??曾幾何時(shí)，“萬人搖”的場(chǎng)面在杭州樓市屢見不鮮，但在市場(chǎng)持續(xù)下行的沖擊下，新一線頭部城市杭州也開始松綁政策刺激購買力。

??11月11日，一份《關(guān)于調(diào)整杭州市個(gè)人住房按揭貸款政策的緊急通知》（以下均簡(jiǎn)稱為“通知”）宣告了杭州樓市的新變化。通知中對(duì)杭州首套住房的貸款部分認(rèn)定條件、二套首付比例以及首套房、二套房貸款利率進(jìn)行了調(diào)整。

??具體來看，對(duì)于杭州首套房首付三成的認(rèn)定條件由“認(rèn)房又認(rèn)貸”變?yōu)椤罢J(rèn)房不認(rèn)貸”，即在杭州沒有住房，但有住房按揭貸款記錄，并且貸款已經(jīng)結(jié)清的購房者，可以按照首套房貸政策執(zhí)行。

??杭州在2017年3月起宣布實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，這是該政策執(zhí)行五年后的首次松綁。

??通知中值得關(guān)注的另一方面是，貸款購買二套住宅的購房者，最低首付比例從此前的六成調(diào)整為四成；同時(shí)，首套房貸利率最低調(diào)整為4.15%，二套房貸款利率最低調(diào)整為4.9%。上述新政從2022年11月11日起開始執(zhí)行，以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。

??從樓市新政內(nèi)容可以看出，杭州對(duì)于房貸的政策落實(shí)了非常全面的降成本導(dǎo)向，尤其對(duì)杭州限購區(qū)而言，其房貸申請(qǐng)成本將進(jìn)一步降低。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，國慶及10月份，盡管按揭利率降低，開發(fā)商積極促銷，但考慮低基數(shù)的影響，熱點(diǎn)樓市降幅緩減的趨勢(shì)并不是很明顯。因此，進(jìn)入11月份，對(duì)市場(chǎng)紓困的力度加大。杭州在熱度城市中屬于彈性比較大、波動(dòng)比較大的城市。多方政策疊加，特別是10月份以來按揭利率明顯下降，疊加保交樓穩(wěn)定預(yù)期，多方資金紓困民企穩(wěn)健企業(yè)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)開始探底和企穩(wěn)。

??支持剛需和改善需求

??杭州樓市曾經(jīng)的熱度令全國側(cè)目。

??從2016年到2021年，新一線城市中的杭州曾經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)5年的樓市“慢牛期”，房?jī)r(jià)只漲不跌。即便到了2022年上半年，杭州仍被認(rèn)為是商品房去化最好的市場(chǎng)之一。

??據(jù)稱，一旦某個(gè)紅盤開始凍資，浩浩蕩蕩的搖號(hào)大軍就擠滿了杭州各大銀行。紅盤背后，是板塊內(nèi)一二手房的嚴(yán)重倒掛。很多杭州人認(rèn)為，只要打新到一套紅盤的房子，紙面財(cái)富就能增加幾百萬元乃至幾千萬元。

??然而2022年下半年起，杭州樓市開始呈現(xiàn)“跌跌不休”之態(tài)，傳統(tǒng)的“金九銀十”悄然落幕，市場(chǎng)持續(xù)低迷、仍在探底。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前杭州二手商品房掛牌量已突破20萬套，二手房網(wǎng)簽量已連續(xù)四個(gè)月環(huán)比下滑，10月份的網(wǎng)簽量降至4300余套。

??從房屋銷售的變化來看，2022年10月，杭州新房銷售出現(xiàn)轉(zhuǎn)冷趨勢(shì)，一是分銷開始往市區(qū)蔓延，過去杭州樓盤采用中介分銷還只是遠(yuǎn)郊盤特色（尤其是臨安），如今不少市區(qū)盤也開始出現(xiàn)中介分銷、全民推介的情況；二是開盤熱度有所下滑，10月整體開盤去化率6月份以來首次降至60%以下，市場(chǎng)熱度開始出現(xiàn)高位回落的情況。

??松綁杭州樓市的新政正是在這樣的背景下產(chǎn)生。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，杭州政策放松中銀行的舉動(dòng)，支持了剛需和改善性購房需求，降低了購房者的成本，對(duì)穩(wěn)樓市穩(wěn)預(yù)期是一種利好；此次政策從銀行信貸角度比較全面地落實(shí)了政策，也說明信貸政策調(diào)整依然是一個(gè)較大的方向。

??李宇嘉認(rèn)為，新政反映了地方一城一策力度的加大。政策基調(diào)更加強(qiáng)調(diào)穩(wěn)樓市，國家層面發(fā)改委、央行不斷祭出扶持政策，地方層面一城一策也向縱深推進(jìn)，即“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策蔓延至杭州等熱度城市，意在降低購房門檻，鼓勵(lì)換房需求，與國家支持剛需和合理改善的原則相一致。

??政策松綁仍有空間

??2022年5月，杭州就曾對(duì)限購政策進(jìn)行松綁，取消本地戶籍在杭州購買二手房的社保年限要求，轉(zhuǎn)為可直接購買。同時(shí)將外地戶籍在杭州購買二手房的門檻由“在購房之日前4年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個(gè)人所得稅滿48個(gè)月”的規(guī)定降低為“在購房之日前1年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅滿12個(gè)月”即可。

??但5月的松綁對(duì)樓市刺激影響不大。總體來看，杭州近期的二手房成交呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài)。根據(jù)杭州貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，自今年6月起，杭州二手房網(wǎng)簽量連續(xù)下滑，至10月網(wǎng)簽量?jī)H剩下4300余套，環(huán)比下滑10%。

??而杭州二手住宅均價(jià)也已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月下滑，10月的均價(jià)為31000元/平方米，環(huán)比下滑2%。300萬元以上總價(jià)段的住宅均價(jià)都有不同的下滑，其中800萬元以上住宅均價(jià)回落最為明顯，環(huán)比降低7%。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，從“十一”前夕開始，中央端連出三條重磅利好政策，發(fā)布首套住房公積金貸款利率下調(diào)、個(gè)稅退減優(yōu)惠等政策。隨后的黨的二十大勝利召開，緊接著央行、外匯局、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)陸續(xù)發(fā)聲，加強(qiáng)部門協(xié)作，維護(hù)股市、債市、樓市健康發(fā)展，更好滿足居民的剛性和改善性住房需求。

??種種跡象表明，中央正在以組合拳出擊穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)。陳霄認(rèn)為，各地因城施策也在逐步推進(jìn)，后續(xù)政策是否繼續(xù)放松是以房地產(chǎn)市場(chǎng)的修復(fù)情況而定的，從10月市場(chǎng)銷售情況來看仍未見明顯起色，恢復(fù)不及預(yù)期，預(yù)計(jì)后期政策松綁或仍有空間。

??據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年10月，重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比下降近10%，同比下降約兩成左右。分城市來看，其中，一線城市成交規(guī)模環(huán)比下降21.3%，二線代表城市環(huán)比下降9.4%，三四線代表城市環(huán)比下降3.7%，市場(chǎng)情緒未見明顯改善。

??陳霄認(rèn)為，在信貸端，四季度5年期以上LPR下調(diào)仍有可能，同時(shí)，在即將步入年底的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，保交付工作方面仍然會(huì)聚焦高度重視，熱點(diǎn)二線城市在認(rèn)房又認(rèn)貸上仍有調(diào)整空間，或?qū)?huì)采取局部推進(jìn)的方式。此外，在土地、二手房等方面政策也有放松可能，除了已經(jīng)出臺(tái)的帶押過戶、換房退稅等相關(guān)政策，二手房松綁政策有望進(jìn)一步擴(kuò)圍。