[戴德梁行]美聯(lián)儲(chǔ)加息對中國樓市及海外投資的影響

??北京時(shí)間2015 年12 月17 日凌晨3 點(diǎn)，全世界的目光都聚焦在美聯(lián)儲(chǔ)首位女掌門人－珍妮特·耶倫身上。耶倫宣布，美國聯(lián)邦基金利率提高25 個(gè)基點(diǎn)至0.25%－0.5%，結(jié)束了美國持續(xù)了7 年的零利率時(shí)代。時(shí)隔近10 年的美元首次加息將對中國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的影響，尤其是對投資者的心理帶來不小的沖擊。美元加息對中國最直接的影響就是人民幣的貶值和以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)縮水，對于那些有國際視野的投資者來說，資產(chǎn)的保值與升值是他們最關(guān)心的問題。因此預(yù)計(jì)在短期內(nèi)，中國將會(huì)出現(xiàn)較明顯的資金外流現(xiàn)象，購買美國物業(yè)及以美元計(jì)價(jià)的金融產(chǎn)品會(huì)是絕大多數(shù)投資者最理想的選擇。而對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場而言，一線與部分二線城市的物業(yè)仍然是投資者最佳的投資選擇。由于這些城市的人口凈流入較大，以及供應(yīng)量有限的原因，物業(yè)仍有一定的升值潛力與空間，而廣大三四線城市的樓市將迎來漫漫寒冬。

??“零利率”時(shí)代的終結(jié)
??北京時(shí)間2015年12月17日凌晨3點(diǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)宣布將聯(lián)邦基金利率由0-0.25%提高25個(gè)基點(diǎn)，結(jié)束了持續(xù)7年的近零利率時(shí)代。這是美聯(lián)儲(chǔ)近十年內(nèi)的首次加息，在2006年6月加息至5.25%之后，美聯(lián)儲(chǔ)曾連續(xù)多次下調(diào)聯(lián)邦基準(zhǔn)利率。因此，本次加息，意味著美國貨幣寬松政策的時(shí)代已走向盡頭，這將對中國的經(jīng)濟(jì)，包括股市和樓市帶來較深遠(yuǎn)的影響。
??美聯(lián)儲(chǔ)加息的背景與原因
??美聯(lián)儲(chǔ)本次加息的對象為聯(lián)邦基準(zhǔn)利率，即為商業(yè)銀行互相拆借時(shí)所使用的利率，這與中國人民銀行所調(diào)整的商業(yè)銀行存貸款利率有所不同。因?yàn)槊绹抢蕦捤傻膰?，各商業(yè)銀行有自由決定存貸款利率的權(quán)利。而商業(yè)銀行拆借利率，與我們平時(shí)所見到的LIBOR(倫敦同業(yè)拆借利率)與SHIBOR(上海同業(yè)拆借利率)都為同一性質(zhì)的利率。
??美國選擇在目前進(jìn)行近十年內(nèi)的首次加息，主要原因如下：依照美聯(lián)儲(chǔ)的規(guī)定，加息需要滿足三個(gè)條件，分別為：經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長、就業(yè)持續(xù)改善、通貨膨脹維持在2%的水平。隨著美國經(jīng)濟(jì)水平復(fù)蘇到一定程度，整個(gè)經(jīng)濟(jì)機(jī)制運(yùn)轉(zhuǎn)良好，利率就應(yīng)該恢復(fù)到正常水平，以防止過度通貨膨脹。這次加息，是美國經(jīng)濟(jì)發(fā)出的一個(gè)健康信號(hào)，并表明經(jīng)濟(jì)需要適量降溫。

??加息后對人民幣匯率的影響
??在過去數(shù)年間，美國一直處于“零利率”時(shí)代，而中國的存款利率要遠(yuǎn)高于美國。正是由于這樣的利率差，導(dǎo)致無數(shù)的機(jī)構(gòu)借美元，承擔(dān)近于零的利息成本，然后換成人民幣，買入銀行理財(cái)產(chǎn)品，享受中國遠(yuǎn)高于美國的存儲(chǔ)利率，甚至更高回報(bào)，通過這樣的操作進(jìn)行無風(fēng)險(xiǎn)套利的利息收入。因此，外匯市場上有無數(shù)的資金在賣出美元、買入人民幣。由于供給與需求的原因，大量的人民幣需求導(dǎo)致人民幣在過去的數(shù)年間不斷升值。
??然而，從2014年開始，由于中國經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，房地產(chǎn)市場低迷，中國人民銀行通過不斷地降息來刺激經(jīng)濟(jì)以及活躍樓市。而這樣做的后果，直接導(dǎo)致中美利率差的縮小，美國“熱錢”流入中國的量不斷減少。而本次美聯(lián)儲(chǔ)加息，更是將兩國的利率差進(jìn)一步縮小。因此，人民幣作為投資目標(biāo)，已經(jīng)逐漸喪失利率的優(yōu)勢，從而缺乏吸引力。所以，以前流入中國的美國“熱錢”，要重新回到美國本土市場。我們目前能觀察到的就是投資者不斷賣出人民幣、買入美元，由于人民幣供應(yīng)大幅增加，導(dǎo)致人民幣貶值現(xiàn)象的出現(xiàn)。值得注意的是，在今年6月，美聯(lián)儲(chǔ)工作人員擺了個(gè)烏龍，將美聯(lián)儲(chǔ)加息的內(nèi)部信息公布在網(wǎng)上。根據(jù)這個(gè)預(yù)測，美聯(lián)儲(chǔ)在未來幾年內(nèi)還將進(jìn)行數(shù)次加息，預(yù)計(jì)2016年底的基準(zhǔn)利率為1.26%、2018年底的為2.80%、2020年底的為3.34%。
??這也就意味著，中美的利率差將持續(xù)縮小趨近于零，美國的“熱錢”會(huì)撤出中國，中國的“熱錢”會(huì)流向美國，人民幣還將持續(xù)貶值。根據(jù)數(shù)個(gè)頂級投行的預(yù)測，2016年底人民幣兌美元的匯率將會(huì)達(dá)到7。
??加息后對海外投資的影響
??市場觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，人民幣貶值會(huì)導(dǎo)致大量資金外流。今年11月份，中國外匯儲(chǔ)備減少了800多億美元，而預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)在未來幾年內(nèi)還將有數(shù)次加息，并且加息的活動(dòng)將持續(xù)數(shù)年。其實(shí)人民幣貶值本身對資本外流的影響并不大，導(dǎo)致資金大量外流的原因其實(shí)是對人民幣貶值的預(yù)期。由于對人民幣貶值導(dǎo)致的資產(chǎn)縮水的擔(dān)憂，使得大量投資者將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至海外，以防止資產(chǎn)的近一步縮水。正是這種貶值的預(yù)期，對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)帶來了不小的沖擊。美聯(lián)儲(chǔ)長達(dá)四年的加息周期，將使得中國面臨長期的資金流出困擾，而這種流出對中國帶來的負(fù)面影響是值得關(guān)注的。
??對于有投資需求的個(gè)人與機(jī)構(gòu)，為了實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值及增值，預(yù)期很大一部分會(huì)將部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成以美元計(jì)價(jià)的投資產(chǎn)品，或者增加海外物業(yè)的持有。事實(shí)上，在2014年，中國大陸海外地產(chǎn)投資就達(dá)到了101億美元，預(yù)計(jì)2015年這一數(shù)字將高達(dá)200億美元。在人民幣貶值預(yù)期的影響下，2016年的中國海外地產(chǎn)投資的數(shù)額還將大幅增長。其中，機(jī)構(gòu)投資者的海外投資額增幅將不容小覷。預(yù)計(jì)未來五年間，受中國經(jīng)濟(jì)的影響，中國保險(xiǎn)業(yè)的海外房地產(chǎn)投資規(guī)模將會(huì)從目前的水平（0.8%）上升接近至總資產(chǎn)值的5%，相當(dāng)于新增730億美元。本次美元加息，導(dǎo)致投資者的貸款成本上升，在中長期對美國的樓市起到一個(gè)降溫的作用，將令價(jià)錢能更加合理的反映出物業(yè)價(jià)值。因此，美國的樓市正朝著一個(gè)越來越健康和理性的方向發(fā)展，預(yù)計(jì)會(huì)有越來越多的海外投資人將美國作為投資首選地。
??對于豪宅市場而言，未來將有更多的資金進(jìn)入以美國為首的海外市場。除去投資及資產(chǎn)保值因素外，教育、醫(yī)療、環(huán)境等因素也是投資者所十分在意的因素。短期來看，由于美聯(lián)儲(chǔ)加息，在美的貸款成本有所上升，使得購房成本也會(huì)相應(yīng)增加。由于美元升值，來自海外投資者對美國本土物業(yè)的需求也在增加，因此美國樓市價(jià)格或許會(huì)出現(xiàn)小幅波動(dòng)。因此，短期內(nèi)，多重因素疊加在一起，或使利率的變化無法在回報(bào)率和價(jià)格上及時(shí)反應(yīng)出來，將會(huì)有一個(gè)時(shí)間上的滯后性。但從長期看來，投資美國樓市應(yīng)該是一個(gè)理想的投資策略。
??至于巨額資本流出對中國經(jīng)濟(jì)的危害到底有多大，其實(shí)這一影響還是相當(dāng)有限的。由于中國的外匯管制制度，人民幣無法自由兌換外幣。理論上個(gè)人投資者每年只有5萬美金的額度，企業(yè)進(jìn)行海外投資時(shí)資金的流出都是要經(jīng)過國家嚴(yán)格的審批。加之近期國家對外匯流出的監(jiān)控越來越嚴(yán)格，不少曾經(jīng)的“旁門左道”都已經(jīng)被截?cái)唷Ｒ虼?，在這一制度下，中國不可能出現(xiàn)像上世紀(jì)泰國那樣的崩盤悲劇。
??加息對中國樓市的影響
??由于國內(nèi)融資渠道收緊，早前不少房企都選擇進(jìn)行海外融資，一來難度不高，二來融資成本較低。然而，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的利潤不斷下降，加之年中的人民幣貶值的影響，房地產(chǎn)海外債務(wù)陡然上升,加大了房企還債的壓力與成本。而這次美元加息，對擁有大量海外債務(wù)的企業(yè)來說更是雪上加霜。由于債務(wù)成本增加，巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企的資金鏈緊張，如果人民幣持續(xù)貶值，或許會(huì)有不少企業(yè)出現(xiàn)違約的情況。同時(shí)，美元的走強(qiáng)，會(huì)使得國際“熱錢”離開中國，“錢荒”的出現(xiàn)則會(huì)加劇融資的難度。上述情況無疑對不少房企是一個(gè)巨大考驗(yàn)。因此，在將來，中國房地產(chǎn)投資市場將會(huì)變得更加理性，只有那些實(shí)力強(qiáng)，并擁有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的房企才得以生存。大量小型房地產(chǎn)商由于缺乏實(shí)力，將會(huì)逐漸被市場所淘汰。
??過去幾年，由于人民幣一直處于升值的預(yù)期中，不少海外資金進(jìn)入了中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行資產(chǎn)配置，以尋求資產(chǎn)增值機(jī)會(huì)。而現(xiàn)在，人民幣出現(xiàn)了長期貶值的預(yù)期，海外資金進(jìn)入中國樓市的情況將發(fā)生逆轉(zhuǎn)，中國房地產(chǎn)市場不再是國際投資者的理想投資選擇。這一變化會(huì)在一定程度上影響中國的樓市。不過對于國內(nèi)投資者來說，房地產(chǎn)市場仍然有較大的吸引力，這是因?yàn)橛捎谪泿刨H值，投資有升值潛力的物業(yè)有助于資產(chǎn)的保值與升值。但是投資者需要合理挑選投資目標(biāo)，一線城市和部分二線城市仍然是投資的最佳選擇，由于這些城市的人口凈輸入量較大，且供應(yīng)有限，因此對這些城市物業(yè)需求量還是相當(dāng)可觀的，因此具有一定的升值潛力。而投資者應(yīng)該盡可能避免三四線城市投資，這些城市由于供應(yīng)過量，且城市本身缺乏對人才的吸引力，因此其物業(yè)不具有升值的空間。
??受海外投資者歡迎的中國主要城市的寫字樓、商業(yè)和高端公寓市場，將會(huì)出現(xiàn)國際資本撤離的情況，并將由國內(nèi)資本接手。因此，針對部分國內(nèi)投資者而言，本次美元加息是一個(gè)很好的入手高品質(zhì)物業(yè)的機(jī)會(huì)。過去由于缺少供應(yīng)或者價(jià)格過高，國內(nèi)投資者沒有接手的機(jī)會(huì)?，F(xiàn)在，一方面國際資本在回撤，另一方面以保險(xiǎn)資金為代表的國內(nèi)機(jī)構(gòu)資本在大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)市場，因此，對一些國內(nèi)投資者來說，這是一個(gè)較好的機(jī)會(huì)。