[克而瑞]精裝修率超6成，蘇廣錫杭幾乎達到推盤即裝修

??出于環(huán)保、城市景觀、節(jié)約成本、節(jié)約時間、人民對美好生活品質(zhì)的追求等多方面的考量，越來越多的城市加大了精裝修的比例交付要求，精裝修交付已經(jīng)成為了當前市場的主流。

??◎  作者 / 沈曉玲、羊代紅

??自2008年開始，精裝房已經(jīng)進入普及化時代，上海、浙江、海南、安徽、江蘇、河南、深圳等許多省市已經(jīng)相繼出臺了精裝政策，要求未來大部分住宅交付是精裝房。住建部發(fā)布的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》中又明確提出“城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付”，這使得全裝修、精裝修市場規(guī)模不斷擴大，特別是一二線城市精裝房市場更是得到了快速發(fā)展，使得精裝房市場份額逐年穩(wěn)步遞增。當前市場精裝房標準一般是多少，精裝房占比情況如何？在市場下行的情況下，房企推盤的精裝標準以及份額占比又有什么變化呢？

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??平均精裝修率67%
長三角、大灣區(qū)較高

??從50家房企2021年1月-2022年6月在22城的精裝修推盤情況來看，精裝修的推盤占比達到60%以上，當前精裝修已經(jīng)成為項目銷售的主流現(xiàn)象。

??其中從城市表現(xiàn)來看，蘇州、廣州、無錫和杭州的精裝修率均超過90%，分別為96.0%、95.6%、90.9%和90.0%，幾乎達到推盤即裝修。這些城市屬于經(jīng)濟較為發(fā)達的一二線城市，且精裝修標準及要求推廣較早的城市，如杭州最早的精裝修可以追溯到1999年,以精裝修酒店式公寓——雙牛大廈等為代表，在2019年9月10日浙江省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進綠色建筑和建筑工業(yè)化發(fā)展的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）提出“10月1日起，全省各市、縣中心城區(qū)出讓或劃撥土地上的新建住宅，全部實行全裝修和成品交付，鼓勵在建住宅積極實施全裝修。”進一步推動了精裝修市場的繁榮，裝修率上升。

??分區(qū)域來看，珠三角的精裝修率達到91%，其中廣州早在2007年的精裝房率就已經(jīng)達到70%，其發(fā)展速度呈現(xiàn)出消滅毛坯房的趨勢。長三角區(qū)域次之，精裝修率為82%，環(huán)渤海區(qū)域精裝修率僅為49%，毛坯房交付才是市場主流。

??從城市能級來看，一線城市精裝修率達到了86%，占比最高，二線城市裝修率為62%，自2016年上海、北京、杭州等一二線城市提出進一步加大精裝修要求以來，一二線城市精裝修率穩(wěn)步上升，是當前市場主流，三四線城市的精裝修率為60%，其毛坯房占比相對更多一些。值得注意的是，面對市場下行的時候，三四線推盤精裝修率下滑，2021年下半年、2022年上半年三四線的裝修率僅為分別為58%和54%，分別較2021年上半年的62%的水平下降4個和8個百分點,而一二線城市變化不大。

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??精裝標準最高超萬元/平
三四線追求品質(zhì)裝修費反而高

??從裝修標準來看，裝修標準最高的TOP10個項目均來自一線城市和新一線城市，其中上海占據(jù)6席。具體的裝修費用來看，裝修標準最高的為瑞安房地產(chǎn)開發(fā)的上海翠湖五集項目，每平米的裝修標準達15000元，北京中海首開拾光里、綠地海珀外灘項目的每平米裝修標準均價也達到了萬元門檻。不過值得注意的是，裝修標準高，其對應(yīng)的成交均價也比較高，裝修標準最高TOP10項目成交均價在十萬元/平方米的項目有5個，屬于城市內(nèi)的豪宅型項目，兼具好地段好產(chǎn)品的特質(zhì)。

??從裝修標準均值來看，2021年50家重點房企的精裝修項目平均值為2612元/平方米，其中三四線的裝修標準最高，達到2730元/平方米，一線城市次之，二線城市最低為2603元/平方米，主要是因為一二線城市裝修存在更大的普遍性，剛需房也需精裝修交付，標準相對較低，而三四線項目精裝修與毛坯分庭抗禮，進行精裝修的項目更多的是品質(zhì)的選擇，價格標準相對較高。分區(qū)域來看，環(huán)渤海區(qū)域以2989元/平方米的價格領(lǐng)銜，珠三角為2051元/平方米，與區(qū)域裝修率排名相反，可以看出裝修率高的區(qū)域由于要求普遍存在，標準較低，而裝修率較低的區(qū)域，進行精裝反而是品質(zhì)的選擇，價格反而相對更高。

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??裝修費占買房成本一成
一線城市還是房子本身更貴

??從裝修標準/成交均價的比值表現(xiàn)來看，所有推盤項目比值的均值水平在10.0%，裝修標準占個人買房成本一成左右。其中，二線城市達到11.8%，比值表現(xiàn)最高，三四線城市達到了11.5%微低于二線城市，特別值得注意的是，一線城市比值標準僅為6.5%，由于一線城市的房價水平相對更高，物價表現(xiàn)上房子本身價格和裝修物料價值有較大的差距，同時一線城市的限價更加嚴格，使得房企降低精裝修的費用標準，這也是導(dǎo)致該比值較小的原因。

??從區(qū)域表現(xiàn)來看，珠三角的裝修標準/成交均價為6.5%，裝修性價比較為良心，由于該區(qū)域幾乎達到全裝修的標準，不存在因區(qū)域價格和產(chǎn)品類型不同導(dǎo)致的比值差異，可以一定程度上反應(yīng)全裝修占買房成本的情況。另外，中西部區(qū)域裝修標準/成交均價比值達到14.0%，高于平均水平4個百分點，從區(qū)域來看房價影響因素較高，由于中西部城市成交均價相對更低，而精裝修的標準又有一定的門檻，導(dǎo)致比值更高，如南寧的比值表現(xiàn)高達20.2%，超平均裝修水平10個百分點，但其均價僅為推盤平均均價的48%。

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??市場降價回歸理性
限于政策新開盤精裝修率高于2021年下半年

??市場下行導(dǎo)致市場推盤節(jié)奏變化，疫情反復(fù)疊加市場下行，房企精裝修占比下滑變相降總價。從月度首開項目的精裝修的占比變化來看，2021年上半年市場穩(wěn)步發(fā)展，房企首開的項目的月均精裝修率一般穩(wěn)定在71%的水平，其中2021年5月最高達到78%。2021年下半年由于企業(yè)暴雷頻發(fā)以來市場下行明顯，精裝修的占比有所下滑，在2021年7-11月，月精裝修率平均水平僅為59%，較上半年較少超10個百分點，主要是因為彼時市場下行，房企加大了市場的推盤力度同時部分項目實行折扣降價，為降低讓利程度，以毛坯項目為主，精裝修上市項目推盤意愿相對較低，精裝修推案占比下滑。

??到了2021年年底，市場持續(xù)下行，企業(yè)年度銷售目標完成在即，此前擠壓的優(yōu)秀貨源也面臨上市壓力，部分企業(yè)加大了優(yōu)質(zhì)項目的推盤，高能級城市項目推案上升，同時為回籠現(xiàn)金，進一步讓利，精裝修項目推盤占比上升；到了2022年市場仍不見好，不過市場降價重回理性，精裝修率方面，由于各城市對精裝修有一定的比例要求，此前推案項目毛坯比例相對較高，2022年需加大精裝比例以達到監(jiān)管要求，所以到了2022年雖房企精裝意愿未回到歷史水平，但月均精裝修推盤占比達到68%，較2021年12月的水平回落，高于2021年下半年的“至暗”水平，重新回到相對正常水平。

??出于環(huán)保、城市景觀、節(jié)約成本、節(jié)約時間、人民對美好生活品質(zhì)的追求等多方面的考量，越來越多的城市加大了精裝修的比例交付要求，精裝修交付已經(jīng)成為了當前市場的主流，特別是珠三角區(qū)域幾乎達到了推盤即裝修，同時更高能級城市對精裝修比例的要求也更高。不過值得注意的是，當前條件下，房企利潤空間收窄，“精裝修”不僅成為房企項目產(chǎn)品品質(zhì)組成的核心展示部分，更成為房企利潤調(diào)節(jié)器，有時候存在貨不對板的情況，導(dǎo)致交付時維權(quán)事件時有發(fā)生，近幾年來監(jiān)管也逐步加大了在該方面的監(jiān)管力度，精裝修標準或迎來進一步的監(jiān)管，房企應(yīng)加大運營管理力度，向管理要效益，積極升級產(chǎn)品力，做出與市場適配度更高的產(chǎn)品。