[仲量聯(lián)行]2019年第三季度北京房地產(chǎn)市場回顧

??“盡管經(jīng)濟(jì)持續(xù)面臨下行壓力，一些規(guī)模較大、較穩(wěn)健的租戶充分利用當(dāng)前辦公樓市場更為靈活的租金和更多的租賃選擇，尋求合適的升級機(jī)會?！?仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。2019年，國內(nèi)外投資者表現(xiàn)積極，前三個季度總交易額已超過2018年的全年水平。同時，由于今年上半年的銷售優(yōu)于預(yù)期，一些優(yōu)質(zhì)購物中心的業(yè)主對項目年底表現(xiàn)更為樂觀。工業(yè)物流市場租金增速進(jìn)一步放緩，但對黃金地段倉儲空間的租賃需求保持穩(wěn)定。在高端住宅市場，本季度新增供應(yīng)集中入市，整體需求保持穩(wěn)定，而銷售價格有適度增長。 

??甲級辦公樓

??受經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)影響，本季度需求趨勢保持疲軟，但由于一些租戶有效利用當(dāng)前的市場條件，本季度租賃活動較2019年上半年相比略有回升。大型、穩(wěn)健型企業(yè)充分利用當(dāng)前市場中更為靈活的租金和條款，尋求辦公面積的升級。這一趨勢推動本季度市場租賃活躍度回升，全市錄得多宗搬遷升級類租賃成交。 

??本季度無新項目竣工入市，全市新增供應(yīng)保持低位，且CBD核心區(qū)未來項目進(jìn)一步推遲，CBD及周邊業(yè)主持續(xù)受益。新增供應(yīng)的匱乏和新項目入市時間的推遲，在一定程度上幫助業(yè)主緩解了需求疲軟所帶來的挑戰(zhàn)。盡管市場壓力持續(xù)，且租戶的承租能力有所下降，但市場總體空置率錄得7.1%，與上一季度持平。 

??受市場壓力影響，租金繼續(xù)下跌。本季度，整體租金仍保持下行趨勢，錄得環(huán)比下跌0.8%。在當(dāng)前市場環(huán)境中，為填補(bǔ)空置面積，業(yè)主在本季度繼續(xù)保持靈活的租金策略?！坝捎跇I(yè)主希望能逐步出租項目中的空置面積、維持現(xiàn)有出租水平，他們目前也更愿意接受更為靈活的租賃條款及不同方案，以此吸引和留住更穩(wěn)健、可靠的租戶。市場已充分意識到，項目租戶結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性比短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)高租金更具可持續(xù)性。” 仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)賀睿柯（Eric Hirsch）表示，“在經(jīng)濟(jì)不確定性的持續(xù)影響下，預(yù)計更多業(yè)主會接納這一思路。因此，我們預(yù)測年底前租金將會持續(xù)下降?！?/p>

??投資

??北京投資市場大宗成交集中涌現(xiàn)，2019年前三季度成交總額共計超過500億元人民幣，已超出2018年全年總值。本季度仍有多宗交易尚在談判進(jìn)程中，因此2019年全年成交總額預(yù)計將遠(yuǎn)超去年的380億元，創(chuàng)下歷史新高。本季度備受市場矚目的大宗成交包括，吉寶置業(yè)以1.79億元人民幣收購上地NEO項目，華夏幸?；鶚I(yè)以58億元向平安人壽轉(zhuǎn)讓麗澤原中鐵物大廈項目，北京金隅集團(tuán)通過司法拍賣以51.8億元人民幣競得盤古大觀“龍首”5號樓。

??隨著北京投資市場不斷升溫，更多外資投資者積極尋求投資機(jī)會，而內(nèi)資投資者仍是市場的主導(dǎo)力量。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)氣候下，北京基本面強(qiáng)勁、機(jī)會陸續(xù)浮現(xiàn)，吸引投資人不斷追逐新機(jī)遇，推高市場活躍度?！敖鼛讉€月，受當(dāng)前環(huán)境影響，許多市場原先少有機(jī)會見到或參與的投資機(jī)會不斷增多，北京投資市場勢頭強(qiáng)勁、熱度攀升。” 仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)王剛表示，“即使受到經(jīng)濟(jì)不確定性的持續(xù)影響，內(nèi)外資投資者仍對北京市場充滿信心。隨著更多待售資產(chǎn)陸續(xù)出現(xiàn)，我們相信現(xiàn)在正是進(jìn)入市場的最佳時機(jī)?！?nbsp;

??優(yōu)質(zhì)零售

??酒吧業(yè)態(tài)持續(xù)入駐優(yōu)質(zhì)零售項目，逐步推動購物中心的運(yùn)營方向由日間營業(yè)場所轉(zhuǎn)向全天候目的地。重點(diǎn)新開業(yè)門店包括，奈雪的茶旗下的Bla Bla Bar入駐華貿(mào)購物中心，以及星巴克在其嘉里中心旗艦店開設(shè)酒坊Bar Mixato。同時，美妝行業(yè)持續(xù)保持快速增長，業(yè)主對美妝業(yè)態(tài)認(rèn)可度進(jìn)一步提升，該品類在購物中心租戶結(jié)構(gòu)中所占比例持續(xù)增加。本季度，迪奧在北京APM購物中心開設(shè)新店，蘭蔻和嬌蘭等多家品牌也將持續(xù)擴(kuò)張。 

??在當(dāng)前市場環(huán)境下，多家租賃、運(yùn)營經(jīng)驗豐富的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)公布2019年上半年銷售額，項目表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期。部分購物中心上半年業(yè)績表現(xiàn)相對強(qiáng)勁，推動租金增長略有回升。本季度，市區(qū)租金環(huán)比上漲0.5%，而郊區(qū)市場租金環(huán)比增長1.1%。其中，幾家領(lǐng)先的郊區(qū)購物中心的租金甚至可以達(dá)到部分市區(qū)項目水平?！凹词钩掷m(xù)的經(jīng)濟(jì)不確定性為市場帶來一定壓力，一些業(yè)主仍能不斷調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品服務(wù)，進(jìn)一步開發(fā)消費(fèi)者的購買意愿和消費(fèi)力，進(jìn)而推動銷售增長，” 仲量聯(lián)行北京零售地產(chǎn)部總監(jiān)楊菁菁表示， “這有助于市場在當(dāng)前大環(huán)境下保持增長態(tài)勢。盡管2019年市場預(yù)期普遍較低，但與前幾個季度相比，一些業(yè)主對年底市場前景持更為樂觀的態(tài)度。”

??工業(yè)

??盡管經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)影響市場，本季度需求基本保持穩(wěn)定。 第三方物流公司在市場中保持活躍，續(xù)租持續(xù)主導(dǎo)本季度租賃成交。盡管經(jīng)濟(jì)存在不確定性，但市場空置率仍保持低位，可租賃面積緊缺，因此大部分租戶仍持有很強(qiáng)的續(xù)租意愿。 

??在經(jīng)歷了此前的高速增長之后，近期工業(yè)物流租金漲幅受到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)氣候的影響，本季度增速進(jìn)一步放緩。2019年第三季度，市場租金適度增長，環(huán)比上漲1.7%。即使續(xù)簽時租金較之前租期有顯著提升，大多數(shù)租戶仍愿意接受當(dāng)前市場的租金水平，因為在供應(yīng)緊缺的市場環(huán)境中，租戶很難以更低租金找到合適的可租賃面積。“但是，鑒于目前的市場情況，與前幾個季度相比，業(yè)主的漲租計劃明顯放緩?！?仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽表示，“因此，目前租金的增長趨勢更具有可持續(xù)性，我們預(yù)計這一趨勢將在年底前延續(xù)?！?/p>

??酒店

??高端酒店住宿需求相對平穩(wěn)，業(yè)績增幅同比有所收窄。2019年休閑旅游住宿需求仍保持穩(wěn)健增長。北京市旅游局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2019年8月，城市主要旅游景點(diǎn)接待游客共計2.2億人次，同比增長5.4%，但商務(wù)客源及會議會展客源需求量及預(yù)算均出現(xiàn)小幅下滑。高端酒店市場需求整體較為平穩(wěn)，業(yè)績增幅同比有所回落，截至2019年8月，北京市高端酒店每間可出租客房收入同比小幅上漲1.2%。

??高端酒店供給仍保持平穩(wěn)，供給增幅遠(yuǎn)低于全國其他一線城市。截至2019年10月，北京市共有4家高端酒店相繼開業(yè)，向市場新增674間客房，新增客房供給0.9%，遠(yuǎn)低于廣州的6.5%和上海市的3.2%。其中值得關(guān)注的酒店項目為北京首北兆龍飯店，該酒店是凱悅酒店集團(tuán)在亞太地區(qū)的首家Joie de Vivre品牌酒店。2020年北京市預(yù)計將新開7家高端酒店，將向市場新增約1,700間客房，受中心城區(qū)限制新建酒店土地供應(yīng)政策的影響，新增供給主要分布于通州，豐臺及大興等城市外圍區(qū)域。

??不斷完善的城市基建設(shè)施及活躍的大型會展活動預(yù)計將帶動北京市高端酒店業(yè)績增長。仲量聯(lián)行預(yù)計2020年北京高端酒店各項業(yè)績指標(biāo)有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長。中短期內(nèi)，包括世界體育大會和北京國際汽車展等在內(nèi)的大型會展及城市活動將于2020年于北京舉辦，預(yù)計為城市帶來更多休閑及商務(wù)客源，帶動需求增長, 推升平均房價及入住率。從長遠(yuǎn)來看，環(huán)球國際影城將于2021年正式開業(yè)，冬奧會將于2022年舉辦，這些都將利好高端酒店業(yè)績增長。仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)投資咨詢部副總裁梁濤表示：“雖然2019年北京高端酒店業(yè)績增速同比有所放緩，但伴隨城市主要交通樞紐等基礎(chǔ)設(shè)施的落成、重要國際賽事及城市會議活動的承辦，預(yù)計將為高端酒店市場帶來新的增長契機(jī)?！?/p>

??高端住宅

??本季度高端市場供應(yīng)量猛增，而需求保持穩(wěn)定，推動售價平穩(wěn)上漲。本季度，豪華公寓銷售量與上季度持平，價格環(huán)比上漲0.9%。因部分開發(fā)商需緩解資金壓力而推出新樓盤，本季度豪華公寓新增供應(yīng)量大幅上升至1,088套，為上季度總量的兩倍。當(dāng)前市場中充足的高端新房供應(yīng)有望推動下季度的銷售表現(xiàn)。與此同時，高端別墅價格大體穩(wěn)定，環(huán)比小降0.6%。本季度無高端別墅項目入市。

??本季度初央行公布，商業(yè)住房貸款利率將以貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)，但并未對北京的一手及二手購房者產(chǎn)生顯著影響。10月8日起新發(fā)放的個人住房貸款利率將不再以4.9%的固定基準(zhǔn)利率為基準(zhǔn)，而將隨LPR浮動。新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施前后，貸款利率大體保持一致。“北京調(diào)整后的房貸利率與之前水平基本保持不變，本次改革預(yù)計將不會在短期內(nèi)對住宅市場產(chǎn)生影響”，仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽表示，“央行的貸款市場利率改革并非樓市緊縮政策，而是將逐步推動貸款利率趨于市場化?！?/p>

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