[克而瑞]2020年三季度中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望（下篇）

??回顧2020年前三季度，開局很“難”，年初受新冠疫情的影響，2月的“斷崖式”下跌后，購(gòu)房需求迎來(lái)了一波集中釋放期，3月開始攀升、5月同比轉(zhuǎn)增、6月年內(nèi)新高，7-8月淡季“不淡”，前8月累計(jì)跌幅收窄至7%，雖然9月成交略有回調(diào)，但同比依舊保持增勢(shì)，市場(chǎng)慣性延續(xù)?？傮w來(lái)看，不同能級(jí)城市呈現(xiàn)出典型的分化行情，一線供需兩熱，上、廣、深均保持著較高的成交熱度，主要得益于一方面中央紓困政策不斷，LPR中樞下移，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振都導(dǎo)致了部分資金變相流入地產(chǎn)行業(yè)；另一方面，人口持續(xù)凈流入使得一線剛需、改善需求都相對(duì)旺盛，疫后復(fù)蘇較快。二線城市迎來(lái)了需求的集中釋放期，7-8月成交維持高位，不過(guò)分化持續(xù)加?。汉贾?、寧波等熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí)也難抑居民購(gòu)房熱情，二季度同比延續(xù)增勢(shì)；反觀蘇州、鄭州、昆明等樓市下行壓力較大，市場(chǎng)行情相對(duì)冷淡。三四線城市2020年成交表現(xiàn)顯著超過(guò)預(yù)期，前8月累計(jì)降幅僅為3%，市場(chǎng)恢復(fù)程度在不同能級(jí)中居首。事實(shí)上，央行近期出臺(tái)的 “三道紅線”，房企融資環(huán)境整體趨緊，倒逼房企去杠桿、降負(fù)債。地方層面，因城施策、“緊多松少”，調(diào)控政策大概率繼續(xù)維穩(wěn)，以求落實(shí)“三穩(wěn)”預(yù)期。疊加9月市場(chǎng)行情也出現(xiàn)“轉(zhuǎn)淡”苗頭，我們預(yù)計(jì)四季度成交或?qū)⒎€(wěn)中微降，一線需求相對(duì)堅(jiān)挺，成交或?qū)⒏呶痪S持；熱點(diǎn)二線調(diào)控預(yù)期加強(qiáng)，有望帶動(dòng)成交規(guī)模回調(diào)；三四線在返鄉(xiāng)置業(yè)、以價(jià)換量雙重刺激下，成交熱度大概率延續(xù)。

??01新房供應(yīng)：同比增9%但較上季月均降7%，四季度一二線新增量回升（本節(jié)有刪減）

??2020年，受新冠肺炎疫情影響，一季度商品住宅供應(yīng)持續(xù)低位運(yùn)行，4月隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序推進(jìn)，供應(yīng)探底反彈，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，增長(zhǎng)11%，5-6月，隨著年中業(yè)績(jī)沖刺期到來(lái)，房企供貨節(jié)奏加快，供應(yīng)穩(wěn)中有升。

??進(jìn)入7、8月，總體供應(yīng)規(guī)模相較于二季度月均穩(wěn)中有降，但同比仍維持9%的正增長(zhǎng)。其中，一線城市供貨力度依舊不減，7-8月供應(yīng)面積同比增長(zhǎng)41%，相較二季度月均增長(zhǎng)6%；二線城市和三四線城市整體供貨力度相較二季度有所回落，但同比仍增7%。

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