[第一太平戴維斯]北京物業(yè)市場投資熱度不減 二線城市表現(xiàn)持續(xù)疲軟

??7月11日，第一太平戴維斯在北京環(huán)球金融中心召開新聞發(fā)布會，對2016年第二季度華北區(qū)物業(yè)市場的表現(xiàn)進行回顧和未來展望。

??北京甲級寫字樓市場

??2016年第二季度，北京甲級寫字樓市場迎來大規(guī)模供應放量，共四個項目合計帶來30.6萬平方米新增辦公面積。至此，全市甲級寫字樓存量達到954萬平方米（含自用面積）。

??2016年第二季度，全市甲級寫字樓空置率進一步上漲至4.4%，環(huán)比上漲1.2個百分點（含自用面積）。一方面，在租賃需求減少的市場情況下，大規(guī)模集中放量增加了市場去化壓力。另一方面，P2P等新興互聯(lián)網金融公司的退租風潮持續(xù)影響著租賃市場，此類租戶比重較高的項目受到較大沖擊，出租率下滑明顯。

??第二季度，全市甲級寫字樓租金降至人民幣每平方米每月337.8元，環(huán)比下滑0.7%。整體需求減少加劇市場競爭壓力，促使業(yè)主降低租金以換取出租率。另一方面，隨著市場對新興互聯(lián)網金融公司不良影響的重視，業(yè)主越發(fā)看重優(yōu)質租戶，對傳統(tǒng)行業(yè)給予租金優(yōu)惠，優(yōu)化自身租戶組合。

??市場預測

??2016年內，北京市還將迎來六個新項目入市，預計將帶來35萬平方米辦公面積，全年新增面積同比上漲64%，市場去化壓力進一步加大。

??在未來集中放量和整體需求放緩的市場情況下，短期內北京市甲級寫字樓市場仍將面臨出租率和租金雙向下行的壓力。

??2016年前五個月，北京市社會消費品零售總額錄得4,077億元，同比上升3.1%，增速較第一季度有明顯反彈。

??第二季度市場共有三個購物中心落成開業(yè)，帶來15.1萬平方米新增供給，并令全市中高端零售面積存量達到1,133萬平方米。

??全市中高端購物中心出租率環(huán)比微幅上升0.1個百分點至94.5%。

??全市中高端購物中心首層平均租金微幅攀升至每平方米每月人民幣912.8元，環(huán)比上漲1.2%。

??市場預測

??預計2016年內，北京還將迎來六個中高端零售項目入市，新增約93.7萬平方米零售面積，豐臺區(qū)和大興區(qū)將成為新增供應的主要來源，高端零售市場持續(xù)向城市外圍拓展。

??預計未來幾年內，更多國內開發(fā)商將有可能采取輕資產策略，在進一步擴張市場份額的同時降低運營風險。

??市場的持續(xù)放量將在項目的招商和經營方面帶來更大的競爭壓力，位于不同區(qū)域、或由不同經驗開發(fā)商運營的項目間的經營表現(xiàn)差距將可能進一步增大。

??2016年第二季度，北京高端服務式公寓市場迎來新增供給。北京雅詩閣服務公寓在易主和改造后，重新投入市場，帶來158套租賃單元。

??第二季度，位于CBD的逸蘭（新城國際）服務公寓于2016年6月中旬結束運營，服務式公寓市場減少105套租賃單元。

??盡管有新項目入市，但接連兩個項目的退市減少了市場可租賃存量，因此，服務式公寓入住率并未出現(xiàn)下滑。截至第二季度末，服務式公寓入住率錄得83.6%，環(huán)比上漲0.3個百分點。

??第二季度，服務式公寓租金上漲至人民幣每平方米每月206.5元。5月1日，北京開始實施全面營改增，北京服務式公寓普遍對租金策略進行調整，提高租金報價。

??國內租戶需求旺盛，拉動高端公寓租金繼續(xù)上漲，錄得每平方米每月人民幣152.6元，環(huán)比上漲2.1%。

??第二季度，高端別墅項目需求持續(xù)低迷，租金下滑至人民幣每平方米每月116.1元，環(huán)比下滑0.9%。

??市場預測

??2016年第三季度，位于朝陽區(qū)達美中心的奧克伍德服務式公寓將進入租賃市場，預計帶來171套租賃單元。

??受到租賃市場整體需求減緩以及高端住宅項目價格持續(xù)攀升的雙重影響，為獲得更高收益，預計未來仍將有部分項目轉入散售市場或改為其他用途。

??北京住宅銷售市場

??一手住宅整體市場

??第二季度，盡管一手住宅供給量和成交量較去年同期有所回落，銷售價格指數則保持上漲態(tài)勢，截至5月末，環(huán)比上漲5.0%，同比上漲17.1%。

??一手住宅高端市場

??第二季度，高端住宅市場迎來大規(guī)模新增供給，共7個高端公寓項目和10個高端別墅項目取得預售許可證，分別帶來1,022套和720套新增供給。

??第二季度，高端公寓成交量同比上漲21.9%至546套。同時，高端公寓成交均價亦上漲至人民幣每平方米86,000元，環(huán)比上漲2.8%。高端別墅成交量上漲至484套，同比大幅上漲116.1%。高端別墅成交均價人民幣每平方米57,300元，環(huán)比上漲2.5%。

??北京市土地市場供給依舊稀缺，其中僅兩幅居住用地。居住用地競拍依舊火熱，兩幅地塊均經錄得50%溢價率。

??市場預測

??供給方面，短期內一手住宅新增供給將繼續(xù)回落，且將主要分布在五環(huán)外。五環(huán)內新增項目則普遍“豪宅化”，其中，朝陽和豐臺將錄得最大供應規(guī)模。

??成交方面，在經歷過去幾個季度的成交量高位運行后，隨著庫存的減少，預計下一階段成交量將繼續(xù)下滑。

??價格方面，由于供給的相對有限以及一線城市住宅產品較好的投資屬性，短期內一手住宅市場仍將維持上漲趨勢。

??第二季度，北京甲級寫字樓資本值上漲至人民幣每平方米74,900元。同時，甲級寫字樓毛收益率繼續(xù)收縮0.03個百分點至5.43%。

??第二季度，市場錄得兩宗重大整售交易，成交總價達48.0億元。

??第二季度，寫字樓一手散售市場繼續(xù)表現(xiàn)活躍，成交面積合計65.2萬平方米，同比激增166.6%。同時，總成交金額亦同比激增170.6%至180.6億元人民幣。

??第二季度，北京土地市場供應仍保持低位，僅有8幅土地供應，同期，僅12幅地塊成交，成交額合計129億元。居住用地仍然較受品牌開發(fā)商青睞，平均溢價率維持高位，達約50%。

??市場預測

??快速發(fā)展的第三產業(yè)所帶來的穩(wěn)定需求及較高的投資收益率將令辦公產品繼續(xù)受到投資者的青睞。

??通州于5月出臺的商住限購新政規(guī)定區(qū)域內新建商業(yè)、辦公項目只能出售給企事業(yè)單位或社會組織，且上述單位購買后再出售時，仍須出售給企事業(yè)單位或社會組織。這將使區(qū)域內的一手散售市場的交易受到大幅抑制。

??預計北京未來土地供應仍將有限，在此情況下，成交樓面地價，尤其是居住用地的成交樓面地價將有可能進一步攀高。

??天津：第二季度，位于南京路商圈的現(xiàn)代城二期寫字樓入市，為甲級寫字樓租賃市場新增122,500平方米的可租賃面積。至此，中心城區(qū)甲級寫字樓總存量約為100.6萬平方米。今年以來，本市金融租賃行業(yè)熱潮減退，不少不良資產企業(yè)退出市場，辦公需求逐步回落至理性水平。令中心城區(qū)甲級寫字樓租賃市場凈吸納量為22,700平方米，環(huán)比下降16%。由于新項目入市和需求萎靡影響，中心城區(qū)整體空置率環(huán)比上升5.4個百分點至42.3%，同比上漲18.4%。中心城區(qū)甲級寫字樓租賃市場平均成交租金為人民幣每平方米每月141元，環(huán)比及同比均下降0.3%。

??青島：第二季度，位于海爾路的白金廣場入市，帶來5.5萬平方米新增供給，至此，全市寫字樓存量增至157.5萬平方米。由于新近入市項目空置率較高，青島寫字樓空置率環(huán)比微升0.2個百分點至20.1%。同期，甲級寫字樓租金錄得人民幣每平方米每月105.8元，同比上漲2.9%。

??大連：第二季度，大連甲級寫字樓市場無新項目正式交付使用，總存量仍為110萬平方米。受經濟增長放緩影響，部分企業(yè)退租令全市空置率大幅上升至17.5%，環(huán)比上升7.7個百分點。同期，大連甲級寫字樓租金季度環(huán)比下降9.0%，至每平方米每月人民幣112.2元。

??市場預測

??未來三年，二線城市還將迎來大規(guī)模新增供給。由于供給集中，競爭加劇，未入市項目的業(yè)主將根據市場變化采用更加靈活的租售策略，但同時也加大了未來市場的不確定性。

??鑒于新增供應量難以在短時間內被市場吸納及經濟放緩等因素，預計整體出租率和平均租金水平將有所下跌。

??天津：第二季度，天津城區(qū)共有兩個新項目入市，分別是世紀都會商廈和M Plaza，均位于南京路-濱江道-和平路商圈，共計帶來11.1萬平方米的體量，令天津全市（含濱海新區(qū)）優(yōu)質商業(yè)物業(yè)總存量增至423萬平方米。品牌商積極進入天津市場，如Forever 21天津首店于M Plaza開業(yè)。第二季度，天津城區(qū)主要優(yōu)質項目首層平均租金僅環(huán)比下降0.1%為人民幣每平方米每月407.1元。受新增供應影響，平均入駐率環(huán)比下降1.7個百分點至88.6%。

??青島：第二季度，青島中高端零售市場新增兩個項目，帶來38.5萬平方米新增面積。截至一季度末，青島中高端零售市場存量達到378萬平方米。餐飲文創(chuàng)類品牌拓展積極，鼎泰豐、方所及西西弗書店于季內開業(yè)。新增供給錄得較高入駐水平，令購物中心整體空置率環(huán)比下降3.7個百分點至達到23.0%。同時，青島購物中心租金持續(xù)下滑，二季度環(huán)比下跌3.0%至人民幣每平方米每月384.0元。

??大連：第二季度，大連中高端商業(yè)市場無新項目入市，總存量保持在295萬平方米。盡管無新項目入市，由于經濟的持續(xù)低迷和項目的租戶調整，全市購物中心空置率繼續(xù)上升至9.5%。休閑娛樂、餐飲類零售商加速在本地市場擴張，同時業(yè)主也積極引入此類業(yè)態(tài)從而提高客流量以對抗網絡購物對實體店鋪帶來的沖擊。2016年第二季度季度大連中高端購物中心首層租金小幅上漲至人民幣每平方米每月420.0元，環(huán)比增長2.0%。

??市場預測

??未來三年，二線城市均將迎來持續(xù)大規(guī)模新增供給。整體市場供過于求的情況將進一步加劇，持續(xù)的供應放量以及經濟增長放緩的新常態(tài)都將給商業(yè)帶來更多挑戰(zhàn)。

??未來，在競爭愈加激烈的嚴峻市場環(huán)境中，提升顧客購物體驗和打造項目特色將在商業(yè)運營中占據更為重要的位置。