[克而瑞]江蘇省三四線城市（五十五）：張家港篇

??調(diào)研感受

??■  不愧是前三位的全國百強縣，居民收入和房價遠超內(nèi)陸省會城市,購買力強不差錢；

??■  內(nèi)生需求主導(dǎo)市場，購房人總會接力上，上渠道上分銷，客戶洗洗總會有；

??■  二環(huán)內(nèi)大面積改善，二環(huán)外鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需上車盤，城北、城東區(qū)域價值提升更快；

??■  政府嚴控供地規(guī)模，房企拿地拼馬甲，高峰期370個馬甲搶一幅地。

??◎  作者 / 楊科偉、李詩昀

??01
??土地市場政府嚴控供地規(guī)模
??房企拿地拼馬甲

??張家港政府嚴格控制土地供應(yīng)量，保證住房供應(yīng)規(guī)模合理適度，2015年-2019年，張家港市涉宅用地年成交建面皆在200萬平方米左右，與當年商品住宅成交面積基本保持一致，土地消化周期維持在1年左右。

??張家港土地市場冷熱基本與住宅市場保持同步。2016年-2017年，土地市場火熱，房企競拍熱情高漲，平均樓板價由3000元/平方米一舉躍升至6000元/平方米，單價地王記錄頻繁刷新。2018年下半年開始，土地市場轉(zhuǎn)冷，溢價率顯著回落。

??土拍方面，張家港優(yōu)質(zhì)地塊競拍設(shè)置限價，達到網(wǎng)上競價中止價格后競買方式轉(zhuǎn)為一次報價，以一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得人。為提高中拍率，房企往往身披多個馬甲搶地。近期土地市場轉(zhuǎn)暖，一度出現(xiàn)房企370個馬甲爭奪一塊地。

??02
??歷年樓市2018年下半年步入調(diào)整期
??2020年市場回溫

??2016年，張家港樓市開始回暖，成交量價逐漸步入上行通道。2017年，張家港樓市持續(xù)火熱，全年成交規(guī)模邁上200萬平方米新臺階，成交均價突破10000元/平方米。2018年，上半年市場熱度猶存，進入下半年，樓市開始降溫，成交漸顯乏力。2019年市場繼續(xù)轉(zhuǎn)冷，全年成交規(guī)模跌至181萬平方米。2020年，伴隨著土地市場轉(zhuǎn)暖，樓市也有所回溫，成交面積穩(wěn)中有增。2021年一季度，張家港樓市相較去年底進一步回暖，但熱度仍明顯不及16、17年。

??得益于政府嚴控供地總量，張家港新房供求基本保持平衡，庫存風險整體可控，截至2021年3月，全市商品住宅庫存面積約為176萬平方米，庫存消化周期13個月。

??03
??城市綜述全國百強縣前三，港口工業(yè)強市
??外來人口超70萬

??張家港，蘇州代管縣級市，位于蘇州東北部，南鄰無錫，西接江陰，北濱長江。張家港下轄楊舍鎮(zhèn)（主城區(qū)）、金港鎮(zhèn)、塘橋鎮(zhèn)、錦豐鎮(zhèn)、樂余鎮(zhèn)、鳳凰鎮(zhèn)、南豐鎮(zhèn)、大新鎮(zhèn)。

??張家港連續(xù)26年位列全國百強縣前三位，2019年，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2547億元，經(jīng)濟規(guī)模近乎與青海全省相當。張家港是港口工業(yè)強市，核心支柱產(chǎn)業(yè)冶金、機電、化工、紡織，其中冶金工業(yè)年產(chǎn)值超2000億元。

??依托產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和經(jīng)濟基礎(chǔ)，張家港持續(xù)吸引務(wù)工人員流入，2019年，張家港外來暫住人口規(guī)模達到73.8萬。

??04
??區(qū)域市場二環(huán)內(nèi)改善、二環(huán)外剛需
??城東、城北區(qū)域價值快速提升

??以東、西、北二環(huán)路界，張家港主城區(qū)分為二環(huán)內(nèi)和二環(huán)外兩大區(qū)域，二環(huán)內(nèi)新房價格普遍在20000元/平方米以上，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房均價可達27000元/平方米，區(qū)域內(nèi)大面積改善性項目居多，總價在300萬元左右，二環(huán)外均價則在17000元/平方米左右，項目主要面向鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需客群。

??從地理方位來看，張家港主城還可以分為城東、城西、城南、城北四大板塊。城西、城南板塊發(fā)展起步早，配套更為成熟，且地理位置離無錫、蘇州更近，但隨著張家港發(fā)展思路逐漸轉(zhuǎn)向“西控南限東拓北延”，城西、城南未來發(fā)展空間已然有限。近年來，政府規(guī)劃重點布局城東、城北，東連塘橋高鐵新城，北設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、引進科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，并先后引入萬達、金茂兩大商業(yè)綜合體，區(qū)域價值得以快速提升。

??05
??需求結(jié)構(gòu)主城居民購房區(qū)域觀念強
??三室兩衛(wèi)戶型更受剛需歡迎

??區(qū)域偏好方面，張家港郊區(qū)居民熱衷于進城購房，而主城區(qū)內(nèi)市民安土重遷、地緣觀念強，購房時首選原居住區(qū)域，較少外溢跨板塊購房。

??戶型方面，考慮到功能性和總價，剛需家庭尤為偏好三室兩衛(wèi)、面積100平方米上下的戶型。典型如棠頌云著項目，87平方米三室二廳一衛(wèi)戶型比95、104平方米三室二廳二衛(wèi)戶型去化慢，原因在于缺少一個衛(wèi)生間，居住舒適性大打折扣。

??06
??政策環(huán)境限售2年、不限購
??首套、二套房最低首付30%

??張家港實行限貸、限價、限售。具體來說，首套、二套房最低首付比例皆為30%，二套房且貸款未結(jié)清最低首付比例40%，房貸利率首套5.2%、二套5.4%左右，目前銀行貸款無異常，放款周期在1月以內(nèi)。

??2017年8月張家港落地限售，新房、二手房取得不動產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。2019年12月10日，張家港取消限售，但政策發(fā)布不滿一日便被撤回，12月11日起限售繼續(xù)實行。

??不同于太倉、昆山，張家港是蘇州下轄縣市中少有的不限購城市。

??07
??購房能力本地居民購買力有支撐
??外來產(chǎn)業(yè)工人買房上車難

??張家港2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達69243元，位居全國縣級市前列，甚至遠超絕大多數(shù)內(nèi)陸二線城市。以全國城鎮(zhèn)居民人均住房面積測算，房價收入比約為7.5，本地居民購買力仍有支撐。

??張家港外來人口眾多，但多為鋼材、木材等產(chǎn)業(yè)工人，整體收入偏低，支付能力相較有限，買房上車難。

??近幾年，張家港棚改拆遷規(guī)模依然可觀，居民拆遷可以選擇貨幣化安置或?qū)嵨锇仓茫泿叛a償標準大致在9000元/平方米，補償標準整體偏低，對市場利好有限。

??08
??房企競爭1/3TOP50房企落子港城
??金茂去年勁銷63億業(yè)績領(lǐng)跑

??碧桂園、萬科、保利、金地、綠地、金茂、世茂、旭輝、中南、陽光城、建發(fā)、金科、新城、正榮、中駿等1/3的TOP50房企已落子張家港。

??港城居民對品牌房企認可度頗高，2020年房企權(quán)益銷售金額TOP10榜單中，品牌房企占據(jù)八席，本土房企僅金廈、江蘇國泰入圍。金茂更是憑借智慧科學(xué)城項目，在2020年勁銷63.1億，高居銷售金額榜榜首位置。

??09
??營銷策略五成以上項目啟用渠道分銷
??傭金普遍2%

??除了智慧科學(xué)城等有口碑、有規(guī)劃、有政府背書的熱銷盤以外，張家港五成以上項目啟用渠道分銷，傭金比例通常為2%。典型如棠頌云著，項目前期階段性上馬分銷，后期則主要依靠自銷。

??10
??前景展望內(nèi)生需求主導(dǎo)市場
??樓市持續(xù)平穩(wěn)運行

??張家港樓市是典型的內(nèi)生需求主導(dǎo)型市場。與太倉、昆山不同的是，張家港較少承接上海、蘇州等核心城市外溢需求，投資性需求也并不旺盛，相反，張家港高凈值人群更可能向核心城市外流。

??展望未來，平穩(wěn)仍將是張家港樓市的主基調(diào)，當然，類似于高鐵新城、智慧科學(xué)城等規(guī)劃利好刺激下的階段性、結(jié)構(gòu)性火熱行情仍可能輪番上演。