組地產(chǎn)資產(chǎn)，減輕經(jīng)營壓力，已成為行業(yè)的一大重要趨勢。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年上半年有十余家房企進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，其中不乏央國企。

??比如華潤置地于今年2月進(jìn)行了力度較大的內(nèi)部組織調(diào)整，原有7個(gè)大區(qū)重組為5個(gè)大區(qū)，原有28個(gè)地區(qū)公司，重組為20個(gè)地區(qū)公司；招商蛇口也啟動(dòng)了組織變革，將7個(gè)區(qū)域公司合并為5個(gè)；中交地產(chǎn)徹底告別集團(tuán)總部—區(qū)域公司—城市公司的三級管控模式，撤銷原7個(gè)區(qū)域公司，由集團(tuán)總部直管城市公司，同步還將16個(gè)城市公司，按項(xiàng)目地理區(qū)位采用就近原則重組為9個(gè)。

??今年年初，綠城中國也進(jìn)行了一次組織調(diào)整，綠城管理西南區(qū)域合并綠城中國西南區(qū)域，安徽從華東的區(qū)域版圖中分離出來，被劃入了浙江區(qū)域。可以看出，由代建合并了地產(chǎn)集團(tuán)的西南區(qū)域公司，也印證了綠城的輕重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，在加速交融中。

??另外，萬科也在上半年多次進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，南方區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域和西北區(qū)域等進(jìn)行整合，持續(xù)收縮戰(zhàn)線。

??實(shí)際上，本輪標(biāo)桿房企變革的思路大致相近，主要目的是聚焦優(yōu)質(zhì)高能級城市，提質(zhì)增效；同時(shí)賦能合并后的城市公司更多空間，增強(qiáng)區(qū)域競爭實(shí)力，以更好的適應(yīng)市場周期波動(dòng)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

??房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整周期下，鮮有企業(yè)能夠獨(dú)善其身，在系列政策支持下，市場端出現(xiàn)了弱復(fù)蘇跡象，不過在房地產(chǎn)行業(yè)新模式建立的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場波動(dòng)的一系列調(diào)整還將持續(xù)，部分房企將繼續(xù)深化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。