[克而瑞]萬元時代，哪些城市尚有購房加桿杠空間

??2020年，房地產(chǎn)行業(yè)兩大關(guān)鍵詞“復(fù)蘇”、“分化”。房地產(chǎn)行業(yè)最具韌性，3月以來全國商品房銷售面積同比跌幅明顯收窄，并在5月率先實現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。但各城市加劇分化，作為成交占比超過65%的三四線城市，復(fù)蘇與分化并行不悖，實現(xiàn)超預(yù)期正增長，核心動因在于需求及購買力。哪些三四線城市潛在購房需求依舊堅挺？并有較強購買力支撐？

??01

??積極貨幣政策拉動經(jīng)濟恢復(fù)

??居民加杠桿支撐樓市強勁復(fù)蘇

??……略……

??1、疫后央行貨幣政策轉(zhuǎn)向積極，宏觀杠桿率、M2增速階段性回升疫后為了支持實體經(jīng)濟有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)，央行貨幣政策基調(diào)明顯轉(zhuǎn)向積極，3月M2增速迅速回升至10.1%高位，并連續(xù)數(shù)月高位運行，這在2017年央行提出穩(wěn)杠桿政策以來已實屬罕見。而在7、8兩月M2增速階段性回調(diào)后，9月M2增速再度回升至10.9%，環(huán)比增加0.5個百分點。

??而從央行發(fā)言人表態(tài)來看，宏觀杠桿率的回升是宏觀政策支持疫情防控和國民經(jīng)濟恢復(fù)的一個體現(xiàn)，應(yīng)該允許宏觀杠桿率有階段性的上升，擴大對實體經(jīng)濟的信用支持。并且，宏觀政策現(xiàn)已取得了顯著的成效，其向?qū)嶓w經(jīng)濟傳導(dǎo)的效率明顯提升，突出體現(xiàn)于國民經(jīng)濟穩(wěn)步恢復(fù)。

??2、疫后樓市強勁復(fù)蘇核心動因在于加杠桿，杠桿率及負(fù)債率高企（本節(jié)有刪減）

??2016年以來，房地產(chǎn)行業(yè)步入新一輪上升周期，全國商品房銷售面積歷史性突破17億平方米，并連續(xù)數(shù)年高位運行。疫后房地產(chǎn)行業(yè)最具韌性，3月以來全國商品房銷售面積同比跌幅明顯收窄，并在5月率先實現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。

??這與居民加杠桿購房密不可分，住戶杠桿率逐年提升。2015年以來，年均全國住戶貸款余額增量都在7萬億元以上，且有加速增長的趨勢。截至2020年上半年，全國住戶貸款余額升至58.9萬億元，較2015年凈增長118%；杠桿率進一步提升至58%，較2015年凈增長18個百分點。

??受此影響，居民負(fù)債率高企，償債能力明顯減弱，債務(wù)收入比逐年遞增。截至2020年上半年，全國債務(wù)收入比升至97%，較2015年凈增長34個百分點，居民負(fù)債率已然接近市場臨界點。

??02

??十大“新一線”城市處快速成長期

??經(jīng)濟、人口、樓市比肩一線，后發(fā)優(yōu)勢十足

??……略……

      1、篩選體系：人口超500萬、市場規(guī)模超500萬平、杠桿率低于全國均值（略）

??2、城市分布：中西部地區(qū)占比超6成，徐州、南陽等人口大市皆入圍（本節(jié)有刪減）

??3、四大類型：依外出務(wù)工人口規(guī)模、住戶杠桿率劃分加桿杠空間（本節(jié)有刪減）

       為了更進一步探究25個內(nèi)生型三四線城市的樓市特征，我們依照外出務(wù)工人口規(guī)模和住戶杠桿率將其分為四大類型：內(nèi)生且加杠桿充裕型、內(nèi)生且加杠桿不足型、返鄉(xiāng)且加杠桿充裕型、返鄉(xiāng)且加杠桿不足型。

??03

??內(nèi)生且加杠桿充裕型

       內(nèi)生需求基數(shù)大且購買力皆堅挺

??……略……

      1、郊縣增量剛需及地緣性改善需求堅挺，加杠桿空間仍充?？v觀襄陽、常德、岳陽這類內(nèi)生性且加杠桿空間充裕的三線城市，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)如下幾點共性特征：

??第一，近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展軌跡相近，2016、2017年去庫存，樓市步入快速上行期。2018年下半年以來，隨著棚改貨幣化安置退潮，購房需求明顯萎縮，商品房成交面積同比增幅逐年收窄。2020年疫后樓市迅速復(fù)蘇，典型如襄陽，6月成交累計同比增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。

??第二，外地人口吸附能力偏弱，但得益于人口規(guī)模優(yōu)勢，地緣性剛需、改善性需求以及郊縣農(nóng)民進城帶來的增量購房需求依舊堅挺。

??第三，居民杠桿率處在相對低位，居民存貸款比、居民債務(wù)收入比皆優(yōu)于全國平均水平，顯示本地居民具備較強舉債及償債能力，未來加杠桿空間依舊充裕。

        2、襄陽：內(nèi)生性需求充裕且杠桿率低、償債能力穩(wěn)?。裕?br/>

??（1）棚改安置調(diào)整后市場降溫，疫后需求加速釋放、前9月成交同比增9%（略）

??（2）外來增量需求寥寥，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需、地緣性改善需求仍充裕（略）

??（3）杠桿率偏低、償債能力穩(wěn)健，加杠桿空間依舊充裕（略）

? ?04

??內(nèi)生且加杠桿不足型

??高杠桿或?qū)⒁种菩枨?，低層剛需壓力加?/p>

??……略……

??1、郊縣剛需、功能性改善需求仍充裕，但加杠桿空間日漸逼仄縱觀內(nèi)生型且加杠桿空間不足的三線城市，通常具有以下幾方面共性特征：

??第一，房地產(chǎn)市場進入平穩(wěn)期。體現(xiàn)在商品房銷售規(guī)模同比增速逐年收窄，甚至由正轉(zhuǎn)負(fù)，成交均價趨于穩(wěn)定，乃至小幅微降。受限于長期供地過量，去庫存壓力仍不容小覷。疫后樓市受到供應(yīng)放量驅(qū)動迅速復(fù)蘇，但復(fù)蘇動能逐漸減弱，三季度市場普遍開始走弱。

??第二，城鎮(zhèn)化進程加速推進。2015年到2019年，城鎮(zhèn)化率增長幅度大多在6個百分點以上，遠(yuǎn)高于全國平均增速，累計帶動近百萬農(nóng)村人口進城，形成可觀增量剛需。功能性改善換房需求持續(xù)釋放，市場占有率穩(wěn)居市場前列。

??第三，近年來，居民加杠桿購房意愿顯著增加，住戶杠桿率快速攀升至相對高位，未來加杠桿空間日漸逼仄。

        2、濰坊：高生育率和人口進城充實需求，但杠桿率攀升、償債能力減弱（略）

??（1）樓市進入平穩(wěn)期，供地長期過量去庫存壓力持續(xù)加?。裕?br/>

??（2）高出生率催生改善、城鎮(zhèn)化帶動剛需，市轄區(qū)人口聚集需求更充裕（略）

??（3）住戶杠桿率快速攀升、償債能力大幅減弱，加桿桿空間日漸逼仄（略）

??05

??返鄉(xiāng)且加杠桿充裕型

??返鄉(xiāng)置業(yè)、較強購買力支撐樓市行穩(wěn)向好

??……略……

??1、返鄉(xiāng)需求充裕、購買力堅挺，徐州、湛江快速加杠桿但未透支預(yù)期（本節(jié)有刪減）

        2、徐州：需求堅挺且有購買力支撐，疫后樓、地市皆強勁復(fù)蘇（略）

??(1)疫后樓市強勁復(fù)蘇前9月成交同增6%，土拍火熱全市單價地王三度刷新（本節(jié)有刪減）

??2020年疫情期間，徐州房地產(chǎn)市場近乎停擺，多項目案場停售，2月成交驟降至22萬平方米歷史低位。不過，3月以來徐州市場強勁復(fù)蘇，成交迅速回升，同比跌幅大幅收窄，并在4月率先實現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。6月，受惠于房企加緊推售、搶收半年度業(yè)績，成交面積進一步提升至162萬平方米，并創(chuàng)近年來單月新高。三季度，徐州市場熱度不減，成交持續(xù)高位運行。1-9月，徐州商品住宅累計成交981萬平方米，同比增長6%，乃是為數(shù)不多的成交同比實現(xiàn)正增長的三四線城市。

       分區(qū)域來看，徐州遠(yuǎn)郊區(qū)縣供地顯著超量，但市場需求增長受限，長期去化風(fēng)險仍需警惕。主城區(qū)則有序供地，疊加市場需求相對堅挺，長期去化壓力整體可控。2019年，徐州主城區(qū)經(jīng)營性土地成交1113萬平方米，占據(jù)全市的成交比重達32%，土地去化周期約1.4年。

       受惠于信貸資金合理充裕，疫后房企拿地?zé)崆槌掷m(xù)高漲，徐州土拍市場異?；馃幔~山區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等區(qū)域頻出高溢價地塊，多宗地都拍出了100%以上的高溢價率，競爭激烈程度可見一斑。

??徐州全市單價地王紀(jì)錄更是遭三度刷新。2020年7月14日，碧桂園總價15.03億元競得原壩山熱電廠地塊，樓板價12412元/平方米，一舉超越韓山C地塊，問鼎徐州新的單價地王。7月28日，山東儒辰控股總價14.22億元摘得2020-34號大龍湖BC地塊，樓板價16180元/平方米，再次刷新徐州單價地王紀(jì)錄。8月11日，南京頤居置業(yè)總價19.3億元奪下華東機械廠D地塊，樓板價16907元/平方米，進一步刷新徐州單價地王紀(jì)錄。

       (2)功能性改善換房、鄉(xiāng)鎮(zhèn)增量剛需皆堅挺，疫后返鄉(xiāng)置業(yè)延期釋放（本節(jié)有刪減）

??徐州乃是傳統(tǒng)的人口輸出型城市，將近200萬本地居民長期外出務(wù)工，歷年常住戶籍人口比都在0.85左右。譬如，2019年徐州常住人口883萬人，戶籍人口1042萬人，凈流出約159萬人。

??受益于本地居民傳統(tǒng)的安土重遷情結(jié)，徐州返鄉(xiāng)置業(yè)需求旺盛，每年春節(jié)假期往往是返鄉(xiāng)置業(yè)的高峰期。典型如2018年、2019年春節(jié)假期，大量外出務(wù)工人員返鄉(xiāng)置業(yè)，徐州房地產(chǎn)市場火熱，成交持續(xù)高位運行。受疫情影響，2020年春節(jié)假期徐州房地產(chǎn)市場近乎停擺，但返鄉(xiāng)置業(yè)需求并未消失而是延后釋放，成為疫后市場強勁復(fù)蘇的重要因素。

??而在徐州產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟整體向好發(fā)展的作用下，外出務(wù)工人員早已出現(xiàn)人口回流的趨勢，常住人口連續(xù)數(shù)年維持正增長。譬如，2019年徐州常住人口升至883萬人，同比增加2.4萬人。

       徐州乃是傳統(tǒng)的人口大市，疊加新婚適育家庭生育意愿較高，年均戶籍出生人口都在15萬人左右，致使小學(xué)在校生數(shù)量穩(wěn)居全國前列。2019年，徐州小學(xué)在校生多達94.67萬人，暫列全國第11名，占全市常住人口的比重約10.7%。

??受此影響，徐州房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)以下兩方面的新變化：其一，改善性換房需求持續(xù)釋放，老人房、書房等功能性空間成改善性置業(yè)主要訴求，三房早已是樓市成交主力，四房成交占比也是穩(wěn)中有升。其二，學(xué)區(qū)房成交活躍，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)更是不可多得的資源稀缺品，售價最為堅挺，市場抗性也是最低。

      (3)杠桿率、存貸比皆處合理區(qū)間，償債能力穩(wěn)健，未來加杠桿空間充裕（本節(jié)有刪減）

??近年來，徐州本地居民加杠桿購房，住戶杠桿率持續(xù)提升。2015年-2019年，徐州住戶貸款余額由668億元提升至1991億元，凈增長近2倍，杠桿率則由12.5%提升至27.8%，凈增長15.3個百分點。

??截至2019年，徐州住戶杠桿率達27.8%，仍處合理區(qū)間，較全國住戶杠桿率55.8%更存在較大差距，預(yù)示著徐州本地居民猶存一定的加杠桿空間，有望給房地產(chǎn)市場提供更為堅實的需求支撐。

       近年來，盡管徐州住戶存款余額、貸款余額均逐年提升，但由于本地居民或主動或被動加杠桿購房，住戶貸款余額增速明顯高于同期存款余額增速，表現(xiàn)于住戶存貸比大幅回落。2015年-2019年，徐州住戶存貸比由417%持續(xù)跌落至202%，凈減少215個百分點，累計降幅遠(yuǎn)高于同期全國平均降幅。截至2019年，徐州住戶存貸比降至202%，仍高于全國住戶存貸比147%。我們認(rèn)為徐州本地居民仍有較強支付能力，未來加杠桿空間依舊充裕，但增速勢必將有所放緩。

       隨著徐州本地居民加杠桿購房，債務(wù)收入比快速提升。2015年-2019年，徐州債務(wù)收入比由29%提升至62%，凈增長33個百分點。不過，現(xiàn)階段徐州本地居民負(fù)債率整體仍處低位，債務(wù)收入比也遠(yuǎn)低于同期全國平均水平，說明徐州市場購買力依舊強勁，本地居民償債能力依舊穩(wěn)健。

??06

??返鄉(xiāng)且加杠桿不足型

       返鄉(xiāng)助力需求充裕，但購買力適度透支

??……略……

       1、需求充裕但購買力瓶頸盡顯，鹽城人口外流且收入分化市場壓力加?。ū竟?jié)有刪減）

       2、鹽城：潛在需求既有支撐也有增長瓶頸，中低收入家庭買房貴且難（略）

??(1)疫后樓、地市全面轉(zhuǎn)暖，前7月住宅成交同增23%，土拍溢價率達33%（本節(jié)有刪減）

??2012年伊始，恒大、華潤、碧桂園等品牌房企陸續(xù)進駐鹽城，房地產(chǎn)市場隨之進入規(guī)范化發(fā)展的新階段。2015年，鹽城房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖，成交量價穩(wěn)步提升，并在2017年商品房銷售面積達到975萬平方米，創(chuàng)歷史新高。與此同時，品牌房企逐漸取代本地中小房企，掌握更大的話語權(quán)，市場集中度也是持續(xù)提升。2018年以來，鹽城房地產(chǎn)市場略有降溫，成交有所回落，但并未明顯失速，年均同比跌幅都控制在10%以內(nèi)。

        受疫情影響，2020年春節(jié)假期鹽城返鄉(xiāng)置業(yè)潮失約，成交大幅回落，首2月商品住宅銷售面積跌至66萬平方米，同比下降25%。不過，疫后鹽城樓市強勁復(fù)蘇，3月成交已同比轉(zhuǎn)正，并連續(xù)數(shù)月高位運行。7月市場淡季不淡，商品住宅銷售面積躍升至113萬平方米，創(chuàng)近年來單月新高。1-7月，商品住宅累計成交508萬平方米，同比增長23%。

        2017年，鹽城土拍市場異常火熱，恒大、保利、碧桂園等品牌房企全面出擊，致使高溢價地塊以及地王屢見不鮮，全年土拍溢價率升至50.9%歷史高位。5月17日，中海總價13.85億元奪下戴莊路東側(cè)地塊，樓板價13375元/平方米，創(chuàng)鹽城新的單價地王。

??2018年以來，隨著房地產(chǎn)市場明顯降溫，鹽城土地市場同步回歸理性，房企拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，土拍溢價率連續(xù)兩年回調(diào)。

??受惠于信貸資金相較充裕，疊加房地產(chǎn)市場強勁復(fù)蘇，疫后鹽城土地市場明顯轉(zhuǎn)暖，高溢價、高價地時有出讓，前三季度土拍溢價率再度回升至33.4%高位。8月24日，港龍總價12.72億元競得東進路南、開放大道東側(cè)地塊，樓板價10740元/平方米，溢價率多達93%。

        (2)返鄉(xiāng)置業(yè)、郊縣增量剛需成樓市穩(wěn)定劑，人口外流下需求面臨增長瓶頸（本節(jié)有刪減）

??07

??多數(shù)三線現(xiàn)購買力瓶頸

??未來“穩(wěn)杠桿”將加劇城市分化

??……略……