2020-12-03 09:49:24
??導(dǎo) 讀
??幼齡兒童遷徙促年齡結(jié)構(gòu)改變,“返老還童”型城市迎來更多結(jié)構(gòu)性變化機(jī)會(huì)。
??◎ 研究員 / 馬千里、邱娟、周奇
??2017年開啟的人才爭奪戰(zhàn),使得人口加速向經(jīng)濟(jì)更為發(fā)達(dá)的一二線城市集聚,并且在人口出生率持續(xù)下滑、房地產(chǎn)行業(yè)交易規(guī)模見頂大背景下,這些能夠聚集更多年輕流動(dòng)人口的城市,也更為業(yè)內(nèi)所關(guān)注。但考慮到各城市生活、就學(xué)、購房成本差異較大,典型如北京外來人口即面臨著購房難、子女求學(xué)難的問題,相比之下,那些購房門檻較低、能夠留下更多年輕二代戶家庭的城市,也可能迎來更多的需求結(jié)構(gòu)性變化機(jī)會(huì)。為此,我們以2020年中國城市發(fā)展前景排行榜排名TOP50的城市為樣本,從各城市幼兒園在園學(xué)生數(shù)這一指標(biāo)切入,聯(lián)系各城市的出生人口指標(biāo),比較各城市人口吸引力的差異,以及在樓市量價(jià)結(jié)構(gòu)走勢(shì)方面的不同,以此提供相關(guān)結(jié)論以供參考。
??01
??研究背景:幼兒園招生人數(shù)持續(xù)下降,人口遷徙加劇各地在讀幼兒數(shù)量分化
??雖然全面二胎已經(jīng)實(shí)施5年,但新生人口數(shù)量并未迎來“井噴式”增加,反而在2016年達(dá)到1786萬的新生人口峰值之后連續(xù)三年減少,2019年新生人口已經(jīng)降至1465萬人,較2016年峰值下降了321萬,這一降幅堪稱“斷崖式下跌”。與此同時(shí),幼兒園招生人數(shù)也在持續(xù)下滑。從區(qū)域?qū)用鎭砜?,除京、滬之外的大部分城市落戶政策逐漸放松,人口流動(dòng)十分頻繁。在此影響之下,各地適齡幼兒園幼兒數(shù)量也在繼續(xù)分化,廣東省遷入適齡幼兒園兒童數(shù)量高達(dá)百萬,北京、上?,F(xiàn)幼齡兒童回遷。
??1.1入園率上升與招生數(shù)下降同步到來,出生率下滑背景下年輕家庭更為“金貴”(略)
??1.2廣東省遷入幼兒園兒童達(dá)百萬,北京、上?,F(xiàn)幼齡兒童回遷(略)
??1.3留下更多年輕家庭,留下更多長期住房需求(略)
??02
??城市對(duì)比:經(jīng)濟(jì)滯漲、生活成本上升
??四成典型城市正在面臨幼齡兒童流失
??在產(chǎn)業(yè)衰退、生活成本上升、學(xué)位緊張、門檻上升等多因素的影響之下,部分城市幼齡兒童面臨流失。就典型城市適齡幼兒園兒童的遷徙情況來看,四成城市呈遷出狀態(tài),六成城市呈遷入狀態(tài)。其中遷出量最突出的城市是南昌、長春、哈爾濱、石家莊這類近些年產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩的城市,由于收入水平滯漲、生活成本上升,這些城市2019年適齡幼兒園兒童遷出量均在5萬人以上。值得注意的是,雖然北京、上海經(jīng)濟(jì)水平高,但由于學(xué)位緊張、入學(xué)門檻較高,因此適齡幼兒園占比并不高,均在4%以下,典型如上海,占比僅有2.43%,幼齡兒童面臨外流。
??2.1深圳幼兒園兒童人數(shù)超北京,泉州、東莞躋身前十(略)
??2.2哈爾濱、長春幼齡兒童占比不足2%,不到全國均值一半(略)
??2.3寧波外來幼兒數(shù)量居于前列,長春超三成兒童去外地讀幼兒園(略)
??2.4城市分類:產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人才政策激發(fā)城市活力,幼齡兒童流入助力寧、杭“返老還童”(節(jié)選)
??由于涉及城市眾多,這些城市的產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、經(jīng)濟(jì)水平各不相同,城市人口的流動(dòng)性存在較大差異,加之城市之間常住人口規(guī)模存在較大差異?;诖耍覀冞x取了適齡幼兒園兒童的遷徙量和占常住人口的比重這兩個(gè)具有可比性的指標(biāo),從而更加客觀地對(duì)這50個(gè)典型城市進(jìn)行分類。通過幼齡兒童占比與全國平均水平的對(duì)比、適齡幼兒兒童的遷入/出與否兩個(gè)維度的測(cè)評(píng),可以分為四大類,分別是:
??1)“生機(jī)勃勃”型:幼齡兒童占比高于全國平均、幼兒園人口凈遷入。這類城市的典型代表包含惠州、泉州、東莞、海口等,多為制造業(yè)發(fā)達(dá)的城市。在產(chǎn)業(yè)支撐下,這類城市年輕人口還將持續(xù)流入,幼兒占比還會(huì)提升,購房需求在中短期內(nèi)無憂,房地產(chǎn)前景總體較佳;但長期來看,還要考慮產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型可能對(duì)這類制造業(yè)城市造成的人口沖擊,如果人口持續(xù)外流的話,增量規(guī)??赡苊媾R一定的挑戰(zhàn)。
??2)“返老還童”型:幼齡兒童占比低于全國平均、幼兒園人口凈遷入。這類城市以寧波、杭州、成都、西安為代表。近些年來,這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快,是典型的人口流入型城市,2019年四城常住人口增量均在20萬人以上,對(duì)流動(dòng)人口的吸引力優(yōu)勢(shì)十分凸顯。這類城市雖然目前適齡幼兒園兒童占比低于全國水平,但考慮到近些年適齡幼兒園兒童凈流入,長期而言適齡幼兒園兒童占比呈現(xiàn)增長的趨勢(shì),是未來的“朝陽城市”,加之這類城市產(chǎn)業(yè)水平高、流入人口的文化水平相對(duì)較高,對(duì)城市房地產(chǎn)的支撐較強(qiáng),因此房地產(chǎn)增量潛力巨大。
??3)“保養(yǎng)有道”型:幼兒園人口與本市出生人口相當(dāng)。這類城市的典型代表包含徐州、湖州、蘇州、臺(tái)州等城市。這類城市大都是長三角的三四線城市,雖然幼兒園人口占常住人口的比重不高,但在長三角一體化的利好之下,產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)在三四線城市中表現(xiàn)相對(duì)較佳,幼兒園人口與出生規(guī)模相當(dāng),規(guī)模保持在適度水平??傮w來看,這類城市的需求規(guī)模不會(huì)過快上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)。
??4)“自然老化”型:幼齡兒童占比低于全國平均、幼兒園人口凈遷出。這類城市中既包含了北、上、廣三個(gè)一線城市,也包含福州、青島、南京等在搶人大戰(zhàn)中相對(duì)處于下風(fēng)的二線城市。這類城市處于控制人口規(guī)模等多方面的考慮,或主動(dòng)、或被動(dòng)地減少了幼兒園人口規(guī)模,幼兒園人口均呈凈遷出格局,使得幼齡兒童占比低于全國平均。綜合來看,這類城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求并不欠缺,未來前景無需過度擔(dān)心。
??值得注意的是,這類城市中還有一些幼兒園人口凈遷出,同比幼齡兒童占比不足全國平均1/2的城市。這些城市不僅青少年占比低,一般勞動(dòng)力占比也處于低位,是快速步入老齡化的城市,譬如哈爾濱、長春、沈陽和天津,我們將這類城市劃分為“加速衰老”型城市。原因顯而易見,東北的產(chǎn)業(yè)衰退使得大量年輕人口逃離,城市加速衰老也在意料之中,如果東北尋求不到產(chǎn)業(yè)升級(jí),未來如鶴崗5萬元買套房的現(xiàn)象在東北三省會(huì)更為普遍。
??03
??樓市表現(xiàn):幼兒園兒童數(shù)量與市場(chǎng)規(guī)模正相關(guān)
??年輕家庭流失下天津、大連面臨庫存風(fēng)險(xiǎn)
??通過上述分析來看,在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、教育資源優(yōu)劣等多方面差異下,典型城市近年來的幼兒規(guī)模也發(fā)生變化,進(jìn)而對(duì)城市的常住人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)了一定的變化。這對(duì)于與“人”各方面息息相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,意味著這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在供需關(guān)系、成交規(guī)模、成交結(jié)構(gòu)等諸多方面也出現(xiàn)了相應(yīng)的變化。在本章中,我們將對(duì)在上一章中的四類典型城市在成交規(guī)模、供求關(guān)系、房價(jià)變動(dòng)和成交結(jié)構(gòu)四大指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)分析,進(jìn)而找出這些城市中有哪一類值得關(guān)注。
??3.1成交規(guī)模:大量的新增年輕家庭,成為近年來泉州、南寧需求增長的有力支撐(略)
??3.2供求關(guān)系:天津、大連等市面臨年輕家庭流失,需求側(cè)支撐明顯不足
??再從供求關(guān)系方面來看。大部分樣本城市的供求關(guān)系均比較合理,去化周期多在12個(gè)月以下,僅大連、天津等城市的去化周期超過了20個(gè)月,存在一定的庫存風(fēng)險(xiǎn)。
??結(jié)合這些城市近年來凈遷入幼兒數(shù)量變動(dòng)情況來看,大連、天津近年來學(xué)齡兒童呈現(xiàn)出向外遷出的趨勢(shì),2015年~2018年三年內(nèi)凈遷出的幼兒數(shù)量均在3萬人以上。這說明這些城市有大量的年輕家庭流失,而這一群體往往是城市購房需求的主力,在此類購房需求明顯減少的影響下,這些城市商品住宅去化速度較此前明顯下降,消化周期也因此拉長。
??不僅僅是天津、大連,這種缺乏年輕家庭流入的城市都在面臨需求側(cè)支撐不足的問題。對(duì)比四類城市的平均去化周期即能看出,大連、天津等“自然老化”型城市去化周期平均高達(dá)16個(gè)月,是四類城市中商品住宅去化周期最長的城市。
??在四類城市中,市場(chǎng)關(guān)系最健康的當(dāng)屬“返老還童”型城市。在這類城市中,多個(gè)城市當(dāng)前的商品住宅去化周期均在12個(gè)月以下,如杭州、寧波等城市的商品住宅消化周期甚至不足6個(gè)月,市場(chǎng)表現(xiàn)明顯好于其他三類城市。這些城市的2015年~2018年期間有大量的外來年輕家庭流入,也帶來了大量的置業(yè)需求,購房需求增長動(dòng)力充足,支撐市場(chǎng)需求側(cè)穩(wěn)步擴(kuò)大。
??值得注意的是,在近年來年輕家庭持續(xù)流入的城市中,有部分城市因近來供應(yīng)較多、消化周期也因此被拉長。典型如鄭州,雖然省內(nèi)人口持續(xù)流入,新增年輕家庭也帶來了大量的置業(yè)需求,但由于近幾年鄭州供地量也比較多,需求增長量難以支撐大規(guī)模的商品住宅供應(yīng),因此當(dāng)前存在一定的庫存積壓風(fēng)險(xiǎn)。不過,從長期來看,隨著鄭州的持續(xù)做大做強(qiáng),外來人口持續(xù)流入,加之鄭州近期也調(diào)整了供地節(jié)奏,未來市場(chǎng)供求關(guān)系預(yù)計(jì)能得到改善。
??3.3房價(jià)走勢(shì):幼齡兒童占比上升,為???、貴陽帶來更強(qiáng)房價(jià)增長動(dòng)力(略)
??3.4成交結(jié)構(gòu):幼兒園兒童持續(xù)增加,推動(dòng)無錫、杭州中大戶型產(chǎn)品占比上升(節(jié)選)
??幼兒園兒童占比上升,意味著城市的人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化,這也會(huì)造成該城市的商品住宅成交結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定的變化。從樣本城市的情況來看,近年來幼兒數(shù)量增加的城市,特別是凈遷入幼兒數(shù)量占常住人口比例較高的城市,面積在90-120㎡的產(chǎn)品成交份額也明顯上漲。
??分類型城市來看,四類城市90~150平方米面積段的成交占比在近三年期間均是上漲的,90平方米以下的小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)份額均是下降的。對(duì)比來看,幼兒人口占比的上升對(duì)“返老還童”型城市影響最為明顯,特別是中大戶型的市場(chǎng)份額變化最大。這類城市近三年中大戶型住宅(即面積段在120~150平方米的住宅)成交占比更是大幅提升了10個(gè)百分點(diǎn),成都、無錫、杭州、武漢等城市近三年中大戶型成交占比提升均超過10個(gè)百分點(diǎn)。
??相比凈遷入幼兒數(shù)量占比更高的“生機(jī)勃勃”類城市,杭州、無錫這類“返老還童”型城市在近年來才在人才政策、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)環(huán)境明顯提升等利好下實(shí)現(xiàn)年輕人口的再聚集,如杭州近三年常住人口增量持續(xù)提升,2019年更是高達(dá)55萬,較2015年之前新增常住人口數(shù)量明顯增加。這些流入的年輕人中不乏從事互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)等具有購買力的人群,有能力負(fù)擔(dān)中大戶型的住宅,同時(shí)隨著生活條件的改善,本地居民中也存在著大量的改善置業(yè)需求。因此商品住宅成交結(jié)構(gòu)變化更為明顯:在2016年~2019年三年間,這類城市中大戶型類產(chǎn)品市場(chǎng)份額上漲較多。
??04
??總結(jié):幼齡兒童遷徙促年齡結(jié)構(gòu)改變
??“返老還童”型城市迎來更多結(jié)構(gòu)性變化機(jī)會(huì)
??隨著新型城鎮(zhèn)化的開啟,“城與城”之間的人口流動(dòng)加速,年輕人口進(jìn)一步向經(jīng)濟(jì)更加發(fā)達(dá)的城市聚集,也同時(shí)帶動(dòng)了幼齡兒童的遷徙。這一遷徙潮也促使了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化,如杭州、寧波在外來年輕人口持續(xù)流入下極大減緩了城市老齡化水平。
??人口年齡結(jié)構(gòu)的改變也對(duì)城市住宅市場(chǎng)成交規(guī)模、結(jié)構(gòu)等各方面產(chǎn)生了一定的影響。從典型城市的分析情況來看,遷入幼兒數(shù)量較多的城市,其近年來商品住宅成交規(guī)模也往往增長較多,典型如鄭州、重慶、西安,這些城市2019年流入的幼兒數(shù)量居于典型城市前列,其商品住宅成交規(guī)模增量也明顯靠前。而如天津、大連等出現(xiàn)幼兒向外遷出現(xiàn)象的城市,需求側(cè)支撐明顯不足,商品住宅去化壓力較大,未來極有可能面臨庫存風(fēng)險(xiǎn)。
??更值得關(guān)注的是,幼兒的遷徙往往意味著一個(gè)年輕家庭的遷徙,凈流入(或凈流出)幼兒數(shù)量占常住人口比例較高的城市也會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性變化,如鄭州、東莞等凈遷入幼兒數(shù)量占比較高的城市,中大戶型產(chǎn)品的成交占比提升幅度更大,在進(jìn)入這些城市時(shí)可考慮適當(dāng)在項(xiàng)目中加大中大戶型產(chǎn)品的比例。
??4.1年輕家庭持續(xù)涌入帶來更多住房需求,長沙、南寧人口紅利仍在延續(xù)(略)
??4.2越來越“年輕”的寧波、杭州,正在迎來更多中大戶型需求(節(jié)選)
??對(duì)于杭州、寧波等年輕人口加速流入的“返老還童”型城市,雖然成交規(guī)模增長水平略低于“生機(jī)勃勃”型城市,但在年輕家庭的加速流入下,這些城市的成交結(jié)構(gòu)變化最為明顯,特別是中大戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)份額提升幅度顯著高于其他三類城市。
??而未來幾年,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好、基礎(chǔ)配套設(shè)施逐步完善的影響下,杭州、寧波等城市對(duì)年輕家庭的吸引力將會(huì)進(jìn)一步提升,仍會(huì)有大量的年輕家庭流入,城市人口結(jié)構(gòu)也會(huì)越來越“年輕”。以此來看,杭州、寧波等城市未來中大戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)份額還將會(huì)繼續(xù)提升。
??4.3高房價(jià)門檻下,能在京滬深留下的年輕家庭購買力更值得期待(略)
??4.4“哈長沈“兒童流失促家庭小型化,中小戶型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)值得關(guān)注(節(jié)選)
??值得注意的是,在典型城市中,也有部分城市的幼齡兒童出現(xiàn)了明顯的外遷現(xiàn)象,比如哈爾濱、長春、沈陽等東北二線城市,2019年凈遷出幼兒數(shù)量規(guī)模都超過了3萬人。幼兒人口的向外遷出也意味著這些城市多成員家庭數(shù)量的減少,當(dāng)?shù)丶彝ソY(jié)構(gòu)逐漸趨于小型化。以哈爾濱為例,從2016年以來哈爾濱的戶均人口規(guī)模呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì),2018年僅為2.43人/戶,遠(yuǎn)低于當(dāng)年國家平均水平。
??在整體市場(chǎng)均因中大戶型產(chǎn)品供應(yīng)增多,中小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)份額普遍明顯下降的背景下,這些城市受家庭規(guī)模小型化影響,住宅市場(chǎng)的成交主力仍以中小戶型產(chǎn)品為主。以長春為例來看,在其樓市成交結(jié)構(gòu)中,中小戶型的產(chǎn)品一直占據(jù)較大的市場(chǎng)份額,2019年120平方米以下的戶型成交占比繼續(xù)保持在6成以上。
??而在未來幾年,哈爾濱、長春等城市人口流出之勢(shì)仍難以逆轉(zhuǎn),家庭規(guī)模也會(huì)更加小型化,住宅市場(chǎng)上中小戶型產(chǎn)品的置業(yè)需求占比也會(huì)進(jìn)一步增多。因此,對(duì)于這些家庭趨于小型化的城市,建議企業(yè)在布局時(shí)更應(yīng)關(guān)注中小戶型產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。