[第一太平戴維斯]聚焦一線之冠 解讀第一季度地產(chǎn)趨勢(shì)

??2016年第一季度的熱點(diǎn)無疑是中國(guó)的四大一線城市。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)酵，一線城市的熱度不斷蔓延。在本期季報(bào)發(fā)布之際，第一太平戴維斯邀您共同聚焦“一線之冠”。

??甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)：北京金融街租金稱冠

??第一太平戴維斯認(rèn)為：寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)主力已轉(zhuǎn)至新興區(qū)域。高標(biāo)準(zhǔn)硬件、全新規(guī)劃理念，以及集中入市形成的租方市場(chǎng)，導(dǎo)致某些傳統(tǒng)行業(yè)租戶紛紛外遷。核心CBD漲跌互現(xiàn)，而金融集聚區(qū)獨(dú)善其身。近兩年來，北京金融街與上海小陸家嘴租金分別累計(jì)上漲了6.6%及5.8%，顯著高于全市平均增幅（2.7%及3.4%）。部分項(xiàng)目租賃成交價(jià)已突破每平方米每月600元。

??對(duì)比兩個(gè)區(qū)域，作為中國(guó)金融決策大腦的金融街，其平均辦公租金高出陸家嘴65%。第一季度投入市場(chǎng)的亞洲基礎(chǔ)設(shè)施投資銀行總部由其完全自用，進(jìn)一步壓低區(qū)域空置率至1.0%。

??若觀察近兩年租金漲幅，深圳福田CBD則遙遙領(lǐng)先，累計(jì)增幅達(dá)22.1%。然而深圳的供應(yīng)壓力似乎尤甚，預(yù)計(jì)全年將有超過100萬平方米寫字樓在直接受惠自貿(mào)區(qū)政策的前海后海區(qū)域入市，租金的強(qiáng)勁走勢(shì)難以維系。

??第一季度標(biāo)桿區(qū)域辦公租金 (單位：人民幣每平方米每月)

??甲級(jí)辦公樓平均租金(單位：人民幣每平方米每月)

??甲級(jí)辦公樓空置率

??高端公寓市場(chǎng)：頂豪熱銷 周期尾聲

??淡季不淡。由于高端項(xiàng)目預(yù)售證發(fā)放收緊，各城市以銷售前期單元為主，但熱銷局面持續(xù)發(fā)酵。第一季度上海及北京成交均價(jià)超過每平方米80,000元的高端公寓項(xiàng)目分別多達(dá)33及21個(gè)；深圳亦有9個(gè)。個(gè)別單元成交單價(jià)再度觸及每平方米200,000元。若從成交套數(shù)來看，這些頂級(jí)豪宅中95%由京滬深三市消化。

??京滬房產(chǎn)保值性愈發(fā)深入人心。限購(gòu)下導(dǎo)致的恐慌情緒甚至蔓延至京郊、昆山，多個(gè)項(xiàng)目大幅上調(diào)價(jià)格，迫使環(huán)北京、上海一帶已出臺(tái)或醞釀限購(gòu)舉措。

??而隨著一線城市樓市限購(gòu)從嚴(yán)、地價(jià)高企、貸款收緊，預(yù)計(jì)后市市場(chǎng)成交量將逐漸放緩，從而再度考驗(yàn)開發(fā)商資金實(shí)力。雖然整體市場(chǎng)價(jià)格難以下跌，但個(gè)別區(qū)域或?qū)⒃佻F(xiàn)一二手價(jià)格倒掛局面。

??第一季度公寓標(biāo)桿項(xiàng)目成交參考價(jià) (單位：人民幣每平方米)

??整體一手住宅市場(chǎng)平均價(jià)格(單位：人民幣每平方米)

??整體一手住宅市場(chǎng)月度成交量（單位：平方米）

??零售市場(chǎng)：越大越好？

??城市間零售市場(chǎng)共性難尋。如上海數(shù)據(jù)顯示，第一季度超大體量購(gòu)物中心表現(xiàn)普遍好于市場(chǎng)平均水平，租金及入駐率雙雙上升。但這一現(xiàn)象在其他城市并不明顯。項(xiàng)目數(shù)量或許是一個(gè)原因，上海目前共有七座體量超20萬平方米的超級(jí)購(gòu)物中心，散布于核心、二級(jí)及新興商圈，而廣州及深圳同體量項(xiàng)目?jī)H有一座。

??四座一線城市的兒童親子類業(yè)態(tài)比重不約而同的有所增加，較前一季度的市場(chǎng)份額普遍提升了0.5到1.5個(gè)百分點(diǎn)。除大型連鎖品牌如悠游堂、玩具反斗城等開出新店，區(qū)域性、社區(qū)性購(gòu)物中心中利用開放區(qū)域搭建的各類“樂園”場(chǎng)所幾乎已成商業(yè)標(biāo)配。

??相比之下，頂奢品牌持續(xù)調(diào)整及縮減店鋪。LouisVuitton已關(guān)閉北京銀泰中心、上海力寶廣場(chǎng)和廣州麗柏廣場(chǎng)三家店。隨著奢侈品消費(fèi)增長(zhǎng)主力下移至中產(chǎn)階層，如何解決境內(nèi)外價(jià)差，及傳達(dá)奢侈品本身應(yīng)有的生活方式，將是品牌未來必須思考的問題。

??第一季度標(biāo)桿區(qū)域零售租金 (單位：人民幣每平方米每月)

??核心商圈首層零售平均租金(單位：人民幣每平方米每月)

??核心商圈購(gòu)物中心空置率