[仲量聯(lián)行]北京辦公樓租金持續(xù)下降 商業(yè)地產(chǎn)投資現(xiàn)爆發(fā)式增長

??2020年1月15日，北京——“盡管經(jīng)濟下行壓力持續(xù)，北京投資市場仍然實現(xiàn)爆發(fā)式增長，充分體現(xiàn)北京對投資者的高度吸引力?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。2019年全年投資市場成交總額達到近800億元人民幣，其中辦公樓物業(yè)仍備受投資人青睞，成交金額占全年整棟交易總額的主體。與此同時，零售市場受經(jīng)濟影響，年底前租賃需求顯著放緩；物流市場表現(xiàn)優(yōu)異，盡管年底租金增長有所趨緩，但全年租金增長率仍達到兩位數(shù)；高端住宅市場的充足供應釋放穩(wěn)定需求，年末豪華公寓銷量強勁。

??甲級辦公樓

??經(jīng)濟放緩，整體租賃需求持續(xù)收縮。截至2019年底，辦公樓市場租賃成交總量（基于建筑面積）已同比下降25％。受宏觀環(huán)境影響，租賃市場活躍度下降。但政策利好對市場的影響在年底前已開始顯現(xiàn)，更有針對性的舉措有助于刺激并推動金融行業(yè)需求提升。例如，根據(jù)新規(guī)，銀行需設(shè)立獨立的子公司開展理財業(yè)務(wù)，而金融街則是本季度對此類機構(gòu)最具吸引力的子市場。

??年末市場錄得多座新項目完工入市，CBD核心區(qū)的中國尊備受市場期待。第四季度共計5個項目竣工，帶來780,000平方米新增供給。其中，備受矚目的中國尊項目成為北京第一高的地標性建筑。在近幾個月需求放緩的環(huán)境下，供應的大量增加進一步加劇了CBD核心區(qū)域及周邊現(xiàn)存項目業(yè)主之間的競爭壓力，同時促使全市甲級辦公樓年末整體空置率大幅上升至11.3%，企業(yè)縮減租賃面積的行為也持續(xù)推高市場空置水平。

??租金下跌觸發(fā)市場進入調(diào)整期。全市整體租金水平呈持續(xù)下滑趨勢，錄得環(huán)比下降1.8％，同比下降4.0％。由于經(jīng)濟下行已成定局，業(yè)主已采用更為靈活的租賃策略，特別是在空置率較高的CBD區(qū)域?！坝捎诋斍敖?jīng)濟環(huán)境無明顯回暖的跡象，我們預計市場租金將在2020年進一步下降，業(yè)主方將不斷尋求租金收益與入住率之間新的平衡點?！睆埇摫硎?，“隨著更多項目入市、可供租賃的選擇增多，物業(yè)管理水平和樓宇品質(zhì)將愈發(fā)成為影響項目表現(xiàn)的重要區(qū)別性因素，頭部項目與市場中其他項目將進一步分化?！?/p>

??投資

??盡管經(jīng)濟面臨挑戰(zhàn)，投資仍集中涌入北京市場，推動2019年全市大宗交易總額錄得約800億元人民幣。今年北京市場表現(xiàn)和抗壓能力優(yōu)于內(nèi)地其他市場，吸引投資者青睞，投資總額較2018年全年的380億元翻了一番，較2017年的250億元則增長了三倍。辦公樓物業(yè)仍為最受歡迎的資產(chǎn)類別，成交金額約占2019年成交總額的70％。

??第四季度北京投資市場錄得多宗重點成交，推動全年交易總額創(chuàng)紀錄。本季度重點辦公物業(yè)成交包括：安聯(lián)集團和首峰資金（Alpha）以約78億元收購了位于“大望京”區(qū)域的融新科技中心85%權(quán)益；GIC收購麗澤匯亞大廈的剩余股權(quán)，成為該資產(chǎn)全資持有人。其他主要成交還包括高和資本接盤愛琴海購物中心，以及萬科以7.97億元收購中糧萬科半島廣場項目剩余股權(quán)?！爸钡?019年底，市場中的投資者仍在持續(xù)追逐各類型投資機會，且有多宗交易仍在談判進程中，因此預計市場投資活力在2020年將繼續(xù)保持強勁?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)王剛表示，“面對經(jīng)濟挑戰(zhàn)，北京已愈發(fā)成為一個更為可靠、更具吸引力的投資目的地。投資者相信北京強勁的基本面有助于市場抵御風險，這將為2020年的市場帶來更多可能?！?/p>

??優(yōu)質(zhì)零售

??銷售額下滑推動市場壓力逐漸攀升，年底前市場面臨更多挑戰(zhàn)。在經(jīng)濟下行壓力的持續(xù)影響下，零售商和業(yè)主均在年末表現(xiàn)出擔憂情緒。品牌方的擴張戰(zhàn)略大多趨于謹慎，租賃活動逐漸放緩。然而，國內(nèi)的小吃類餐飲品牌仍保持活躍、逆勢擴張。此外，多個奢侈品牌本季度在新開業(yè)的北京SKP南館（SKP-S）開設(shè)了主打細分領(lǐng)域的新門店，包括Gucci的美妝體驗店和Moncler的寵物用品店。

??首版北京《米其林指南》有望為2020年的零售物業(yè)市場帶來新的火花。受經(jīng)濟環(huán)境影響，許多餐廳銷售額持續(xù)下滑，預計這一趨勢將在2020年持續(xù)。而隨著年末米其林集團發(fā)布《米其林指南》，一些業(yè)主開始考慮引進米其林星級餐廳，以此吸引更多消費者前來體驗。“米其林推薦標準廣受認可，評定星級能幫助許多餐廳擴大知名度和影響力。隨著餐廳烹飪水準和就餐環(huán)境的品質(zhì)化升級，北京在世界美食版圖上的地位將更進一步，為全市整體零售市場的發(fā)展創(chuàng)造新的機會?！敝倭柯?lián)行北京研究部經(jīng)理紀明表示。

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??盡管經(jīng)濟增長放緩，第三方物流公司仍然是租賃需求的主要來源。大型第三方物流公司持續(xù)尋求機會開發(fā)自用倉儲項目，本季度順豐速運在北京機場物流園區(qū)的新項目破土動工。在當前市場環(huán)境下，一小部分租戶因業(yè)務(wù)縮減做出戰(zhàn)略調(diào)整，縮減租賃面積。較為偏遠的區(qū)域受影響較大，但黃金地段的區(qū)位優(yōu)勢仍然顯著。

??本季度有一個新項目竣工，2019年全年供應創(chuàng)紀錄。本季度，通州物流園區(qū)一座近期入市的項目推出二期部分，為市場帶來了9.5萬平方米的新增供應。2019年全年共有超過38萬平方米的新增供應進入市場，錄得自2005年以來最高年度供應量。大多數(shù)新增供應在入市前已完成預租，因此并未給市場帶來顯著壓力。下半年租金增長有所放緩，但全年增長率仍保持在兩位數(shù)的良好水平?！班徑袇^(qū)、區(qū)位優(yōu)良的項目占據(jù)了市場上最有利的地位。盡管市場承壓，但是黃金地段可租賃面積緊缺，此類項目在2019年仍能持續(xù)上漲租金?！?仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽表示，“在未來幾個月中，自2019年下半年以來趨緩的租金增長態(tài)勢預計將進一步深化，推動2020年租金增長水平更具可持續(xù)性。”

??高端住宅

??第四季度，豪華公寓市場共售出793套，銷售表現(xiàn)較為強勁。得益于上季度大量新項目入市，市場中穩(wěn)定的需求于本季度得以釋放。同時，部分項目在年底前推出一定的降價優(yōu)惠，以完成全年銷售目標，進一步推高市場銷量。

??2020年，政策方向仍將致力于穩(wěn)定樓市，強調(diào)不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。住建部重申穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的“三穩(wěn)”目標，在此基調(diào)下，房價預計將維持穩(wěn)定?！拌b于目前明確的政策方針，預計2020年政策大環(huán)境將維持不變?！泵钻柋硎?。