[克而瑞]金融政策強(qiáng)心劑已至，房地產(chǎn)有望見底復(fù)蘇

??行業(yè)去杠桿主基調(diào)不變但控制節(jié)奏，最終目標(biāo)引導(dǎo)市場(chǎng)“軟著陸”。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??近日，央行、銀保監(jiān)共同發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分會(huì)融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等16項(xiàng)政策措施。

??我們認(rèn)為行業(yè)去杠桿主基調(diào)不變但控制節(jié)奏，最終目標(biāo)引導(dǎo)市場(chǎng)“軟著陸”。鑒于全國(guó)性強(qiáng)力政策已經(jīng)到來(lái)，疊加缺失的信心底有望出現(xiàn)，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒁姷讖?fù)蘇，各線城市或?qū)⑤唲?dòng)修復(fù)。房企供給側(cè)改革已漸進(jìn)尾聲，央國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營(yíng)將逐漸恢復(fù)穩(wěn)態(tài)，問(wèn)題房企還將有序出清。

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??行業(yè)去杠桿主基調(diào)不變但控制節(jié)奏

??最終目標(biāo)引導(dǎo)市場(chǎng)“軟著陸”

??延長(zhǎng)房地產(chǎn)貨款集中度管理政策過(guò)渡期安排。對(duì)于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)或人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)貸款集中度管理有關(guān)規(guī)定，基于實(shí)際情況并經(jīng)客觀評(píng)估，合理延長(zhǎng)其過(guò)渡期。

??點(diǎn)評(píng)：

??我們認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的主基調(diào)未變，嚴(yán)防房地產(chǎn)過(guò)度金融化、泡沫化，但將適度控制去杠桿節(jié)奏，最終目標(biāo)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

??具體而言，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以合理延長(zhǎng)房地產(chǎn)貨款集中度管理政策過(guò)渡期，意味著房地產(chǎn)貸款投放或?qū)⑦呺H改善，居民端支持剛性和改善性住房需求，房地產(chǎn)銷售或?qū)⒅饾u回穩(wěn)；企業(yè)端支持合理融資需求，企業(yè)爆雷潮或?qū)聪隆皶和ｆI”。

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??提升專項(xiàng)借款、配套融資支持保交樓

??缺失的信心底有望出現(xiàn)

??支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款。支持國(guó)家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項(xiàng)售款，封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ茫瑢ｍ?xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付。

??鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持，在專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目明確債權(quán)債務(wù)安排、專項(xiàng)借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)特別是項(xiàng)目個(gè)人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán)，按照市場(chǎng)化、法治化原則，為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持，推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

??對(duì)于商業(yè)銀行按照本通知要求，自本通知印發(fā)之日起半年內(nèi)，向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按合格借款主體管理，對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

??點(diǎn)評(píng)：

??2022年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入深度調(diào)整期，現(xiàn)階段仍未真正見底，市場(chǎng)信心缺失乃是重要因素，集中體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：其一，房企爆雷頻繁，隨著償債高峰期到來(lái)，不少優(yōu)質(zhì)民企同樣出現(xiàn)債務(wù)違約等問(wèn)題，購(gòu)房者普遍擔(dān)憂出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目能否順利交付。其二，受疫情影響，居民就業(yè)及收入預(yù)期下滑，預(yù)防性儲(chǔ)蓄需求大幅上升，按揭貸款需求始終羸弱。

??盡管政策性銀行啟動(dòng)2000億元保交樓專項(xiàng)借款，南寧、湖北等多省市設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金，但相較于顯在及潛在問(wèn)題項(xiàng)目龐大的資產(chǎn)規(guī)模，當(dāng)下保交樓依舊面臨嚴(yán)峻的資金困境。

??我們認(rèn)為未來(lái)保交樓紓困資金或?qū)⑷骈_閘，既支持政策性銀行提供保交樓專項(xiàng)借款，又鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持，甚至對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)，極大程度上將提升金融機(jī)構(gòu)放貸積極性，實(shí)質(zhì)性緩解保交樓資金困境。

??可以期許的是，在全面落實(shí)保交樓政策底線的情況下，缺失的信心底有望出現(xiàn)，那些尚在觀望的潛在置業(yè)群體或?qū)㈥懤m(xù)入市，房地產(chǎn)交易也將逐漸回歸穩(wěn)定。

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??按揭首付及利率下限因城市、銀行調(diào)整

??市場(chǎng)或?qū)⒁姷讖?fù)蘇城市輪動(dòng)修復(fù)

??支持個(gè)人住房貸款合理需求。支持各地在全國(guó)政策基礎(chǔ)上，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)，合理確定符合購(gòu)房條件新市民首套住房個(gè)人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)，多維度科學(xué)審慎評(píng)估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。

??鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息。對(duì)于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來(lái)源的個(gè)人，以及因購(gòu)房合同發(fā)生改變或解狳的個(gè)人住房貸款，金融機(jī)構(gòu)可按市場(chǎng)化、法治化原則與購(gòu)房人自主開展協(xié)商，進(jìn)行延期展期等調(diào)整，相關(guān)方都要依法依規(guī)、信守合同、踐行承諾。在此過(guò)程中，金融機(jī)構(gòu)要做好客戶服務(wù)工作，加強(qiáng)溝通，依法保障金融消費(fèi)者合法權(quán)益同時(shí)按相關(guān)規(guī)定做好資產(chǎn)分類。對(duì)于惡意逃廢金融債務(wù)的行為，依法依規(guī)予以處理，維護(hù)良好市場(chǎng)秩序。

??點(diǎn)評(píng)：

??對(duì)于個(gè)人住房按揭貸款需求，重點(diǎn)支持剛需、改善性客群及新市民這三類群體，按揭首付比例及房貸利率或?qū)⒁虺鞘小y行優(yōu)化調(diào)整。

??聯(lián)系到9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，天津、石家莊等23城可在2022年底前階段性下調(diào)或取消首套房貸利率下限。

??我們認(rèn)為未來(lái)住房信貸政策或?qū)⑦M(jìn)一步放松，體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：其一，提升城市自主權(quán)，城市范圍將不再局限于天津、石家莊等23城，政策措施除了下調(diào)房貸利率下限，首付比例下限同樣可以下調(diào)。理論上壓力城市均可在全國(guó)政策基礎(chǔ)上，適度下調(diào)當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限。

??其二，提升金融機(jī)構(gòu)自主權(quán)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)增加個(gè)人住房貸款授信額度，并適度降低購(gòu)房首付比例及貸款利率。理論上那些信貸額度較為充裕的銀行均在城市政策下限基礎(chǔ)上，進(jìn)一步下調(diào)個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平。

??與此同時(shí)，定向紓困暫時(shí)失去收入的困難群體，可以與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商進(jìn)行延期展期等調(diào)整住房貸款，防患購(gòu)房者因暫時(shí)失去收入而產(chǎn)生的信貸違約風(fēng)險(xiǎn)，在一定程度上有助于提振市場(chǎng)信心，讓那些未來(lái)收入預(yù)期存在較大不確定的置業(yè)客群也能放心購(gòu)房消費(fèi)。

??可以期許的是，在住房信貸政策暖風(fēng)的作用下，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)有望真正見底，市場(chǎng)復(fù)蘇行情也將正式開啟。各線城市市場(chǎng)大概率將輪動(dòng)修復(fù)，核心一、二線城市或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)，年底隨著供應(yīng)放量，成交或?qū)⒚黠@回升；弱二線及三四線城市也將輪動(dòng)回穩(wěn)，年底成交跌幅或?qū)⒚黠@收窄。