[克而瑞]2021上半年中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 行業(yè)篇

       2021年上半年,全國(guó)新建商品房銷售保持極高活力，商品房單月銷售規(guī)模較2020年、2019年同期均大幅增長(zhǎng)，但區(qū)域分化表現(xiàn)也前所未有之突出,前5月東部地區(qū)銷售面積近3億平方米。與此同時(shí), 新開(kāi)工、土地購(gòu)置規(guī)模持續(xù)低位的影響，施工建安投資成為開(kāi)發(fā)投資主支撐。

      下半年，我們認(rèn)為，隨著去年基數(shù)上升和需求過(guò)度透支，行業(yè)銷售規(guī)模增速也將持續(xù)收窄至低位增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)。土地供應(yīng)高峰和開(kāi)工壓力下拿地和開(kāi)工面積較上半年將有較大幅度回升，但在“三條紅線”及信貸壓力下開(kāi)發(fā)投資增速亦難有大幅增長(zhǎng)空間。

      上半年總結(jié)

      前5月銷售規(guī)模較過(guò)去兩年增長(zhǎng)超36%，東部地區(qū)銷售面積超3億方（本節(jié)有刪減）

       據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—5月，商品房銷售面積66383萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.3%；比2019年1—5月增長(zhǎng)19.6%。商品房銷售額70534億元，增長(zhǎng)52.4%；比2019年1—5月增長(zhǎng)36.2%。

       ……略……

      東部地區(qū)是全國(guó)銷售規(guī)模主支撐源和增速主增長(zhǎng)點(diǎn)。1—5月，東部地區(qū)商品房銷售面積28385萬(wàn)平方米，創(chuàng)近兩年新高且增速高于全國(guó)水平。前5月東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)42.5%，不僅遠(yuǎn)高于西部和東北地區(qū)，而且漲幅較因疫情前值較低的中部地區(qū)高1.2pts。如浙江、福建、江蘇等省份城市普遍出現(xiàn)新房沽清、秒開(kāi)秒罄等現(xiàn)象，是當(dāng)前全國(guó)商品房銷售的主要支撐。

??前5月新開(kāi)工累計(jì)同增速僅7%為五年內(nèi)同期最低，5月同比降6%已至負(fù)增長(zhǎng)（本節(jié)有刪減）

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-5月，房屋施工面積839962萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.1%，漲幅較4月收窄0.4pts。房屋新開(kāi)工面積74349萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)6.9%，漲幅收窄6.8pts。房屋竣工面積27583萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.4%，漲幅收窄1.5pts。

??……略……

??對(duì)比歷年新開(kāi)工規(guī)模，2021年前5月房屋新開(kāi)工面積累計(jì)增速為除2020年外歷史最低。2021年前5月累計(jì)同比增速跌破10%表明當(dāng)前房企在房屋新開(kāi)工方面投資的乏力和審慎。

??融資嚴(yán)管與土拍雙集中疊加，前5月土地購(gòu)置面積同比跌7.5%規(guī)模歷年最低

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4396萬(wàn)平方米，累計(jì)同比由4.8%下降15pts由正轉(zhuǎn)負(fù)下跌7.5%。相比往年而言，2021年前5月也處于歷史最低位。連續(xù)兩年土拍購(gòu)置面積低于5000萬(wàn)平方米的同時(shí)規(guī)模較2020年再低7%。

??集中供地下房企多將拿地重心優(yōu)先聚焦于核心城市，因此全國(guó)整體土地購(gòu)置面積自4月起年初高點(diǎn)快速走低并回歸負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，至5月同比降幅已擴(kuò)大至31.6%。

??前5月加快竣工施工建安投資抵消開(kāi)工拿地雙放緩?fù)侠?，開(kāi)發(fā)投資增速仍保持18%（本節(jié)有刪減）

??……略……

??……略……

??隨著竣工交付節(jié)點(diǎn)的到來(lái)，“低開(kāi)工高竣工”下一方面施工面積增速逐漸走低，另一方面竣工面積增速快增至歷年高點(diǎn)。兩者消化下自3月起開(kāi)發(fā)投資同比及累計(jì)同比增速均逐漸收窄至18%，但上半年增速仍保持10%以上高增。一方面房屋新開(kāi)工面積與竣工面積之間的剪刀差快速縮小，至5月末已降至近十年低點(diǎn)；另一方面商品房銷售面積與竣工面積之間的差距也在快速降低。

??商品房待售面積連續(xù)3個(gè)月回落至5.1億平，住宅較年初庫(kù)存下降超千萬(wàn)方（本節(jié)有刪減）

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：5月末，商品房待售面積51026萬(wàn)平方米，比4月末減少410萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少399萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少13萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少7萬(wàn)平方米。

??……略……

??下半年展望

??銷售分化延續(xù)，東部增幅回落、中部東北部城市回調(diào)壓力加大，整體規(guī)模低速增長(zhǎng)

??商品房銷售來(lái)看，隨著去年基數(shù)上升和需求過(guò)度透支，半年整體行業(yè)銷售規(guī)模增速也將持續(xù)收窄至低位增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)。

??首先，上半年主要支撐的浙江、江蘇、福建、廣東等的二三線城市樓市火爆，江西、河南、四川等省份的二線及核心城市的量?jī)r(jià)補(bǔ)漲，市場(chǎng)需求消耗透支和房?jī)r(jià)激增下，改善需求難以及時(shí)補(bǔ)充且剛性需求難以承擔(dān)房?jī)r(jià)，恐慌情緒也趨向平靜，二者難以在下半年繼續(xù)支撐地區(qū)樓市銷售，銷售規(guī)模增幅環(huán)比大概率回落，將極大制約行業(yè)規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng)的空間和動(dòng)能。

??其次，上半年新開(kāi)工規(guī)模較低，尤其三季度熱點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積恐將出現(xiàn)“青黃不接”，供應(yīng)不濟(jì)而導(dǎo)致成交數(shù)據(jù)下滑，譬如泉州、嘉興、金華等出現(xiàn)的“一房難求”現(xiàn)象仍將持續(xù)或擴(kuò)散。

??再次，就是需求端的購(gòu)房支付能力受限。隨著金融政策收緊，房貸利率上升，各地區(qū)居民信貸端在2021年上半年已出現(xiàn)明顯收緊，如嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸以及房貸利率幾度上調(diào)。購(gòu)房成本增加，也將抑制二三線城市銷售規(guī)模的增長(zhǎng)。

??最后，基于2020年下半年銷售規(guī)模基數(shù)較高，因此銷售規(guī)模增速也將有所下降。

??分化現(xiàn)象將更加細(xì)化深化，包括地區(qū)分化、板塊分化、客群分化等。全國(guó)而言，東部地區(qū)仍將蟬聯(lián)銷售表現(xiàn)最佳，東北地區(qū)整體規(guī)模增速將繼續(xù)收窄。單城市而言，核心板塊“一房難求”,新區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊等則各憑稟賦，市場(chǎng)表現(xiàn)將愈發(fā)冷熱分化。
 
??非22城供地高峰將推土地購(gòu)置規(guī)?；厣?，高貨值地塊加快入市推動(dòng)新開(kāi)工增速回升

??房企拿地方面，預(yù)計(jì)下半年全國(guó)土地購(gòu)置面積將迎來(lái)一輪較大回升，整體增速有望與過(guò)去兩年持平。一方面，22城已結(jié)束兩輪集中供地，土地供應(yīng)規(guī)模占全年供應(yīng)計(jì)劃比例不高，因此下半年9、10月份第二、三輪集中供地核心城市仍將有較大規(guī)模土地出讓；另一方面，隨著22城集中土拍收尾，7、8月份房企自然也會(huì)將把資金目標(biāo)投向其他具有潛力的二線和三四線城市，在22城之外的土地投資節(jié)奏重新回歸正軌。因此，下半年土地購(gòu)置面積將較上半年有明顯回升，全年土拍規(guī)模預(yù)計(jì)將與過(guò)去兩年持平，增速有望再次回正。

??新開(kāi)工方面，下半年過(guò)去一年內(nèi)成交的熱點(diǎn)地塊將于下半年陸續(xù)開(kāi)工。房屋新開(kāi)工面積單月破2億方，已有初步回升苗頭。一方面，在房企資金受限和銷售規(guī)模擴(kuò)大的雙重權(quán)衡下，去年以來(lái)重點(diǎn)一二線城市地塊加快開(kāi)工入市銷售可讓房企獲得更高的收益，加之當(dāng)前核心一二線城市仍處于熱銷期，入市項(xiàng)目普遍可快速實(shí)現(xiàn)資金回正。隨著房企于核心城市購(gòu)置的高價(jià)值地塊開(kāi)工入市，后續(xù)整體新開(kāi)工規(guī)模單月增速有望回正，對(duì)應(yīng)的建安投資額也有望回升至高位。
 
??竣工大年加緊施工疊加新開(kāi)工、土地購(gòu)置回升支撐開(kāi)發(fā)投資增速高位保持

??下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額將繼續(xù)維持高位體量增長(zhǎng)，主要基于兩個(gè)方面。一方面，下半年土拓投資和建安投資預(yù)期樂(lè)觀，房企在核心城市積極開(kāi)工、拿地下兩者投資規(guī)模將較上半年有明顯提升；另一方面2021年竣工大年的大背景不會(huì)改變，建安投資融資并為設(shè)限，房屋施工面積隨著交付節(jié)點(diǎn)的到來(lái)在下半年繼續(xù)保持高位。兩項(xiàng)支撐下全國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模和增速將繼續(xù)保持高位。